나이스옥션 법원경매 제주 2024타경30927 [2] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 861 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

■ 일련번호 1).2),4),7),12) 대상물건 공히 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 소재 "스누피가든" 남측 인근에 위치하고 주위는 농경지, 목장용지 및 임야가 주를 이루는 지방도주변 농경지대 및 야산지대로서, 제반 주위환경은 보통임.
■ 일련번호 6).9),11),13) 대상물건 공히 구좌읍 김녕리 소재 "김녕농협 농산물 유통센터" 남측 인근에 위치하고 주위는 농경지 및 임야가 주를 이루는 마을주변 농경지대 및 야산지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 1),2),11) 및 4),6),7),9),12),13) 인근까지 차량출입 가능하고 근거리 및 원거리에 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건 공히 인접필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현제 1),2),4),7),12)는 "목장용지", 일련번호 6)은 "토지임야", 9),11)은 "전(휴경지)", 13)은 "자연림" 등으로 이용중임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1).2) 지적도상 북동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장도로에 접함.
■ 일련번호 4).6),7),9),12),13) 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 출입이 가능함.
■ 일련번호 11) 지적도상 북동측으로 폭 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1).4),7),12) 계획관리지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30) · 생태계보전지구5등급(2023-01-30) · 지하수자원보전4등급 · 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 초지<초지법>.
■ 일련번호 2) 계획관리지역, 경관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉) · 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉) · 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉) · 지하수자원보전4등급 · 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 초지<초지법>.
■ 일련번호 6) 계획관리지역, 생산관리지역, 경관보전지구4등급(2023-01-30) · 생태계보전지구5등급(2023-01-30) · 지하수자원보전3등급(저촉) ·지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
■ 일련번호 9),13) 계획관리지역, 생산관리지역, 경관보전지구4등급(2023-01-30) · 생태계보전지구5등급(2023-01-30) · 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
■ 일련번호 11) 계획관리지역, 경관보전지구4등급(2023-01-30) · 생태계보전지구5등급(2023-01-30) · 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

일련번호 4) 및 11)의 공부상 지목은 "임야" 및 "과수원"이나 현황 "목장용지" 및 "전"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 1),2),7),12)에는 "주로"가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 일련번호 3) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,(사용승인일: 2008.12.23)
외 벽 : 강판 잇기 등.
창 화 : 샷시창 등.
■ 일련번호 5) 조립식판넬조 샌드위치판넬지붕 단층 건으로서,(사용승인일: 2021.05.14)
외 벽 : 판넬 잇기 등.
창 호 : 샷시창 등.
■ 일련번호 8) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,(사용승인일: 2008.12.23)
외 벽 : 판넬 잇기 등.
창 호 : 샷시창 등.
■ 일련번호 10) 벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서,(사용승인일: 1996.06.28)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

■ 일련번호 3) "마사" 등.
■ 일련번호 5) "휴게실 및 숙소" 등.
■ 일련번호 8) "사무실 및 숙소" 등.
■ 일련번호 10) "창고" 등으로 이용중임.

설비내역

일련번호 5),8)은 기본적인 급·배수 및 위생설비 갖추었고 일련번호 5)에는 보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호 4)에는 제시외건물 ㄱ) - ㅊ), 10)에는 ㅋ)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 5),8)의 공부상 용도는 "동물 및 식물 관련시설"이나, 현황 "휴게실 및 숙소", "사무실 및 숙소"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 필요(목록9,11. 미제출시 보증금 몰수). 제시외 건물(목록10-1) 포함. 수목 등 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경30927 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 861

용도: 창고시설 (토지 및 건물 일괄 매각)

감정가: 944,431,680원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOO

특이사항: 중복병합사건

1.1. 토지 세부 정보

토지 면적: 5783.00㎡ (약 1749평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

주요 이용 현황: 목장용지, 전(휴경지), 임야, 자연림 등 혼재 (일부 토지의 공부상 지목과 현황 상이)

특이사항: 목록 9, 11번 토지는 농지취득자격증명 필요

1.2. 건물 세부 정보

건물 면적: 68.18㎡ (약 20.6평)

건물 제시외 면적: 6.00㎡

주요 건물: 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물 (1996.06.28 사용승인) - 창고 용도로 이용 중. JSON 데이터에 따르면 감귤창고로도 이용 가능.

