나이스옥션 법원경매 제주 2024타경30927 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 2463 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

■ 일련번호 1).2),4),7),12) 대상물건 공히 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 소재 "스누피가든" 남측 인근에 위치하고 주위는 농경지, 목장용지 및 임야가 주를 이루는 지방도주변 농경지대 및 야산지대로서, 제반 주위환경은 보통임.
■ 일련번호 6).9),11),13) 대상물건 공히 구좌읍 김녕리 소재 "김녕농협 농산물 유통센터" 남측 인근에 위치하고 주위는 농경지 및 임야가 주를 이루는 마을주변 농경지대 및 야산지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 1),2),11) 및 4),6),7),9),12),13) 인근까지 차량출입 가능하고 근거리 및 원거리에 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건 공히 인접필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현제 1),2),4),7),12)는 "목장용지", 일련번호 6)은 "토지임야", 9),11)은 "전(휴경지)", 13)은 "자연림" 등으로 이용중임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1).2) 지적도상 북동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장도로에 접함.
■ 일련번호 4).6),7),9),12),13) 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 출입이 가능함.
■ 일련번호 11) 지적도상 북동측으로 폭 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1).4),7),12) 계획관리지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30) · 생태계보전지구5등급(2023-01-30) · 지하수자원보전4등급 · 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 초지<초지법>.
■ 일련번호 2) 계획관리지역, 경관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉) · 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉) · 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉) · 지하수자원보전4등급 · 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 초지<초지법>.
■ 일련번호 6) 계획관리지역, 생산관리지역, 경관보전지구4등급(2023-01-30) · 생태계보전지구5등급(2023-01-30) · 지하수자원보전3등급(저촉) ·지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
■ 일련번호 9),13) 계획관리지역, 생산관리지역, 경관보전지구4등급(2023-01-30) · 생태계보전지구5등급(2023-01-30) · 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
■ 일련번호 11) 계획관리지역, 경관보전지구4등급(2023-01-30) · 생태계보전지구5등급(2023-01-30) · 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

일련번호 4) 및 11)의 공부상 지목은 "임야" 및 "과수원"이나 현황 "목장용지" 및 "전"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 1),2),7),12)에는 "주로"가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 일련번호 3) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,(사용승인일: 2008.12.23)
외 벽 : 강판 잇기 등.
창 화 : 샷시창 등.
■ 일련번호 5) 조립식판넬조 샌드위치판넬지붕 단층 건으로서,(사용승인일: 2021.05.14)
외 벽 : 판넬 잇기 등.
창 호 : 샷시창 등.
■ 일련번호 8) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,(사용승인일: 2008.12.23)
외 벽 : 판넬 잇기 등.
창 호 : 샷시창 등.
■ 일련번호 10) 벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서,(사용승인일: 1996.06.28)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

■ 일련번호 3) "마사" 등.
■ 일련번호 5) "휴게실 및 숙소" 등.
■ 일련번호 8) "사무실 및 숙소" 등.
■ 일련번호 10) "창고" 등으로 이용중임.

설비내역

일련번호 5),8)은 기본적인 급·배수 및 위생설비 갖추었고 일련번호 5)에는 보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호 4)에는 제시외건물 ㄱ) - ㅊ), 10)에는 ㅋ)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 5),8)의 공부상 용도는 "동물 및 식물 관련시설"이나, 현황 "휴게실 및 숙소", "사무실 및 숙소"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록3-1 내지 3-8, 5-1, 15-1) 포함. 수목 및 주로 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경30927 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 2463

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 6,331,797,000원

* 토지면적: 66,631.00㎡ (약 20,156평)

* 건물면적: 1,427.44㎡ (약 432평)

* 건물 제시외면적: 2,018.30㎡ (약 610평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물(목록3-1 내지 3-8, 5-1, 15-1) 포함. 수목 및 주요 시설물 포함 평가.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리에 위치하며, "스누피가든" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지, 목장용지 및 임야가 주를 이루는 지방도변 농경지대 및 야산지대로 구성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 일부 필지는 구좌읍 김녕리 소재 "김녕농협 농산물 유통센터" 남측 인근에 위치하기도 합니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 근거리 및 원거리에 간선도로가 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 일부 토지는 "목장용지", "토지임야", "전(휴경지)", "자연림" 등으로 이용되고 있습니다.

