나이스옥션 법원경매 제주 2024타경14192 [4] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2530-5 청수리포엘 101동 104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "가마오름" 서측 근거리에 위치하는 토지(기호 9, 10 - 2필지) 및 북서측 원거리에 위치하는 토지(기호 7, 8 - 2필지)로서, 주변은 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(7),(8) - 본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 전 등으로 이용 중임. 기호(9),(10) - 본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 전기타(휴경지) 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(7),(8) - 본건 북측으로 폭 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(9) - 본건 동측으로 폭 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(10) - 지적도상 맹지이나 인접 필지[기호(9)]를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(7) : 낙천리 420 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. - 기호(8) : 낙천리 412-3 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. - 기호(9),(10) : 청수리 2533-4, 2530-10 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기타 참고사항 본건 토지 기호(7), (8), (9), (10)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 경매진행시 관련사항을 해당 관청에 재확인하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "가마오름" 서측 인근에 위치하는 구분건물(연립주택 6세대)로서, 부근일대는 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상2층 건물 중 제1층, 제2층 제101호 외 구분건물로서, (사용승인일: 2024.09.06) 외벽: 석재타일붙임 등 마감, 내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감, 창호: 샷시창호, 시스템창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 - 구분소유건물은"집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 귀 요청[평가명령문(3) - 가항 참조]에 따라 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 구분건물은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니 및 테라스가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니 및 테라스의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 집합건축물대장 건축물현황도 참조) - 본건 구분건물은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별, 호별배치도 등은 현장조사결과 확인된 층별, 호별배치 및 집합건축물대장 건축물현황도, 인근 유사한 연립주택을 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2530-5 청수리포엘 101동 104호

1.2. 물건 종류

연립주택

1.3. 감정가

895,000,000원

1.4. 면적

토지면적: 434.58㎡ (약 131.52평)

토지지분: 434.5833㎡ (약 131.52평)

건물면적: 177.26㎡ (약 53.59평)

건물지분: 177.2604㎡ (약 53.59평)

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

1.7. 채권자

주OOOOOOOOO

1.8. 특이사항

공동담보 물건

1.9. 사용승인일

2024년 9월 6일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "가마오름" 서측 인근에 위치하는 연립주택입니다. 주변은 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (주식회사두올알엔씨, 2023년 10월 5일 접수)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 권리 및 그 이하 순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 지상권이 있다면 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 해당 물건에는 지상권에 대한 언급이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

본건에 대한 인수되는 임차 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

본건은 제주 서부 지역의 비교적 한적한 곳에 위치하며, 주변에 농경지 및 자연환경이 발달해 있습니다. 제반 편의시설은 한경면 소재지 또는 인근 중산간 지역으로 이동 시 이용 가능합니다.

4.2. 주변 혐오시설

주변 지역은 계획관리지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 이로 인해 축산업 관련 시설이 있을 가능성이 있으나, 보고서 작성 시점 기준으로 특정 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 경관보전지구 및 생태계보전지구로 지정되어 있어 자연환경이 잘 보존되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 2층 건물 중 1층에 위치한 연립주택입니다. 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 강화마루 및 타일 마감, 창호는 샷시 및 시스템창호 등으로 시공되었습니다. 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

5.2. 건물 설비 내역

보일러에 의한 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구, 건축계획심의대상구역 등 다양한 도시계획법적 제한사항이 존재합니다. 일부 토지는 농지취득자격증명을 필요로 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역 및 다수의 보전지구로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규 및 조례에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 필요

토지 일부(기호 7, 8, 9, 10)는 농지 취득 자격 증명을 필요로 하므로, 경매 진행 시 관련 사항을 재확인해야 합니다.

6.3. 확장 발코니 및 테라스 확인 필요

감정평가 시 확장형 발코니 및 테라스가 고려되었으므로, 실제 현황을 재확인하여 면적 및 등기사항과의 일치 여부를 검토해야 합니다.

6.4. 내부 확인 불가

현장 조사 당시 폐문부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못하였으며, 설비 내역 및 내부 구조 등은 집합건축물대장 및 인근 유사 물건을 기준으로 기재되었습니다.

6.5. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대해 다른 부동산이 함께 담보로 제공되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2024년 9월 사용 승인된 신축 연립주택으로, 넓은 토지 지분과 최신 건축 연도를 강점으로 가지고 있습니다. 다만, 복잡한 권리 관계와 토지 이용 제한, 내부 미확인 등의 리스크 요인이 존재합니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 하자 및 유지보수 부담이 적습니다.

* 넓은 토지 지분은 향후 개발 또는 재건축 시 잠재 가치를 높일 수 있습니다.

* 제주도의 자연환경과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 895,000,000원을 기준으로, 신축 건물이라는 점과 주변 시세, 그리고 본건의 면적 및 토지 지분을 고려할 때, 보수적으로는 감정가의 80% 수준인 약 716,000,000원에서, 적극적으로는 감정가 수준인 895,000,000원까지 고려해볼 수 있습니다.

본 물건의 신축성과 더불어 현재 유사 면적대의 다세대 주택 매매 사례(약 4.8억~5.9억/98.95㎡)를 고려했을 때, 본건의 넓은 면적(177.26㎡)과 토지 지분을 감안하면 평당 가격은 유사하거나 다소 낮을 수 있습니다.

이에 따라, 약 800,000,000원에서 895,000,000원 사이에서 입찰가를 형성하는 것을 제안합니다.

가장 공격적으로는 850,000,000원 선에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.