부속 건물: 경량철골구조, 조립식판넬조 등 다양한 형태의 단층 건물 포함 (마사, 휴게실, 숙소, 사무실 등 용도)

특이사항: 제시외 건물(별지 목록 기재 10-1) 포함. 건물 10호 옥상 소재 이동식 컨테이너 1동은 매각에서 제외.

2. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 861에 소재하며, "스누피가든" 또는 "김녕농협 농산물 유통센터" 인근에 위치합니다.

주변 환경: 농경지, 목장용지, 임야 등이 주를 이루는 지방도 주변의 농경지대 및 야산 지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 근거리 및 원거리에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

접근성: 일부 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통하여 출입이 가능하며, 일부 토지는 도로에 직접 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 제주신용협동조합 근저당권 (접수일자 2022.08.29, 을9), 주식회사 선진 근저당권 (접수일자 2022.08.29, 을11 - 토지)으로 추정됩니다.

인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

주의사항: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상에는 해당 지상권이 말소된 것으로 기록되어 있어 최종 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액: 6,666,341,097원으로, 채권 총액이 매우 높습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임차인에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 창고시설로, 주변이 농경지 및 임야 위주의 지역적 특성을 가집니다.

인근에 "김녕농협 농산물 유통센터"가 위치하고 있어, 지역 농산물 유통 및 보관과 관련된 사업 연계 가능성이 있습니다.

관광지인 "스누피가든" 인근에 위치하나, 상업 활동보다는 물류 및 보관 기능에 초점이 맞춰진 입지입니다.

5. 생활정보

창고 시설의 특성상 주거 생활 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

가까운 편의 시설 및 행정 기관은 제주시 구좌읍 소재 행정복지센터, 마트, 병원 등을 이용할 수 있으며, 차량을 이용한 접근이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 목록 9, 11번 토지 취득 시 농지취득자격증명 제출이 의무이며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수되므로 사전에 준비해야 합니다.

토지 이용 규제: 계획관리지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다양한 용도지역 및 환경보전지구에 속해 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

공부상 지목과 현황 차이: 일부 토지(목록 4, 11)의 공부상 지목과 현황이 달라 추후 관련 문제 발생 가능성을 검토해야 합니다.

높은 채권 총액: 66억 원이 넘는 채권 총액은 경매 진행 과정에서 변동성이 있을 수 있음을 시사합니다.

권리 불일치 가능성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'과 등기부상 '말소' 기록의 차이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

제주 제주시 구좌읍에 위치한 본 물건은 넓은 토지와 다양한 용도의 건물들을 갖춘 창고 시설입니다.

농지법 관련 규제 및 토지 이용 제한, 농지취득자격증명 발급 필수 등 취득 시 유의사항이 많습니다.

높은 채권 총액과 공부상 지목과 현황의 차이 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

주변 환경 및 교통 여건은 대체로 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

제주 지역의 물류 및 보관 수요: 제주도의 특성상 농산물, 수산물, 관광 관련 물품 등의 보관 및 유통 시설에 대한 꾸준한 수요가 기대됩니다.

넓은 토지 면적: 5783㎡의 넓은 토지는 향후 시설 증축이나 용도 변경 등 추가적인 개발 가능성을 제공합니다.

다용도 건물 활용: 창고 외에도 사무실, 숙소, 마사 등 다양한 형태로 활용 가능한 건물들이 있어 즉시 활용도가 높습니다.

관광지 인근 입지: "스누피가든" 등 주요 관광지와 인접하여 관련 사업과의 연계 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 944,431,680원

본 물건은 감정가가 높고, 농지 취득 자격, 토지 이용 규제, 높은 채권 총액 등 고려해야 할 리스크 요인이 다수 존재합니다. 또한, 중복 병합 사건으로 복잡성이 있습니다.

이러한 점들을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요하며 감정가 대비 70%~80% 수준에서 시작하여 현장 답사 및 권리 관계 최종 확인 후 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

(예상 입찰가 범위: 6억 6천만 원 ~ 7억 5천만 원 선)

주의: 본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 수행하고 모든 권리 관계를 최종 확인한 후, 시장 상황 및 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.