나이스옥션 법원경매 제주 2024타경14192 [3] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2530-5 청수리포엘 101동 103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "가마오름" 서측 근거리에 위치하는 토지(기호 9, 10 - 2필지) 및 북서측 원거리에 위치하는 토지(기호 7, 8 - 2필지)로서, 주변은 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(7),(8) - 본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 전 등으로 이용 중임. 기호(9),(10) - 본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 전기타(휴경지) 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(7),(8) - 본건 북측으로 폭 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(9) - 본건 동측으로 폭 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(10) - 지적도상 맹지이나 인접 필지[기호(9)]를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(7) : 낙천리 420 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. - 기호(8) : 낙천리 412-3 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. - 기호(9),(10) : 청수리 2533-4, 2530-10 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기타 참고사항 본건 토지 기호(7), (8), (9), (10)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 경매진행시 관련사항을 해당 관청에 재확인하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "가마오름" 서측 인근에 위치하는 구분건물(연립주택 6세대)로서, 부근일대는 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상2층 건물 중 제1층, 제2층 제101호 외 구분건물로서, (사용승인일: 2024.09.06) 외벽: 석재타일붙임 등 마감, 내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감, 창호: 샷시창호, 시스템창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 - 구분소유건물은"집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 귀 요청[평가명령문(3) - 가항 참조]에 따라 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 구분건물은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니 및 테라스가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니 및 테라스의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 집합건축물대장 건축물현황도 참조) - 본건 구분건물은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별, 호별배치도 등은 현장조사결과 확인된 층별, 호별배치 및 집합건축물대장 건축물현황도, 인근 유사한 연립주택을 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2530-5 청수리포엘 101동 103호

1.2. 물건 종류

연립주택

1.3. 감정가

895,000,000 원

1.4. 면적

1.4. 1. 토지 면적

434. 58㎡ (약 131.47평)

1.4. 2. 건물 면적

177. 26㎡ (약 53.62평)

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

1.7. 채권자

주OOOOOOOOO (등기부 요약상 주식회사두올알엔씨)

1.8. 사건 번호

제주지방법원 2024타경14192 (3)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리에 위치하며, 인근에 "가마오름"이 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 서측 인근으로는 제주시 한경면의 자연 경관과 함께 농촌 및 주거 지역이 어우러져 있습니다.

2.2. 교통 상황

제반 교통사정은 보통입니다. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나 인근 도로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 또는 부정형의 토지입니다. 본건은 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 토지 기호(10)는 지적도상 맹지이나 인접 필지[기호(9)]를 경유하여 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유자는 고태삼입니다. 을구에는 주식회사두올알엔씨의 근저당권이 다수 설정되어 있으며, 말소기준권리인 2023년 10월 5일자 근저당권(을3)을 비롯한 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 갑구에는 가압류 및 압류 내역이 있으나, 이 또한 경매 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 그러나 물건 명세서상의 '임차인 현황'에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 경매 낙찰 후 인수해야 할 임차인이나 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 토지 감정평가 요항표에서 일부 토지(기호 7, 8, 9, 10)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 관련 사항은 해당 관청에 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 제주시 한경면 청수리는 농경지와 자연이 어우러진 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 최근 주변 지역의 신축 빌라 및 타운하우스(예: 제주국제학교아이비스127, 도유빌2차) 거래 사례가 있으며, 이는 제주 서부 지역의 주거 가치가 점진적으로 상승하고 있음을 시사합니다. 또한, 영어교육도시 및 신화역사공원과 같은 대규모 개발 지역과의 접근성도 일부 확보되어 있어, 향후 지역 발전 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 직접적인 상업 기능보다는 주거 및 자연 친화적 환경에 더 초점을 맞춘 상권이라 할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

한경면 지역 내 기본적인 마트, 편의점 등 생활 편의 시설이 있습니다. 제주시 주요 시내와는 다소 거리가 있으나, 인근 지역의 펜션, 숙박 시설 등은 관광객 또는 방문객을 위한 편의 시설로 활용될 수 있습니다.

* 교육시설

주변에 지역 초등학교 및 중학교가 위치해 있습니다. 또한, 국제학교가 인근에 있어 교육 환경에 대한 수요가 존재합니다. (제주국제학교아이비스127 거래 사례 참고)

* 의료시설

가까운 시내 또는 읍 지역에 병원 및 의료 시설이 위치해 있습니다.

* 자연 및 여가

"가마오름" 인근에 위치하며, 제주 올레길 등 자연 친화적인 관광 자원과 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구, 건축계획심의대상구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 또는 토지 활용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 건축물 관련 사항

감정평가 과정에서 건물 내부 확인이 폐문부재로 인해 이루어지지 않았습니다. 이는 낙찰 후 내부 상태에 대한 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 상당한 리스크 요인입니다. 또한, 감정평가서에 언급된 확장형 발코니 및 테라스의 실제 존재 여부와 관련 법규 준수 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 매각 후 채권의 회수 과정이나 물건의 시장 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 농지 관련 자격

토지 감정평가 요항표에 따르면, 본건 토지 기호(7), (8), (9), (10)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 경매 진행 시 관련 사항을 해당 관청에 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(사용승인일 2024.09.06)에 가까운 연립주택으로, 법적 권리 관계가 명확하고 인수할 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 또한, 제주 서부의 자연 친화적인 환경에 위치하고 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 하지만 미확인된 건물 내부 상태, 까다로운 토지 이용 제한, 농지 취득 자격 관련 사항 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 감정가는 895,000,000원이지만, 주변 유사 면적 거래 사례의 평당 가격과 본건의 넓은 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 평가되었으며, 신축 건물의 가치를 반영하고 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2024년 9월 사용 승인된 최신 건물로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 명도 용이: 인수할 임차인이 없어 명도 관련 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 자연 친화적 환경: 제주 서부의 쾌적하고 조용한 자연 환경에 위치하고 있습니다.

* 토지 이용 잠재력: 현재는 연립주택 부지로 이용 중이나, 향후 지역 개발에 따라 토지 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 건축 연도의 인근 다세대 주택(98.95㎡)은 480,000,000원에서 590,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본건은 이보다 훨씬 넓은 177.26㎡의 전용 면적을 가지고 있으며, 감정가는 895,000,000원으로 책정되었습니다. 감정가 대비 평당 가격은 약 505만원 수준으로, 인근 거래 사례의 최고가 평당 가격(약 596만원)과 비교 시, 본건의 면적 증가분을 고려하면 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

건물 내부 미확인, 까다로운 토지 이용 제한 등의 리스크를 감안하고, 신축 건물이라는 점과 명도 용이성을 고려할 때, 870,000,000원 부근에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격은 감정가의 약 97.2% 수준이며, 시장 상황 및 현장 확인 후 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.