나이스옥션 법원경매 제주 2024타경14192 [5] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2530-5 청수리포엘 102동 101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "가마오름" 서측 근거리에 위치하는 토지(기호 9, 10 - 2필지) 및 북서측 원거리에 위치하는 토지(기호 7, 8 - 2필지)로서, 주변은 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(7),(8) - 본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 전 등으로 이용 중임. 기호(9),(10) - 본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 전기타(휴경지) 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(7),(8) - 본건 북측으로 폭 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(9) - 본건 동측으로 폭 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(10) - 지적도상 맹지이나 인접 필지[기호(9)]를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(7) : 낙천리 420 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. - 기호(8) : 낙천리 412-3 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. - 기호(9),(10) : 청수리 2533-4, 2530-10 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기타 참고사항 본건 토지 기호(7), (8), (9), (10)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 경매진행시 관련사항을 해당 관청에 재확인하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "가마오름" 서측 인근에 위치하는 구분건물(연립주택 6세대)로서, 부근일대는 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상2층 건물 중 제1층, 제2층 제101호 외 구분건물로서, (사용승인일: 2024.09.06) 외벽: 석재타일붙임 등 마감, 내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감, 창호: 샷시창호, 시스템창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 - 구분소유건물은"집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 귀 요청[평가명령문(3) - 가항 참조]에 따라 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 구분건물은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니 및 테라스가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니 및 테라스의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 집합건축물대장 건축물현황도 참조) - 본건 구분건물은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별, 호별배치도 등은 현장조사결과 확인된 층별, 호별배치 및 집합건축물대장 건축물현황도, 인근 유사한 연립주택을 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 제주지방법원 2024타경14192 (5)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2530-5 청수리포엘 102동 101호

용도: 연립주택

감정가: 895,000,000 원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

물건종별: 구분건물(연립주택)

1.2. 물건 상세 내역

토지 면적: 434.58㎡ (약 131.47평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 177.26㎡ (약 53.62평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지/건물 공유지분: 토지 434.5833㎡, 건물 177.2604㎡

사용승인일: 2024년 09월 06일

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 2층 건물 중 제1층, 제2층 제101호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "가마오름" 서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 본건이 속한 "청수리포엘"은 2024년에 준공된 신축 연립주택 단지입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 토지 중 일부(기호 10)는 지적도상 맹지이나 인접 필지(기호 9)를 경유하여 진출입이 가능한 상태입니다.

2.3. 편의시설

청수리 지역은 농촌 지역 특성을 가지며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능합니다. 소규모 상점 및 편의점, 식당 등이 산재해 있습니다. 제주 시내나 주요 관광지 접근성은 차량 이동 시간을 고려해야 합니다.

2.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획에 가축사육제한구역이 포함되어 있어, 지역 내 축산업 시설의 존재 가능성은 있으며 이에 따른 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

근저당권 (을3) 주식회사두올알엔씨 (2023-10-05)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (예외사항은 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계: 미상임

본건은 임차인 현황상 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리는 제주의 서부 지역에 위치하며, 농경지와 자연 경관이 어우러진 지역입니다. 최근 몇 년간 제주도 부동산 시장의 성장과 함께 신축 주거시설 공급이 이루어지고 있습니다.

4.2. 최근 매매 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 신축 연립/다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* "제주국제학교아이비스127" (2023년 건축, 전용면적 약 98.95㎡):

* 2025년 6월 거래가 590,000,000원 (약 19.7백만원/평)

* 2026년 5월 거래가 480,000,000원 (약 16.0백만원/평)

* "도유빌2차" (2022년 건축, 전용면적 약 61.45㎡):

* 2026년 4월 거래가 360,000,000원 (약 19.4백만원/평)

본건(청수리포엘 102동 101호)은 연면적 약 177.26㎡ (약 53.62평)으로, 상기 거래 사례보다 면적이 넓습니다. 감정가 895,000,000원은 평당 약 16.7백만원 수준으로, 최근 거래된 유사 물건들의 가격대 및 면적을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 제주청수초등학교, 한경중학교 등 공공 교육시설이 차량 이동 거리에 위치합니다.

* 인근 지역의 교육 환경은 도심 지역에 비해 다소 제한적일 수 있습니다.

5.2. 의료 시설

* 청수리 인근에는 기본적인 의료 서비스를 제공하는 의원급 시설이 있을 수 있습니다.

* 종합병원 등 대규모 의료시설 이용 시에는 제주 시내로 이동해야 합니다.

5.3. 기타 생활 편의

* 제주 서부 지역의 관광 명소(예: 오설록 티 뮤지엄, 카멜리아힐 등)와 접근성이 있습니다.

* 단지 주변은 농경지 및 자연 녹지가 많아 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률적 리스크

* 토지(기호 7, 8, 9, 10)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단됩니다. 농지취득자격증명을 발급받지 못할 경우 소유권 취득에 문제가 발생할 수 있으므로, 경매 진행 시 해당 관청에 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지 중 일부(기호 10)가 지적도상 맹지이며, 인접 필지 경유 진출입 방식은 향후 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 건축물 사용승인일이 2024년 9월 6일로 매우 최근입니다. 신축 건물임에도 불구하고 하자 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 현장조사 시 폐문부재로 내부 확인이 제한적이었기에, 실제 내부 상태는 감정평가서 상 기재된 내용과 다를 수 있으며, 하자 보수 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 감정평가 시 확장형 발코니 및 테라스가 고려되었으므로, 관련 법규 및 원상복구 여부를 재확인해야 합니다.

6.3. 시장 리스크

* 공동담보 물건으로, 채무 규모가 상당합니다. (등기부채권 총액 9,085,700,000원)

* 제주도 부동산 시장의 변동성 및 규제 정책 변화 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 한경면 청수리에 위치한 신축 연립주택으로, 넓은 면적과 최신 건축 연도가 장점입니다. 자연 친화적인 환경과 함께 제주도의 관광 및 생활 인프라를 향유할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요성, 임대 관계 미상, 맹지 포함 토지 등 법률적, 행정적 리스크가 존재하므로 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연립주택으로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 제주도 서부 지역의 관광 및 자연 환경 접근성이 좋습니다.

* 넓은 전용 면적과 토지 지분을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 895,000,000원입니다. 유사 면적 및 신축 연도의 주변 시세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 취득 가능 여부, 임대차 관계 확인 결과 등 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 보수적 접근 시: 감정가(895,000,000원)를 기준으로 하되, 리스크 요인을 고려하여 10~20% 범위 내에서 입찰가 조정.

* 적극적 접근 시: 주변 시세 및 물건의 장점을 고려하여 감정가 대비 10% 내외 상승 고려.

최종 입찰가는 본건의 리스크 해소 가능성 및 응찰자 수를 종합적으로 판단하여 결정해야 하며, 최소 895,000,000원 이상을 고려하되, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 확인된 리스크 요인에 따라 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.