나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1317 [5] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 2층디208호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1317 [5] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 2층디208호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경1317
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산등용로17번길 55 제주 성산 리치유 클래시아, 2층디208호
• 용도: 도시형생활주택

제주지방법원 경매4계 2025타경1317 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산등용로17번길 55 제주 성산 리치유 클래시아, 2층디208호 | 감정가: 228,000,000원 | 최저가: 111,720,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 제주 지원 2025타경1317 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1317 (5)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 2층디208호

용도: 연립주택 (도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중)

감정가: 228,000,000원

토지 면적: 42.38㎡ (약 12.82평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 49.06㎡ (약 14.84평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOO

사용승인일: 2018.11.30.

1.2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리에 소재하며, '성산일출봉' 북서측 근거리에 위치하는 제주 성산 리치유 클래시아 내에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 성산일출봉이라는 세계적인 관광 명소가 인접해 있어, 천혜의 자연환경을 가까이에서 누릴 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 이는 관광객들에게 매우 매력적인 요소로 작용하며, 주변 지역의 활성화에 기여하고 있습니다.

1.3. 교통상황

본 물건까지 차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 이러한 교통 환경은 지역 내 이동뿐만 아니라 외부와의 접근성 또한 양호함을 시사합니다.

1.4. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자 '서OOOOOOOOOOO'에 의해 진행되고 있습니다. 등기부상 권리관계 및 추가적인 권리사항에 대한 상세한 분석은 필수적이지만, 임의경매 사건의 경우 일반적으로 경매 절차를 통해 기존의 담보권 등은 소멸되는 것이 원칙입니다. 그러나 낙찰 후 인수되는 권리나 숨겨진 하자가 있는지 여부는 반드시 별도의 권리분석을 통해 철저히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

대상 물건 주변에는 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 국내외적으로 유명한 관광지인 성산일출봉이 인접해 있어, 관광객을 대상으로 한 임대업(특히 단기 임대) 또는 소규모 상업 시설 운영 시 높은 잠재력을 가질 것으로 예상됩니다. 해당 토지는 준주거지역에 속해 있어 주거 기능 외 상업 기능과의 겸용 가능성도 있습니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 성산일출봉 인근의 쾌적하고 아름다운 자연환경을 자랑합니다. 기본적인 편의시설 접근성이 양호하며, 조용한 주거 환경을 제공합니다. 동시에 유명 관광지로서의 부가적인 이점을 누릴 수 있어, 거주와 관광을 겸하는 생활이 가능합니다.

1.7. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 중 제2층에 위치합니다. 2018년 11월 30일에 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 치장벽돌타일 및 제주석타일 마감으로 되어 있으며, 내부 마감 상태나 창호 등은 호별로 상이할 수 있으나 전반적으로 양호할 것으로 예상됩니다. 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 옥내 소화전 설비, 스프링클러 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 천장형 에어컨 설비 등이 갖추어져 있습니다. 일부 세대에는 보일러에 의한 난방 설비도 되어 있습니다.

1.8. 토지 현황

본 물건은 4필지의 토지가 일단으로 형성되어 있으며, 부정형의 토지 위에 건물이 건축되어 있습니다. 토지는 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 인접 도로와 대체로 등고·평탄한 상태를 유지하고 있습니다. 또한, 북측으로 폭 약 25m, 남동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 매우 좋습니다.

1.9. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준주거지역, 고도지구(20M 이하), 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역(일출봉, 2023-12-29), 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 제2공항개발사업예정지역 및 주변 지역으로 지정되어 2024년 11월 15일부터 2026년 11월 14일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 묶여 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시에는 반드시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

1.10. 공부와의 차이

제시된 감정평가서 상의 내용에 따르면, 건물 및 토지에 대한 공부(건축물대장, 토지대장 등)와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.11. 기타 참고사항(임대관례 및 기타)

본 물건의 임대관계는 현재 파악되지 않아 미상으로 기재되어 있습니다. 물건 중 기호(2)는 집합건축물대장등본상 5층(24.27㎡)과 6층(12.6㎡)으로 등재되어 있어, 두 개 층을 하나의 호로 이용 중인 특이사항이 있습니다.

1.12. 잠재적 리스크

- 토지거래계약 허가구역 지정: 향후 매각 후 재산권 행사에 제한이 따를 수 있으며, 토지 매각 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

- 역사문화환경보전지역: 건축 행위나 개발 시 문화재청 등의 심의를 거쳐야 하는 등 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다.

- 임대관계 미확인: 현 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서의 시간 소요 및 명도 비용 발생 가능성이 있으며, 임대료 수령에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

- 기호(2)의 복층 구조: 집합건축물대장상 2개 층이 1개 호로 등재된 점은 현황과 공부상 특이사항으로, 이에 따른 법적 문제나 활용 제약 가능성을 확인해야 합니다.

1.13. 종합 의견

본 물건은 제주도의 대표적인 관광 명소인 성산일출봉 인근이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있으며, 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물이므로 기본적인 주거 및 생활 편의성은 양호할 것으로 판단됩니다. 준주거지역에 속해 있어 주거 용도 외에 관광객 대상의 임대 사업이나 소규모 상업 시설 운영을 통한 수익 창출도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 토지가 토지거래허가구역 및 역사문화환경보전지역으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사 및 개발 시 관련 법규에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

1.14. 투자 포인트

- 최고의 입지: 제주 동부의 핵심 관광지인 성산일출봉과 인접하여 관광객 수요가 풍부하며, 이는 임대 수익 및 향후 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

- 신축 건물: 2018년 준공된 건물로, 노후화로 인한 수리 비용 발생 부담이 적어 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

- 다양한 활용 가능성: 원룸형 도시형생활주택으로 건축되어 있어, 단기 관광객 대상의 에어비앤비 등 레버리지 임대 사업을 통해 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 장기 임대 또한 안정적인 수익을 제공할 수 있습니다.

- 편리한 교통 및 생활 환경: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하며, 주변의 생활 편의시설 접근성 또한 양호합니다.

- 성장 잠재력: 제주 제2공항 개발 계획 등 지역 개발 이슈와 맞물려 향후 지가 및 건물 가치의 상승 잠재력이 높습니다.

- 준주거지역의 이점: 주거 용도 외 상업 시설로의 활용 가능성도 열려 있어, 부동산의 가치를 다각적으로 높일 수 있는 기회를 제공합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매4계