* 도로상태:

* 일부 토지는 지적도상 북동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

* 일부 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통하여 출입이 가능합니다.

* 일부 토지는 지적도상 북동측으로 폭 약 10M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 계획관리지역, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역, 초지 등으로 지정되어 있습니다. 따라서 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있으므로, 정확한 토지이용계획 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: "스누피가든"과 같은 관광 시설이 인근에 있어 잠재적인 관광객 유치 가능성이 있습니다. 지역 농협 및 농산물 유통센터 등과도 근접해 있어 농업 관련 시설과의 연계성도 고려할 수 있습니다. 전원적인 경관을 이루고 있으며, 주변에 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 상세한 주변 환경 및 시설에 대한 추가적인 현장 조사 및 조사가 권장됩니다.

3. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOO

* 권리분석 요약: 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 제주축산업협동조합 근저당권: 토지 등기부상 을25 (접수일자: 2021-03-18) 및 건물 등기부상 을12 (접수일자: 2021-03-18)에 해당하는 근저당권은 채권액 3,387,000,000원으로, 본 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 낙찰가 외 추가되는 상당한 금액의 부담이 됩니다.

* 이차보전 관련 부기등기: 목록 14, 15번과 관련하여 제주시에 대한 사실조회 회신에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 금지사항 부기등기가 존재합니다. 매수인은 해당 보조금 잔존가액(2025.11.28. 기준 35,771천원)을 상환하거나, 관할 관청의 승인을 득하여 사업을 승계하는 절차를 이행해야 합니다. (보조금 사후관리 기간: 2020.12.11. ~ 2030.12.10.)

* 말소되는 권리: 주식회사 선진 근저당권 (을27, 토지), 다수의 가압류, 압류, 임의경매, 강제경매 개시 결정 등기 (을28, 을29, 갑18, 갑19, 갑20, 갑21, 갑22, 갑23, 갑24, 갑25, 갑26, 갑27, 갑28, 갑29 등)는 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 제공된 정보상 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

* 명확한 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다. 다만, 임대차 관계 및 보증금, 차임 등 상세 내역이 미상인 경우, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 "동물 및 식물 관련시설"로 지정되어 있으며, 제주도의 농업, 축산업 또는 관련 체험/관광 사업을 영위하기에 적합한 입지입니다.

* "스누피가든" 등 주요 관광 명소와 인접해 있어, 이를 연계한 사업 모델 구축 시 잠재적인 고객 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 넓은 토지 면적은 대규모 농장 운영, 체험 농장, 힐링/휴양 시설 조성 등 다양한 개발 및 사업 확장 가능성을 제시합니다.

* 주변 농협 및 농산물 유통센터와의 근접성은 생산물 판매 및 유통 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 따라서, 본 물건은 단순 부동산 투자를 넘어, 사업체 인수 또는 신규 사업 개발을 고려하는 투자자에게 매력적인 대상이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 지역 특성: 구좌읍 송당리는 제주도의 아름다운 자연 경관을 자랑하는 지역으로, 전원적이고 쾌적한 환경을 제공합니다. "스누피가든"과 같은 관광 명소가 주변에 산재해 있습니다.

* 편의시설: 지역 농협, 농산물 유통센터 등이 있어 기본적인 농업 관련 지원 및 물품 조달이 가능합니다. 다양한 관광지에 대한 접근성이 우수합니다. 다만, 대형 마트, 종합병원 등 주요 편의시설은 제주시 중심부로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 조용하고 쾌적한 자연 속에서의 생활이 가능하나, 도심의 편리한 인프라 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 교육시설: 구좌읍 내 초, 중, 고등학교가 소재해 있으나, 대상 물건과의 정확한 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 교통: 지방도로 이용은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 막대한 인수 채무 부담: 제주축산업협동조합의 근저당권 3,387,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가되는 상당한 금액으로, 총 취득 비용에 큰 영향을 미칩니다.

