나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8549 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 1808 묘지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8549 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 1808 묘지 경매

• 사건번호: 2025타경8549
• 주소: 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 1808
• 용도: 묘지

제주지방법원 경매4계 2025타경8549 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 1808 | 감정가: 609,518,000원 | 최저가: 298,664,000원 | 용도: 묘지

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8549 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 1808

용도: 묘지 (현황: 과수원 일부, 미경작지 일부, 분묘 소재)

감정가: 609,518,000원

토지면적: 1697.00㎡ (약 513.3평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 일괄 매각, 농지취득자격증명 제출 필수

1.2. 입지 조건

위치 및 주위환경:

기호(1)은 '과오름 정상' 남서측 인근에 위치하며, 지방도 및 마을 주변 농경지대를 형성하고 있습니다.

기호(2)~(4)는 '납읍리사무소' 북측 인근에 위치하며, 주변은 농경지대(전, 과수원)와 단독주택 등이 분포하는 지역입니다.

교통 상황:

기호(1) 인근까지 제반 차량의 출입이 용이하고 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 본건까지의 접근은 인접지를 통하지 않으면 다소 어려움이 있습니다.

기호(2)~(4)는 연접한 토지로서, 기호(2)까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 전반적인 교통 사정은 무난합니다.

도로 상태:

기호(1)은 맹지이며, 현장 조사 시 서측 인접지에서 월담하여 본건에 접근하였습니다.

기호(2)~(4)는 연접한 토지로서, 기호(2)가 동측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접합니다.

1.3. 물건 현황 및 이용 상태

토지 형태 및 이용 현황:

기호(1)은 필지 내 및 북측 인접지와는 대체로 등고평탄하나 그 외 서측, 남측 및 동측 인접지보다 다소 지대가 높은 부정형의 토지로서, 일부 지상에 조경수가 식재되어 있으나 전체적으로 관리되지 않은 미경작 상태입니다.

기호(2)~(4)는 연접한 토지로서, 공히 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로, 경계 구분 없이 일단으로 감귤(묘목) 과수원으로 이용 중입니다.

공부상 지목 vs 현황:

공부상 기호(2), (3)은 '전', 기호(4)는 '묘지'이나, 현황은 모두 과수원으로 이용 중입니다.

제시외 물건:

기호(1) 지상에 분묘 1기가 소재합니다.

기호(2)와 동측 도로변 양지상에 이동식 컨테이너(3m×6m) 1동이 소재합니다.

1.4. 권리 분석

매각 조건: 본건은 일괄매각 대상입니다.

등기부상 권리: 채권자는 주OOOOOOOO이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. (세부적인 말소기준권리 및 인수되는 권리에 대한 판단은 등기부등본 등 추가 확인이 필요합니다.)

농지 관련: 본건 토지는 농지로 판단되며, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리될 수 있으므로 사전에 반드시 확인해야 합니다.

기타: 임대 관계는 미상입니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

용도 지역: 공히 계획관리지역입니다.

법적 제한 사항:

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 장애물제한표면구역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역.

기호(2)~(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역.

(각 법률에 따라 세부적인 제한 내용 확인 필요)

1.6. 상권 분석

본 물건이 소재한 제주시 애월읍 납읍리는 전형적인 농경지대와 자연환경이 어우러진 지역입니다.

주변은 농업 활동이 주를 이루며, 간간히 단독주택이 분포하는 한적한 마을 분위기를 형성하고 있습니다.

계획관리지역으로 지정되어 있으나, 다수의 환경·경관·생태계 보전 지구에 해당하여 대규모 개발보다는 농업적 이용 또는 자연 친화적인 활용에 초점을 맞춰야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 생활 정보

본 물건은 제주시 애월읍에 위치하여 제주도의 아름다운 자연환경을 누릴 수 있는 지역에 속합니다.

가까운 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 차량을 통한 이동이 더욱 편리할 것으로 예상됩니다.

주변 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 정보는 제한적이며, 본격적인 상업 시설이나 주거 편의 시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 제주시 중심가나 인근 마을로 이동해야 합니다.

1.8. 잠재적 리스크

맹지 및 접근성: 기호(1)은 맹지로서 법적 도로가 없어 인접지를 통한 우회 접근이 필요하며, 이는 이용에 큰 제약을 초래할 수 있습니다.

농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지취득자격증명 미비 시 낙찰이 취소될 수 있으므로, 취득 가능 여부 및 절차를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

다양한 개발 제한: 계획관리지역임에도 불구하고 가축사육 제한, 경관·생태계·지하수 보전, 공항 관련 장애물 제한 구역 등 다수의 법적 행위 제한이 존재하여 건축 또는 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

분묘 소재: 기호(1)에 분묘 1기가 소재하고 있어, 향후 이용 시 점유자 또는 연고자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

제시외 컨테이너: 기호(2)와 인접한 도로변에 소재한 이동식 컨테이너는 법적 처리(철거 등)가 필요할 수 있습니다.

공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목이 '전' 또는 '묘지'이나 현황은 과수원으로 이용 중이므로, 이에 대한 현황 조사 및 필요시 지목 변경 가능성 검토가 필요합니다.

자연 환경 보전: 제주도의 강화된 환경 규제 및 보전 지구 지정으로 인해 개발 행위 허가에 어려움이 예상됩니다.

주변 혐오시설: 자체 조사 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없으나, 제주도의 엄격한 환경 보전 정책과 지정된 각종 보호 구역들을 고려할 때, 향후 개발 행위에 제한이 클 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 경매 물건은 제주 제주시 애월읍에 위치한 토지로, 넓은 면적을 감정가 기준으로 취득할 수 있다는 점이 장점입니다. 그러나 기호(1)의 맹지, 분묘 소재, 미경작 상태 등 개별 필지별 상이한 이용 현황과 함께, 농지취득자격증명 필수, 다수의 법적 개발 제한 사항 등 권리 취득 및 향후 이용에 있어 상당한 제약과 복잡성이 따르는 물건입니다. 특히 기호(1)의 접근성 문제는 단독 활용 시 큰 장애물이 될 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

제주도 토지: 제주도라는 지역적 희소성과 관광지로서의 가치를 고려할 수 있습니다.

농업 또는 전원생활: 토지의 현황(과수원) 및 주변 환경을 고려할 때, 현재와 같은 농업적 이용이나 조용하고 한적한 전원생활 부지로의 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

저평가 가능성: 복잡한 권리 관계와 제약 사항으로 인해 시세 대비 저평가된 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

주의사항: 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘 처리 방안, 각종 법적 제한 사항의 구체적인 내용을 사전에 면밀히 검토해야 하며, 맹지인 기호(1)의 활용 방안을 철저히 분석해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매4계