나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7925 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 산96 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2025.05.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 "제주외국어고등학교" 남동측 근거리(기호 1,4~6) 및 남동측 인근(기호 2)에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리에 간선도로(평화로)가 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 인접도로 대비 대체로 등고완만한 부정형의 토지로, 휴경전입니다. 기호 (2) : 인접도로 대비 대체로 등고완만한 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 주거용 건부지, 도로등입니다. 기호 (4) : 인접도로 대비 대체로 등고완만한 부정형의 토지로, 토지임야입니다. 기호 (5) : 인접도로 대비 대체로 등고완만한 부정형의 토지로, 자연림입니다. 기호 (6) : 인접도로 대비 대체로 등고완만한 부정형의 토지로, 휴경전(건축신고필)입니다.

인접 도로상태

기호 (1) : 동측으로 폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로 및 북측으로 폭 약 5m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다. 기호 (2) : 북측(본건 토지 일부 포함)으로 폭 약 5m 내외의 콘크리트 포장도로 및 서측으로 폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다. 기호 (4) : 남서측 및 북측으로 폭 약 5m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다. 기호 (5) : 동측으로 폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다. 기호 (6) : 남측으로 폭 약 5m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1,4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성 을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호 (2) : 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구 역(물보린_소하천구역)<소하천정비법>, 공장설립제한지역<수도법>,경관보전지구3등급(2023-01-30) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)( 저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-3 0)(저촉)<제주특별자치도설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전1등급(저촉)<제 주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치 도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호 (5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자 유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호 (6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성 을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호 (2) : 공부상 지목이 '임야'이나, 현황 일부 주거용건부지 및 도로등입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (3) : 철근조 및 벽돌조 슬래브위슁글지붕 지하1층/지상2층 건물로서, (사용승인일자 : 1997.01.28.) - 외벽 : 치장벽돌 마감 등 - 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 - 바닥 : 원목마루 및 타일붙임 마감 등 - 창호 : 샤시창 등입니다.

이용상태

기호 (3) : 1,2층-주택, 지층-보일러실 등으로 이용중입니다.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 심야전기보일러에 의한 난방설비, 태양광발전설비(지붕) 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7925 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 산96

용도: 단독주택

감정가: 5,011,788,000원

토지면적: 13,648.00㎡ (약 4,128평)

건물면적: 199.79㎡ (약 60.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한라신용협동조합

특이사항: 중복병합사건

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함 (건물 제시외면적: 15.10㎡)

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 "제주외국어고등학교" 남동측 근거리.

주변 환경: 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역.

교통: 차량 접근 가능하며, 근거리에 간선도로(평화로)가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

토지 형태 및 이용:

* 기호 (1): 대체로 등고 완만한 부정형의 휴경전.

* 기호 (2): 대체로 등고 완만한 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 주거용 건부지, 도로 등으로 이용 중. (공부상 지목은 '임야'이나 현황은 다름)

* 기호 (4): 대체로 등고 완만한 부정형의 임야.

* 기호 (5): 대체로 등고 완만한 부정형의 자연림.

* 기호 (6): 대체로 등고 완만한 부정형의 휴경전(건축신고필).

도로: 각 필지별로 동측, 북측, 남측, 남서측으로 폭 약 5m 내외의 아스콘 또는 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한:

* 계획관리지역, 생산관리지역 (일부 필지)

* 가축사육제한구역 (일부/전부 제한 구역)

* 공장설립제한지역

* 경관보전지구 5등급, 3등급

* 생태계보전지구 5등급, 4-1등급, 4-2등급

* 지하수자원보전 1등급, 4등급

* 건축계획심의대상구역 (일부 필지)

1.2. 권리분석

소유권: 오의명 (토지 1990-06-08 소유권 이전, 건물 1997-12-09 소유권 보존)

주요 권리 현황:

* 농협은행 근저당 (을11, 을7): 말소.

* 한라신용협동조합 근저당 (을17, 을13): 말소. (총 채권액 27억원)

* 한라신용협동조합 지상권 설정 (을18): 말소.

