나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7917 [2] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 609-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 ""청수리사무소"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 지방도가 소재하는 등 제반 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 인접 토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 남서측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 접합.
기호(2): 남측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

별지 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상3층 구조로서(사용승인일: 2022.10.26)

외벽: 타일, 스타코 마감 등
창호: 샷시창 마감 등

기호(4)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상3층 구조로서(사용승인일: 2022.10.18)

외벽: 타일, 스타코 마감 등
창호: 샷시창 마감 등

이용상태

기호(3): 단독주택으로 이용중임.
기호(4): 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호(3): 기본급배수설비, 전기설비, 난방설비 등.
기호(4): 기본급배수설비, 전기설비, 난방설비 등.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기타: 현장조사시 이해관계인 부재로 내부확인이 관란한 바, 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경7917 (2)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOO (엠씨아이대부)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 609-8

* 용도: 단독주택

* 토지 면적: 352.00㎡ (약 106.5평)

* 건물 면적: 275.62㎡ (약 83.4평)

* 제시외 건물 면적: 30.40㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 감정가: 902,366,000원

1.3. 주요 특이사항

* 공동담보, 재매각 물건

* 일괄 매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "청수리사무소" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상태

토지(기호1)는 남서측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 접해 있습니다. 토지(기호2)는 남측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급 지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-21

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 본 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 11월 1일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(660,000,000원)입니다.

* 이후 등기 사항: 근저당권부채권 근질권 설정, 임의경매 개시 결정, 가압류 등기가 있으나, 모두 말소 예정 또는 말소 처리되어 경매 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 총 채권액 (등기부 요약 기준): 693,897,910원

경매를 통해 기존의 모든 권리는 말소될 예정이므로, 낙찰자는 추가적인 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (제공된 JSON 데이터 분석)

제공된 JSON 데이터는 제주국제학교아이비스127(2023년 건축) 및 도유빌2차(2022년 건축)와 같은 다세대 주택의 최근 매매 정보를 포함하고 있습니다.

* 제주국제학교아이비스127 (전용면적 약 99㎡): 2025년 6월 59,000만원, 2026년 5월 48,000만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 540만원 ~ 660만원 수준입니다.

* 도유빌2차 (전용면적 약 61㎡): 2026년 4월 36,000만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 590만원 수준입니다.

4.2. 물건과의 시세 비교

상기 JSON 데이터는 다세대 주택의 거래 사례이며, 본건은 단독주택으로서 건물 구조, 토지 면적, 독립성 등에서 차이가 있습니다.

본건의 감정가는 902,366,000원이며, 건물 면적(약 83.4평) 기준 3.3㎡당 약 327만원 수준입니다.

이는 분석된 다세대 주택의 3.3㎡당 가격 대비 낮은 편으로, 단독주택의 특성, 위치 내 가치 평가, 또는 감정평가 시점 등의 요인이 반영된 것으로 보입니다. 제시된 다세대 주택 시세는 본건 지역 부동산 시장의 전반적인 활성도를 간접적으로 보여주는 지표로 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주위 환경: 단독주택 및 농경지가 혼재된 한경면 청수리 지역의 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 지역 내 편의시설 접근성은 주변 지도를 통해 별도 확인이 필요하나, 지방도 인접으로 기본적인 이동은 용이할 것으로 보입니다.

* 주변 시설: "청수리사무소" 인근에 위치하여 지역 행정 서비스 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 과거 유찰 혹은 매각 실패 이력이 있어, 매수 희망자의 관심을 끌기 위한 가격 조정이나 특별한 사유가 존재할 수 있습니다.

* 현장조사 제약: 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰로 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등은 반드시 현장 방문을 통해 재확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 포함 평가되었으므로, 정확한 범위를 사전에 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전 등 여러 환경 관련 규제가 있어 향후 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 철근콘크리트 구조의 3층 단독주택으로, 비교적 최신 건축물에 해당합니다. 감정가는 902,366,000원으로, 총 채권액 693,897,910원 대비 높은 수준을 유지하고 있습니다. 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점 또한 긍정적입니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 감정평가 시 내부 확인이 제한적이었던 점은 주의 깊은 실사(Due Diligence)가 필요함을 시사합니다. 주변 다세대 주택의 높은 실거래가는 해당 지역의 부동산 시장의 잠재력을 보여주지만, 본건 단독주택의 정확한 가치 산정은 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 주변 실거래 사례에 대한 심층 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 단독주택: 2022년 준공으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 높은 감정가 대비 낮은 총 채권액: 감정가와 근저당 등 채권 총액 간의 격차가 커, 잠재적 시세 차익 확보 가능성이 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 단독주택으로서의 가치를 온전히 누릴 수 있습니다.

* 제주도 입지: 국내 인기 관광지인 제주도에 위치하여 투자 가치가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 902,366,000원입니다. 총 채권액은 약 693,897,910원입니다.

주변 다세대 주택의 3.3㎡당 실거래가가 약 540만원~660만원 수준인 점을 감안할 때, 본건 단독주택의 감정가는 면적당 가격 면에서 보수적으로 평가되었을 가능성이 있습니다.

그러나 단독주택과 다세대 주택은 시장에서 다르게 평가되므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

재매각 물건의 특성과 감정평가 시 내부 확인의 제약을 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매에서 낙찰가는 감정가의 80%~100% 사이에서 결정되는 경우가 많습니다. 본건의 경우, 감정가 대비 80% 수준인 약 721,892,800원부터 감정가 수준인 902,366,000원까지를 잠재적 입찰 범위로 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 향후 수리 및 유지보수 비용, 그리고 제주시 한경면 지역의 단독주택 시장에 대한 추가적인 조사 후, 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준인 약 7억 2천만원 ~ 8억 1천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 최적의 입찰가는 면밀한 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.