나이스옥션 법원경매 제주 2024타경14192 [3] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2530-5 청수리포엘 101동 103호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경14192 [3] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2530-5 청수리포엘 101동 103호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경14192
• 주소: 제주특별자치도 제주시 한경면 대한로 887, 101동 103호 (청수리포엘)
• 용도: 연립주택

제주지방법원 경매6계 2024타경14192 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 대한로 887, 101동 103호 (청수리포엘) | 감정가: 913,000,000원 | 최저가: 913,000,000원 | 용도: 연립주택

1. 제주지방법원 2024타경14192 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경14192 (3)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2530-5 청수리포엘 101동 103호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 913,000,000원

* 토지면적: 434.58㎡ (약 131.45평)

* 건물면적: 177.26㎡ (약 53.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리에 위치하며, "가마오름" 서측 근거리에 자리하고 있습니다.

* 주변은 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지(기호 7, 8)는 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형이며, 각각 전(밭) 및 기타(휴경지)로 이용 중입니다.

* 토지(기호 9, 10) 역시 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형으로, 기타(휴경지)로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태는 기호(7),(8)은 북측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 기호(9)는 동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 기호(10) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지[기호(9)]를 경유하여 진출입이 가능합니다.

* 건물이 소재한 토지는 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 건물은 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 청수리는 제주 시내에서 서남쪽으로 약 45km 거리에 위치하며, 자가 이용 시 1시간 이내로 이동 가능합니다.

1.3. 권리분석

* 본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다.

* 일반적인 임의경매 절차에 따라 낙찰자는 소유권을 취득하며, 기존의 근저당 등 담보권은 말소될 가능성이 높습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태는 다음과 같습니다.

* 기호(7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부/전부), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3,4등급 (저촉)

* 기호(8): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급

* 기호(9),(10): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부), 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역

* 구분건물(연립주택)의 경우, 집합건축물대장상 사용승인일자는 2024년 9월 6일로 비교적 최근입니다.

* 구분건물과 대지사용권은 일체성을 가지므로, 토지 및 건물 각각의 독립적인 평가보다는 일괄 매각의 성격이 강합니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 소재한 제주시 한경면 청수리는 제주 서부 지역에 위치하며, '반딧불이마을'로도 알려진 청정한 자연환경을 가진 곳입니다.

* 마을은 곶자왈 지역과 목장, 감귤 농장이 넓게 분포된 전형적인 제주 중산간 마을이며, 친환경 농업과 자연보전을 중시하는 분위기입니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 인근의 관광 자원(예: 가마오름)과의 연계성 및 농촌 체험 관광지로 발전하려는 노력이 있어 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

* 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에 나타나지 않았으나, 지역 주민들이 깨끗한 자연환경을 보전하려는 노력이 강한 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리에 위치해 있습니다.

* 청수리는 맑고 깨끗한 물이라는 의미를 가진 마을로, 자연경관이 잘 보존된 지역입니다.

* 마을은 곶자왈 지역으로 둘러싸여 있으며, 반딧불이 서식지로도 알려져 있습니다.

* 교통 측면에서는 제주시내에서 차량으로 약 1시간 이내 또는 대중교통으로 약 1시간 20분 정도 소요됩니다.

* 마을 내에는 '청수리 하루'와 같은 독채 펜션 등 숙박 시설이 있으며, 챈스 리빙 구멍가게 같은 소규모 편의시설이 있을 수 있습니다.

* 교육 및 의료 시설, 대형 마트 등은 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

* 제주 지역의 특성상 대중교통보다는 자가용 이용이 편리할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 관련:

* 일부 토지(기호 10)는 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통한 진출입에 의존합니다.

* 토지이용계획상 다양한 환경 관련 보전 지구(경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구) 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 지하수자원보전 3, 4등급 및 생태계보전 4-2, 5등급, 경관보전 3, 4등급 등에 저촉되는 부분이 많아 개발 행위에 신중해야 합니다.

* 건축계획심의대상구역에 해당하여 신축 또는 증축 시 건축계획심의가 필요할 수 있습니다.

* 토지(기호 7, 8, 9, 10)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 경매 진행 시 관련 사항을 해당 관청에 재확인해야 합니다.

* 건물 관련:

* 집합건축물대장상 층별 호별 배치와 현장 조사 결과가 불일치하는 문제가 발견되었습니다. 정확한 층별 호별 배치를 재확인해야 합니다.

* 구분건물 기호(1), (3), (4), (5), (6)은 폐문부재로 내부 확인이 불가했습니다. 내부 상태를 직접 확인하지 못함에 따른 리스크가 존재합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 현재 임차인이 거주 중일 경우 명도 절차 진행 시 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 기타:

* 지적도상 맹지인 토지가 포함되어 있어 접근성에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 다수의 환경 관련 규제가 존재하여 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 제주도 제주시 한경면의 '반딧불이마을'로 알려진 청수리의 연립주택 물건으로, 자연 친화적인 입지를 자랑합니다.

* 감정가는 9억 1,300만 원이며, 상당 면적의 토지와 함께 연립주택 101동 103호가 일괄 매각됩니다.

* 토지 이용에는 농지취득자격증명 필요, 다양한 환경 보전 지구 지정, 건축계획심의대상구역 해당 등 여러 제약 사항이 존재합니다.

* 건물과 관련하여 공부상 배치와 실물 불일치, 내부 미확인 호실 등의 리스크 요인이 있으므로, 이에 대한 철저한 확인이 반드시 필요합니다.

* 그럼에도 불구하고, 제주도의 부동산 가치와 서부 지역의 잠재적 개발 가능성을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 제주시 한경면 청수리의 쾌적하고 자연 친화적인 환경에 위치합니다.

* 연립주택과 더불어 상당 면적의 토지를 함께 취득할 수 있는 일괄 매각 물건입니다.

* 제주 지역의 지속적인 발전과 관광 수요 증가에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다만, 다수의 토지 이용 제한(환경 규제, 맹지 포함)과 건물 관련 불일치 및 미확인 사항 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

법원 정보

제주지방법원 경매6계