나이스옥션 법원경매 제주 2024타경14192 [6] 제주특별자치도 제주시 한경면 대한로 887, 102동 102호 (청수리포엘) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "가마오름" 서측 근거리에 위치하는 토지(기호 9, 10 - 2필지) 및 북서측 원거리에 위치하는 토지(기호 7, 8 - 2필지)로서, 주변은 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(7),(8) - 본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 전 등으로 이용 중임. 기호(9),(10) - 본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 전기타(휴경지) 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(7),(8) - 본건 북측으로 폭 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(9) - 본건 동측으로 폭 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(10) - 지적도상 맹지이나 인접 필지[기호(9)]를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(7) : 낙천리 420 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. - 기호(8) : 낙천리 412-3 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. - 기호(9),(10) : 청수리 2533-4, 2530-10 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기타 참고사항 본건 토지 기호(7), (8), (9), (10)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 경매진행시 관련사항을 해당 관청에 재확인하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "가마오름" 서측 인근에 위치하는 구분건물(연립주택 6세대)로서, 부근일대는 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상2층 건물 중 제1층, 제2층 제101호 외 구분건물로서, (사용승인일: 2024.09.06) 외벽: 석재타일붙임 등 마감, 내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감, 창호: 샷시창호, 시스템창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 - 구분소유건물은"집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 귀 요청[평가명령문(3) - 가항 참조]에 따라 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 구분건물은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니 및 테라스가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니 및 테라스의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 집합건축물대장 건축물현황도 참조) - 본건 구분건물은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별, 호별배치도 등은 현장조사결과 확인된 층별, 호별배치 및 집합건축물대장 건축물현황도, 인근 유사한 연립주택을 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경14192 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 OOOO (정보 제공된 부분)

매각대상: 토지매각 (단, 구분건물로서 건물 및 토지 사용권 일괄 매각으로 판단됨)

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 대한로 887, 102동 102호 (청수리포엘)

용도: 다세대주택 (연립주택)

건물면적: 177.26㎡ (약 53.62평)

토지면적: 434.58㎡ (약 131.47평) (토지 공유 지분)

사용승인일: 2024년 9월 6일

1.3. 감정 평가

감정가: 895,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "가마오름" 서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. "청수리포엘" 단지는 총 15세대로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량으로 출입이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건이 속한 102동은 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 또한, 본건과 관련된 토지 4필지 중 일부는 도로에 접하고 있으나, 일부 필지(기호 10)는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지 및 건물 소재지는 계획관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등에 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 토지 기호(7, 8, 9, 10)는 농지취득자격증명 발급이 필요할 수 있으므로, 입찰 전 관련 관청에 재확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물의 소유권 보존 등기는 2023년 9월 18일에 이루어졌습니다. 등기부상 채무로는 주식회사 두올알엔씨의 근저당권이 총 90억 원 이상 설정되어 있으며, 이후 가압류, 임의경매개시결정, 압류 등이 순차적으로 설정되었으나 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 10월 5일 접수된 주식회사 두올알엔씨의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 해당 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 이에 대한 상세 내역은 비고란에 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 임차인 현황 정보에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 또한, 감정평가서 상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 임차인이 없거나, 보증금 및 차임이 확인되지 않아 인수 부담이 없는 것으로 추정되나, 현장 조사 등을 통해 실제 점유 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 제주시 한경면의 비교적 조용한 지역에 위치하며, 주변에 농경지와 자연 녹지가 혼재하는 배산임해형 입지입니다. 인근에는 제주 국제학교가 소재하여 교육 환경에 대한 잠재적 수요가 존재할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 단독 주택 및 공동 주택 위주의 주거 지역으로 상업적 가치는 상대적으로 높지 않을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 제주시 한경면에 위치하여 제주시 중심부까지는 다소 거리가 있으나, 차량 이동 시 접근 가능합니다. 주변에는 농경지와 임야가 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 지역의 소규모 상점이나 마트 등을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

본건 토지는 계획관리지역 외에 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등으로 중복 지정되어 있어 건축 행위나 토지 이용에 대한 추가적인 검토 및 허가가 필요할 수 있습니다. 또한, 토지 일부 필지는 농지취득자격증명 발급이 요구될 수 있습니다.

6.2. 기타 확인 사항

감정평가서 상 구분건물 내부 확인이 폐문 부재로 인해 이루어지지 못했습니다. 따라서 확장형 발코니 및 테라스의 소재 여부, 실제 내부 상태, 설비 내역 등은 집합건축물대장 및 현장 재확인을 통해 반드시 면밀히 검토해야 합니다. 임대 관계 또한 미상으로, 실제 거주 여부 및 점유 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2024년 사용승인) 다세대주택으로, 제주 한경면의 자연 친화적인 입지에 자리하고 있습니다. 감정가는 8억 9천 5백만 원으로 책정되었으며, 이는 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 다수의 법적, 행정적 제한 사항과 내부 확인 불가, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 토지 일부 필지의 농지 취득 자격 확인 및 실제 건물 내부 상태 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2024년 사용승인)로 즉시 활용 가능성이 높음.

* 제주 국제학교 인근으로 관련 종사자나 투자 수요 기대 가능.

* 넓은 토지 지분을 확보하고 있어 향후 활용 가치 잠재.

* 부동산 임의 경매로, 채무 관계가 명확하며 소멸되는 권리 다수.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 895,000,000원입니다. 최근 유사 건물 매매 사례를 분석한 결과, 면적 대비 가격의 편차가 다소 존재하나, 신축 연식 및 감정가 수준을 고려할 때, 보수적인 접근으로는 약 780,000,000원 내외에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 다만, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰가는 권리 분석, 현장 조사 결과, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

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