나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33737 [2] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-28 보이저첨단 지하1층에스111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 ""첨단생활체육공원"" 북서측 인근에 위치한 집합상가
(보이저첨단 제지하1층 제에스110호(기호 1), 제에스111호(기호 2), 제에스126호(기호 3))
이며, 주위는 첨단택지개발지구 내 상가지대로서 근린생활시설 등 상업용부동산과 오피스텔,
아파트 등 주거용부동산이 혼재하는 지대로서, 제반환경은 양호한 편임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하고 간선도로망이
정비되어 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상5층 건물 내
제지하1층 제에스110호외로서(사용승인일 : 2022-05-17),

외벽 : 전면강화유리마감 등,
내벽 : 석재 및 타일 붙임 등 인테리어 마감 등,
창호 : 시스템 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 일반음식점(전유면적 : 공히 62.13㎡)으로서 현황 기호 1), 2)는 집기설비가 구비되
어 있으나 휴업(폐업)중인 것으로 추정되며, 기호 3)은 일반음식점(상호 : 무등왕돈까스)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 공동승강기설비, 소화전설비, 자동화재탐지설비, 스프링클러
설비, 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형의 현황 '근린생활시
설 부지'임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북측, 남측, 동측으로 공히 아스팔트 포장의 왕복 2차로에 접
함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육
제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최
고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지
및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 3)은 인접 집합상가인 제에스127호와 경계벽없이 일체의 근린생활시설(일반음식점
)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33737 (2)

* 소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-28 보이저첨단 지하1층에스111호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 토지면적: 28.82㎡ (약 8.72평)

* 건물면적: 62.13㎡ (약 18.79평)

* 감정가: 697,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "첨단생활체육공원" 북서측 인근에 위치한 집합상가(보이저첨단) 내 지하1층 에스111호입니다. 주위는 첨단택지개발지구 내 상가지대로서 근린생활시설 등 상업용 부동산과 오피스텔, 아파트 등 주거용 부동산이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하고 간선도로망이 잘 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건 대지권의 목적인 토지는 북측, 남측, 동측으로 아스팔트 포장의 왕복 2차로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지, 중점경관관리구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 02월 23일자 화정신용협동조합 외 4명의 근저당권 (채권액: 4,200,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 등은 권리분석 시 별도 확인 필요)

* 등기부현황:

* 을1: 근저당권 (말소기준권리)

* 갑4: 임의경매개시결정 (화정신용협동조합, 채권액: 100,063,418원)

* 채권 총액: 약 4,200,000,000원 (근저당권 등)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 해당 호실(에스111호)은 집기설비가 구비되어 있으나 휴업(폐업) 상태인 것으로 추정되며, 인접 호실(에스126호)은 '무등왕돈까스'로 영업 중입니다. 인접 집합상가(제에스127호)와 경계벽 없이 일체로 이용 중입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 광주광역시 광산구 쌍암동 일대는 첨단택지개발지구 내 상업 및 업무 밀집 지역으로, 대규모 산업단지와 주거단지가 함께 발달하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 주요 시설: 인근에 첨단생활체육공원, 롯데마트 등 생활 편의시설이 있으며, 다수의 오피스텔과 아파트 단지가 있어 잠재적 고객층이 형성되어 있습니다.

* 건물 특성: 보이저첨단은 2022년 5월 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 지하 1층부터 지상 5층 규모를 갖추고 있습니다. 제2종근린생활시설로 등록되어 있으며, 일반음식점 용도로 활용되었습니다.

* 본건 이용 현황: 에스111호는 공부상 일반음식점(전유면적 62.13㎡)으로 등록되어 있으며, 현재 휴업(폐업) 상태로 추정됩니다. 인접 호실과 통합되어 사용되고 있을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 공원: 첨단생활체육공원 (도보 접근 가능)

* 쇼핑: 롯데마트 (첨단점, 도보 5분 거리 예상)

* 교통: 인근 다수의 시내버스 승강장 소재

* 교육시설: 인근 주거단지 배후의 학교시설 이용 가능 (구체적 정보는 별도 확인 필요)

* 의료시설: 인근 병의원 등 의료시설 다수 소재 (구체적 정보는 별도 확인 필요)

* 혐오시설: 본건 소재지(광주광역시 광산구 쌍암동 694-28) 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 채무 규모: 총 채권액이 약 42억 원으로 매우 높아 경매 낙찰 후에도 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물의 가치 변동이 본건 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 휴업(폐업) 추정: 본건 에스111호가 현재 휴업 또는 폐업 상태로 추정되어, 인수 후 정상적인 영업을 위한 추가적인 투자나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 이용 상태: 인접한 에스127호와 경계벽 없이 일체로 이용 중이라는 점은 영업에 긍정적일 수 있으나, 임대차 관계나 소유권 관계 등을 명확히 파악해야 합니다.

* 지역 지정 현황: 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 일부 지역 지정은 향후 건축 등 행위 제한에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 첨단지구 내 신축 건물인 보이저첨단 지하 1층 근린상가로, 비교적 좋은 입지와 신축 건물의 이점을 가지고 있습니다. 주변에 상업시설과 주거단지가 혼재되어 있어 기본적인 상권 형성이 가능하며, 대중교통 접근성 또한 양호합니다. 그러나 약 42억 원에 달하는 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점, 그리고 본 호실이 현재 휴업(폐업) 상태로 추정된다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 상권 분석 및 현장 답사를 통해 본건의 정확한 현재 이용 상태와 향후 영업 가능성을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 핵심 입지: 첨단택지개발지구 내 상업지역에 위치하여 배후 수요가 기대됩니다.

* 양호한 접근성: 대중교통 및 차량 접근이 용이한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 다목적 활용 가능성: 제2종근린생활시설로, 일반음식점 외 다양한 업종으로의 전환 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 697,000,000원입니다. 인수 보증금이 없으며, 채권 총액이 높은 점, 현재 영업 상태가 불확실한 점 등을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중한 접근이 필요할 것으로 사료됩니다. 따라서 예상 입찰가 범위는 약 550,000,000원 ~ 630,000,000원 내외에서 검토해볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 참고 범위이며, 실제 낙찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 채권자 협의 내용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.