나이스옥션 법원경매 제주 2024타경14192 [2] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2530-5 청수리포엘 101동 102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "가마오름" 서측 근거리에 위치하는 토지(기호 9, 10 - 2필지) 및 북서측 원거리에 위치하는 토지(기호 7, 8 - 2필지)로서, 주변은 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(7),(8) - 본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 전 등으로 이용 중임. 기호(9),(10) - 본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 전기타(휴경지) 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(7),(8) - 본건 북측으로 폭 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(9) - 본건 동측으로 폭 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(10) - 지적도상 맹지이나 인접 필지[기호(9)]를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(7) : 낙천리 420 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. - 기호(8) : 낙천리 412-3 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. - 기호(9),(10) : 청수리 2533-4, 2530-10 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기타 참고사항 본건 토지 기호(7), (8), (9), (10)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 경매진행시 관련사항을 해당 관청에 재확인하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "가마오름" 서측 인근에 위치하는 구분건물(연립주택 6세대)로서, 부근일대는 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상2층 건물 중 제1층, 제2층 제101호 외 구분건물로서, (사용승인일: 2024.09.06) 외벽: 석재타일붙임 등 마감, 내벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥: 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감, 창호: 샷시창호, 시스템창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급?배수설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 - 구분소유건물은"집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 귀 요청[평가명령문(3) - 가항 참조]에 따라 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 구분건물은 집합건축물대장 건축물현황도 상 확장형발코니 및 테라스가 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 확장형발코니 및 테라스의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 집합건축물대장 건축물현황도 참조) - 본건 구분건물은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별, 호별배치도 등은 현장조사결과 확인된 층별, 호별배치 및 집합건축물대장 건축물현황도, 인근 유사한 연립주택을 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경14192 (2)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 895,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 현황

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2530-5, 청수리포엘 101동 102호

* 용도: 연립주택

* 건축일: 2024년 09월 06일 (사용승인일)

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 434.58㎡ (약 131.46평)

* 토지 지분: 434.5833㎡ (약 131.46평)

* 건물 면적: 177.26㎡ (약 53.63평)

* 건물 지분: 177.2604㎡ (약 53.63평)

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

* 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "가마오름" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

* 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 남측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 일부 토지(기호 10)는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 계획관리지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(일부/전부 제한), 경관보전지구(3-4등급), 생태계보전지구(5등급), 지하수자원보전지구(3-4등급) 등 각종 환경 관련 규제가 적용됩니다.

* 건축계획심의대상구역에 포함되어 있습니다.

* 토지(기호 7, 8, 9, 10)는 농지취득자격증명 발급이 필요할 수 있으므로, 경매 진행 시 관할 관청에 재확인 필요합니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존 등기: 고태삼

* 말소 기준 권리: 을7 근저당 (주식회사두올알엔씨, 2023.10.05 접수)

* 본 경매로 인해 위 말소 기준 권리보다 후순위인 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액: 9,085,700,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 주의: 임대차 관계가 미상으로, 인수되는 보증금은 없으나 실제 점유 관계 및 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 시세

* 최근 인근 연립/다세대 주택 매매 사례 분석 결과, 신축 건물의 경우 전용면적 약 30평(98.95㎡) 기준 4억 8천만원 ~ 5억 9천만원(2025~2026년 실거래가) 수준으로 거래되었습니다.

* 이는 평당 약 1,600만원 ~ 1,970만원 수준에 해당합니다.

* 본건의 감정가는 8억 9천 5백만원이며, 연면적 약 53.63평(177.26㎡)임을 감안할 때, 평당 약 1,670만원으로 주변 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다.

* 건축년도가 2024년으로 매우 신축이라는 점은 긍정적 요소입니다.

4.2. 주변 시설

* 주변은 농경지, 임야, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 전원적인 환경입니다.

* 대규모 상업시설이나 편의시설은 원거리에 위치할 것으로 예상되며, 생활 편의를 위해서는 차량 이동이 필수적입니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

* 대형 마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

* 주변에 자연환경(가마오름)이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.2. 교육환경

* 인근 학교 정보는 명시되지 않았으나, 제주시 한경면에 위치하여 해당 지역의 초, 중학교 학군에 속할 것으로 보입니다. (정확한 학군은 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적/행정적 제한

* 토지 거래 시 농지취득자격증명 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 계획관리지역, 경관/생태계/지하수 보전지구 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

6.2. 권리관계

* 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 말소 예정이나, 채권 총액이 감정가의 10배 이상으로 높아 채권 회수를 위한 경매로 보입니다.

* 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자나 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. (인수 보증금은 없으나, 명도 관련 분쟁 가능성)

6.3. 건물 상태

* 내부 확인이 불가하여 설비 내역 및 마감 상태, 확장형 발코니/테라스의 실제 존재 여부 및 상태는 집합건축물대장, 건축물현황도 등을 통해 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

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* 본건은 제주 서부 한경면의 신축 연립주택으로, 깨끗한 건물 상태와 자연 친화적인 주변 환경이 강점입니다.

* 넓은 면적(약 53.63평)과 토지 지분을 보유하고 있으며, 감정가 또한 주변 시세 대비 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

* 다만, 토지 취득 관련 농지증명 필요성, 다양한 환경 규제, 그리고 임대차 관계 미상이라는 점은 명확히 인지하고 접근해야 합니다.

* 건축물 현황도 상 확장 발코니/테라스 부분이 감정가에 반영되었으므로, 실물 확인 시 반드시 체크해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

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* 8.1.신축 건물

* 2024년 09월 사용 승인된 신축 건물로, 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 8.2.넓은 면적

* 전용면적 약 53.63평(177.26㎡)으로, 쾌적한 주거 공간을 제공합니다.

* 8.3.자연 친화적 입지

* 가마오름 인근의 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

* 8.4.합리적 감정가

* 주변 신축 연립/다세대 주택 시세와 비교 시, 평당 가격이 경쟁력 있는 수준으로 평가되었습니다.

9. 예상 입찰가

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18.

* 본건은 신축 건물로서 건물 가치가 높으며, 감정가 또한 시장 시세를 잘 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

* 주변 실거래가 및 본건의 감정가, 그리고 건물 상태 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 소폭 상승한 금액으로 책정될 수 있습니다.

* 약 90% ~ 105% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 850,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.