* 한라신용협동조합 임의경매 (갑2, 갑3): 말소. (총 청구액 약 50억원)

등기부채권 총액: 토지 3,120,000,000원, 건물 3,120,000,000원.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, 실제 점유 여부 및 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "지상권개요"가 매각으로 소멸되지 않는 것으로 명시되어 있습니다. 등기부상 해당 지상권은 말소로 표시되어 있으나, 물건명세서 내용이 우선하므로 낙찰 시 지상권 부담을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

제공된 JSON 정보는 "테라시티더숨" (애월읍 고성리 1594번지, 연립주택, 2021년식, 전용면적 약 99.38㎡)의 거래 내역입니다. 본건(애월읍 고성리 산96, 단독주택, 1997년식, 대지면적 13,648㎡)과는 건물 유형, 건축 연도, 규모, 토지 소유 방식 등에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

JSON 상의 거래 사례들은 2024년 4월에 63,000만원 (6억 3천만원), 2026년 5월에 60,000만원 (6억) 수준의 거래가 있음을 보여줍니다. 이는 애월읍 고성리 지역의 연립주택 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본건의 대규모 토지를 가진 단독주택과는 직접적인 비교 가치가 낮습니다.

본건은 광대한 토지를 소유한 단독주택으로, 인근 연립주택과는 상권 및 가치 평가 방식에서 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: "제주외국어고등학교" 인근에 위치하며, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

건물 구조 및 현황:

* 구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브 위 슁글지붕 지하 1층/지상 2층 건물.

* 사용승인일자: 1997년 1월 28일.

* 내외부 마감: 치장벽돌 외벽, 벽지도배 및 타일 마감 내벽, 원목마루 및 타일 마감 바닥, 샤시 창호.

* 이용 현황: 1, 2층은 주택으로, 지하 1층은 보일러실 등으로 이용 중입니다.

* 설비: 기본 위생 및 급배수 설비, 심야전기 보일러 난방 설비, 태양광 발전 설비(지붕) 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물: 지상 조경수, 석재계단, 바닥포장 등이 포함 평가되었으며, 지상의 철제 컨테이너 1기는 매각에서 제외되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

복합병합사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 절차상 복잡성이 존재할 수 있습니다.

제시외 건물 포함: 일괄매각 대상에 제시외 건물(15.10㎡)이 포함되므로, 실제 현황 파악 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획 및 제한:

* 본 토지는 계획관리지역, 생산관리지역에 속하지만, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 환경 및 개발 제한 구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

권리 문제:

* 가장 큰 리스크는 등기부상 말소로 표시된 지상권(을18, 한라신용협동조합)이 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점입니다. 이는 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 함을 의미하며, 이는 재산권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

공부와의 차이: 기호 (2) 필지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 일부 주거용 건부지 및 도로 등으로 이용 중입니다. 이는 등기 및 토지 이용에 있어 공부와 현황 간 불일치 사항으로, 추후 문제가 될 소지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주도 애월읍의 자연환경이 양호한 입지에 위치한 대규모 토지를 보유한 단독주택입니다. 건물은 1997년에 건축되었으나 기본적인 주거 기능 및 설비(태양광 포함)를 갖추고 있습니다.

그러나 다수의 토지이용 제한 사항이 존재하며, 특히 등기부상 말소된 지상권이 매각으로 소멸되지 않는다는 점은 인수해야 할 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 복합병합사건으로 인한 절차적 복잡성도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 토지 확보: 13,648㎡의 광대한 토지는 향후 다양한 개발 또는 활용 가능성을 제시합니다. (단, 각종 개발 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.)

제주도 내 희소성 있는 입지: 관광지이자 거주지로 선호도가 높은 제주 애월읍이라는 점에서 가치가 있습니다.

단독주택의 가치: 연립/빌라 등과는 차별화되는 단독주택으로서의 독립성과 공간 활용의 유연성이 있습니다.

환경 가치: 다양한 보전지구 지정은 지역의 환경적 가치를 높이는 요소로 해석될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 직접적으로 비교 가능한 주변 연립/빌라의 시세 정보(JSON)는 건물 유형, 규모, 토지 소유 방식 등에서 큰 차이가 있어, 본건의 예상 입찰가 산정에 직접적인 참고가 어렵습니다.

감정평가액은 5,011,788,000원이며, 채권 총액 또한 감정가에 근접한 수준입니다.

가장 큰 리스크 요인인 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재를 고려할 때, 매우 신중한 접근이 필요합니다. 해당 지상권의 구체적인 내용과 인수 조건에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정평가액을 중심으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 대략 4,000,000,000원 ~ 5,500,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.