나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5702 [7] 부산광역시 수영구 광안동 1055-24 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영중학교 서측 인근에 위치하며, 본건의 주위일대는 소규모빌라, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서 전반적인 주위한경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선"수영역"이 소재하여 제반대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물(사용승인일 : 2017.05.29)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일붙임마감 등.
내벽 : 벽지마감 등.
창호 : 하이샷시창 2중창구조 입니다.

이용상태

기호 1-20 : 다세대주택
기호 21 : 주거용 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며
지하1층은 주차장으로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단으로 동남하향의 장방형의 토지로서 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 6M 내외, 동측으로 약 4-5M의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상
기 타: 없음

물건 비고

전세사기피해자법에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음. 우선매수권 행사는 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경5702 (7)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-24 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 14.03㎡ (약 4.24평)

* 토지지분: 14.028299999999998㎡ (약 4.24평)

* 건물면적: 20.41㎡ (약 6.17평)

* 건물지분: 20.4074㎡ (약 6.17평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2017년 5월 29일

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 5층 건물 중 2층 202호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영중학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 소규모 빌라, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지대이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

본건 북측으로 6M 내외, 동측으로 약 4-5M의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을1 접수일자 2017-07-14, 부산은행 근저당권 (1,560,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 갑3, 갑4, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10(임의경매개시결정), 갑11, 갑12 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요가 비어있어 추가 확인 필요)

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-11

* 확정일자: 2020-08-18

* 배당신고일자: 2024-12-04

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원. 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당을 통해 회수할 것으로 예상되며 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 특이사항

유동화물건, 공동담보, 공유자우선매수신고, 전세사기피해자법에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음 (1회 한정).

4. 상권분석

* 주변 환경

본건이 소재한 지역은 소규모 빌라, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 교통 및 접근성

부산도시철도 2호선 수영역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 상권 활성화 및 주거 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

* 교육시설

수영중학교와 인접하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설

인근에 대중교통 시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 건물 시설

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 완비되어 있으며, 지하 1층은 주차장으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 전세사기 피해자 우선매수권

가장 주의해야 할 사항으로, 관련 법에 따라 전세사기 피해자로 인정받은 자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 가격 및 절차에 변동이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 최대 변수입니다.

* 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가(120,000,000원)는 최근 실거래가(약 248,000,000원 ~ 263,000,000원) 대비 현저히 낮습니다. 이는 투자자에게 시세 차익의 기회를 제공할 수 있으나, 감정의 적정성, 혹시 모를 법적 이슈 또는 숨겨진 가치 평가의 오류 가능성 등을 신중하게 검토해야 합니다.

* 유동화 물건 및 공동담보

본 건은 유동화 물건이며, 채무 총액이 감정가를 상회하는 공동담보 물건에 포함되어 있습니다. 다만, 경매는 개별 물건 기준으로 진행됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 2017년식 다세대주택으로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 임차인 관련 인수 부담이 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 '전세사기 피해자 우선매수권'이라는 중대한 변수가 존재하며, 이는 입찰 과정에서 반드시 고려해야 할 리스크입니다. 또한, 감정가와 실거래가 간의 큰 차이는 투자 매력도를 높이나, 이에 따른 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산 도시철도 2호선 수영역 초역세권으로 뛰어난 교통 및 접근성을 자랑합니다.

* 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 임차인 관련 인수 부담이 없어 명도 리스크가 상대적으로 낮습니다 (전세사기 피해자 우선매수권 제외).

* 현 시세 대비 낮은 감정가로 인해 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 120,000,000원

* 최근 실거래가: 약 248,000,000원 ~ 263,000,000원

본건의 건물 면적(20.41㎡)과 유사한 조건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, ㎡당 약 12,260,000원 수준의 시세를 형성하고 있으며, 이에 따른 예상 시가 총액은 약 250,000,000원 이상으로 추정됩니다.

감정가와 시세 간의 상당한 괴리가 존재하나, '전세사기 피해자 우선매수권'의 존재로 인해 입찰가 결정에 신중을 기해야 합니다. 만약 해당 우선매수권이 행사되지 않거나, 그 영향이 제한적일 경우 시세 수준까지의 입찰을 고려할 수 있습니다.

보수적인 투자 관점에서, 감정가 대비 약 50% 상승한 금액으로, 시세보다는 낮지만 감정가 대비 유의미한 상승을 반영하는 180,000,000원을 초기 적정 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 전세사기 피해자 우선매수권의 변동성을 감안하고, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받아 투자 수익을 확보하려는 전략을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.