나이스옥션 법원경매 제주 2024타경14192 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2530-5 청수리포엘 101동 101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "가마오름" 서측 근거리에 위치하는 토지(기호 9, 10 - 2필지) 및 북서측 원거리에 위치하는 토지(기호 7, 8 - 2필지)로서, 주변은 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(7),(8) - 본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 전 등으로 이용 중임. 기호(9),(10) - 본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 전기타(휴경지) 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(7),(8) - 본건 북측으로 폭 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(9) - 본건 동측으로 폭 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(10) - 지적도상 맹지이나 인접 필지[기호(9)]를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(7) : 낙천리 420 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. - 기호(8) : 낙천리 412-3 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. - 기호(9),(10) : 청수리 2533-4, 2530-10 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기타 참고사항 본건 토지 기호(7), (8), (9), (10)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 경매진행시 관련사항을 해당 관청에 재확인하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "가마오름" 서측 인근에 위치하는 구분건물(연립주택 6세대)로서, 부근일대는 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상2층 건물 중 제1층, 제2층 제101호 외 구분건물로서, (사용승인일: 2024.09.06) 외벽: 석재타일붙임 등 마감, 내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감, 창호: 샷시창호, 시스템창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 - 구분소유건물은"집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 귀 요청[평가명령문(3) - 가항 참조]에 따라 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 구분건물은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니 및 테라스가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니 및 테라스의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 집합건축물대장 건축물현황도 참조) - 본건 구분건물은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별, 호별배치도 등은 현장조사결과 확인된 층별, 호별배치 및 집합건축물대장 건축물현황도, 인근 유사한 연립주택을 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본사항

1.1. 1. 사건번호

제주지방법원 2024타경14192 (1)

1.1. 2. 소재지

제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2530-5 청수리포엘 101동 101호

1.1. 3. 용도

연립주택

1.1. 4. 감정평가액

895,000,000원

1.1. 5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 6. 경매구분

부동산 임의경매

1.1. 7. 채권자

주OOOOOOOOO

1.1. 8. 특이사항

공동담보

1.1. 9. 주의사항

해당사항 없음

1.1. 10. 특수물건정보

공동담보

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 토지 정보

* 토지 면적: 434.58㎡ (약 131.45평)

* 토지 지분: 434.5833㎡ (약 131.45평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 2. 건물 정보

* 건물 면적: 177.26㎡ (약 53.61평) (전용면적 기준, 분양면적은 별도 확인 필요)

* 건물 지분: 177.2604㎡ (약 53.61평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건축물 명칭: 청수리포엘

* 건축 연도: 2024년 9월 6일 (사용승인일 기준)

* 동/호수: 101동 101호

* 층수: 지상 2층 건물 중 1층, 2층 (본건은 101호로 1층 또는 2층에 위치할 것으로 추정)

* 건축물 총괄표제부 기준 정보:

- 대지 면적: 6,516㎡

- 연면적: 2,839.54㎡

- 건물 면적 (건축면적): 2,009.16㎡

- 건폐율: 30.83%

- 용적률: 43.58%

- 총 세대수: 15세대

- 주된 용도: 공동주택

1.3. 경매 물건 범위

* 본 경매물건은 건물(101동 101호)과 함께 토지 4필지(기호 7, 8, 9, 10)를 포함하여 일괄 매각 대상입니다.

* 각 토지별 상세 정보는 토지감정요항표 참조.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "가마오름" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 북측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로도 폭 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 일부 토지(기호 10)는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

2.3. 주변 시설 (추정)

* "제주국제학교아이비스127"이라는 명칭으로 보아 제주국제학교와 인접해 있을 가능성이 있습니다.

* "가마오름" 인근으로 자연환경이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 현황

* 등기부상 소유권 보존은 2024년 9월 6일 사용승인된 건물로 추정됩니다.

* 말소기준권리: 주식회사두올알엔씨 근저당권 (접수일자 2023-10-05, 말소예정)

3.2. 등기부 주요 권리사항

* 소유권 보존: 고태삼 (말소 예정 없음)

* 근저당권: 주식회사두올알엔씨 (총 9,000,000,000원, 모두 말소 예정)

* 가압류: 주식회사건축사사무소이담 (85,700,000원, 말소 예정)

* 압류: 제주특별자치도 (말소 예정)

* 임의경매개시결정: 주식회사두올알엔씨 (3,850,000,000원, 말소 예정) - 본건 경매 개시 채권자

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없음 (단, 지상권 개요가 있으나 구체적 내용 없음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 연립주택으로, 주거 목적의 상권입니다.

* 주변 지역은 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 전원생활과 같은 한적한 분위기를 느낄 수 있습니다.

* 제주국제학교 인근으로 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 이동이 편리하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 인근 지역 및 제주시 내의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육: 제주국제학교와 인접할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용계획 및 제한상태:

- 기호 7: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부/전부), 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3/4등급.

- 기호 8: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부), 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급.

- 기호 9, 10: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부), 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역.

* 농지취득자격증명 필요: 토지 기호 (7), (8), (9), (10)은 농지취득자격증명이 필요할 수 있으므로, 경매 진행 시 해당 관청에 재확인해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 건물 내부를 확인하지 못했습니다. 설비 내역 및 마감 상태 등은 집합건축물대장, 현황도 및 유사 물건을 기준으로 기재되었으므로, 실제와 다를 수 있습니다.

* 확장형 발코니/테라스: 감정평가 시 고려되었으나, 실제 소재 여부 및 관련 사항을 재확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 불명확하여, 미신고 임차인 또는 점유자 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년 신축된 연립주택으로, 약 53.6평의 넓은 전용면적을 제공합니다. 제주시 한경면의 자연 친화적인 환경에 위치하며, 제주국제학교와 인접할 가능성이 있다는 점이 장점입니다. 그러나 90억원 이상의 압도적인 채무 총액과 다수의 근저당, 가압류, 압류 등 복잡한 권리관계가 존재하며, 토지이용계획상의 다양한 제한사항, 내부 미확인, 임대 관계 불명 등 잠재적 리스크가 다수 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 필요 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연립주택: 2024년 준공된 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 넓은 주거 공간: 약 53.6평의 넓은 면적은 가족 단위 거주자에게 매력적입니다.

* 자연 친화적 입지: 가마오름 인근으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 제주도 부동산 가치: 제주도의 지속적인 발전 가능성에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 유사 단지(제주국제학교아이비스127, 도유빌2차 등)의 최근 매매 사례를 고려할 때, 평당 1600만원에서 1967만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본건 건물 면적(약 53.6평)을 적용하면 시장 가치는 약 8억 5천 7백만원에서 10억 4천 5백만원 범위로 추정됩니다. 감정가는 8억 9천 5백만원입니다.

* 예상 입찰가: 높은 채무 총액, 복잡한 권리관계, 토지 이용 제한, 내부 미확인 및 임대 관계 불확실성 등 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 대비 낮거나 시장 시세의 하단부에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가: 850,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.