* 보조금 관련 부기등기 인수: 목록 14, 15번과 관련된 보조금 부기등기는 매각으로 소멸되지 않습니다. 보조금 잔액 상환 또는 사업 승계 절차를 반드시 이행해야 하며, 이는 매수인의 추가적인 부담 및 행정 절차 부담으로 작용합니다. (보조금 사후관리 기간: 2030년 12월 10일까지)

* 토지 이용 제한: 해당 토지는 계획관리지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 지정되어 있어, 향후 건축 및 토지 이용에 대한 법적 제약이 존재할 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 접근성: 일부 토지가 맹지이거나 도로 폭이 좁은 경우, 토지 이용 및 개발에 잠재적인 불편함이나 제약이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 부대 시설: 평가에 포함된 제시외 건물 및 수목 등은 매수인의 관리 및 활용 책임이 따릅니다.

* 건축물 용도 상이: 일부 건물의 현황 이용 용도가 공부상 용도와 상이하여, 향후 관련 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 사건의 복잡성: 중복병합사건 및 공동담보로 진행되는 경매로, 복수의 채권 및 담보가 얽혀 있어 경매 절차의 복잡성이 높습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주 구좌읍에 위치한 대규모 토지와 다수의 동물 및 식물 관련시설 건물로 구성된 부동산입니다.

* 감정가는 높게 책정되었으나, 33억 8천 7백만원에 달하는 근저당권을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 재무적 부담 요인입니다. 더불어 보조금 관련 부기등기 인수 또한 신중한 검토가 필요합니다.

* 넓은 토지 면적과 기존 시설을 고려할 때, 운영 중인 사업체 인수 또는 새로운 농업/관광 사업 부지로서의 활용 가능성은 높으나, 막대한 인수 채무로 인해 투자는 매우 신중해야 합니다.

* 이는 단순히 부동산 가치 상승만을 기대하는 투자보다는, 해당 사업을 직접 운영하거나 관리할 수 있는 능력을 갖춘 투자자에게 더 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 희소성 있는 제주도 대규모 토지 확보 기회: 제주의 독특한 입지적 장점을 활용할 수 있는 넓은 면적의 토지를 확보할 수 있습니다.

* 관광 명소 인접성: "스누피가든" 등 주요 관광지와 인접하여 연계 사업 또는 관광객 대상 시설 운영에 유리합니다.

* 다목적 활용 가능성: "동물 및 식물 관련시설" 용도에 따라 농장, 체험 농장, 힐링/휴양 시설, 관련 연구 시설 등 다양한 사업 모델로의 확장이 가능합니다.

* 기존 시설 활용: 다수의 건물이 현존하여 즉시 사업을 시작하거나, 최소한의 개보수를 통해 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 총 예상 취득 비용은 "예상 낙찰가" + "인수되는 채무액 (3,387,000,000원)" + "취득세, 등록세, 법무사 비용, 명도 비용 등 제반 부대 비용"으로 구성됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 물건의 실제 시장 가치에서 인수되는 채무액 및 제반 비용을 공제한 금액을 기준으로, 투자자의 수익 목표치를 고려하여 신중하게 산정되어야 합니다.

* 인수되는 채무액이 상당하므로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 상당히 낮게 책정될 가능성이 높습니다.

* 성공적인 투자를 위해서는, 인수되는 채무액을 고려한 총 취득 가능 비용 범위를 설정하고, 해당 사업을 통해 얻을 수 있는 예상 수익성을 면밀히 분석하여 보수적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가 산정보다는 총 취득 비용 구조를 명확히 이해하고 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.