나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5702 [2] 부산광역시 수영구 광안동 1055-24 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영중학교 서측 인근에 위치하며, 본건의 주위일대는 소규모빌라, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서 전반적인 주위한경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선"수영역"이 소재하여 제반대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물(사용승인일 : 2017.05.29)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일붙임마감 등.
내벽 : 벽지마감 등.
창호 : 하이샷시창 2중창구조 입니다.

이용상태

기호 1-20 : 다세대주택
기호 21 : 주거용 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며
지하1층은 주차장으로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단으로 동남하향의 장방형의 토지로서 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 6M 내외, 동측으로 약 4-5M의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상
기 타: 없음

물건 비고

전세사기피해자법에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음. 우선매수권 행사는 1회에 한함.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경5702 (2)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-24 1층 102호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 복합 용도)

* 감정가: 120,000,000원

* 토지 면적: 14.03㎡ (약 4.24평)

* 건물 면적: 20.41㎡ (약 6.18평)

* 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 사용 승인일: 2017년 05월 29일

* 총 건물 면적 (대지권 포함): 885.2731㎡ (약 267.78평)

* 총 층수: 지하 1층 ~ 지상 5층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 수영중학교 서측 인근입니다. 주변은 소규모 빌라, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 동남하향의 장방형 토지 위에 건물이 건축되어 있으며, 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북측으로 6M 내외, 동측으로 약 4-5M의 도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2017년 07월 14일 접수된 부산은행 근저당 (을1)입니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본상 을1 근저당 및 이후 접수된 모든 권리(주택임차권, 가압류, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 본건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 진

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 08월 30일

* 확정일자: 2019년 08월 21일

* 배당신고일자: 2024년 11월 27일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 약 1,947,080,803원

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2029년 09월 09일 (기재된 내용 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별히 명시된 권리는 없습니다. (지상권개요: 라는 문구가 있으나 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.)

* 특이사항: 전세사기피해자법에 의한 전세사기피해자의 우선매수권이 있습니다. 해당 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 부산 수영구 광안동의 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 주거 형태(빌라, 단독주택, 연립주택)와 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 수영역 역세권이라는 점은 교통 편의성을 높여주며, 이는 주거지로서의 가치를 더합니다. 상업 시설보다는 주거 환경에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 수영중학교가 인근에 위치하고 있으며, 주거 지역 특성상 지역 내 소규모 상점, 병원, 학원 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

* 주변 환경: 광안리 해수욕장과도 멀지 않아 여가 활동 및 휴식 공간 접근성이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 전세사기 피해자 우선매수권: 해당 물건은 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효화될 수 있다는 점이 가장 중요한 리스크입니다. 우선매수권 행사 여부에 따라 입찰 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 약 19.4억 원 이상의 채권 총액은 낙찰가율 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 가압류, 압류, 임의경매 등이 설정되어 있어 권리관계 확인에 신중을 기해야 합니다. (다만, 말소기준권리 이후는 소멸 예정으로 판단됩니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동이라는 우수한 입지에 소재하며, 수영역 역세권의 교통 편의성과 비교적 신축(2017년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만, 현재 약 1.2억 원으로 책정된 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮아(약 2.7억 원 추정) 치열한 입찰 경쟁이 예상됩니다. 또한, 전세사기 피해자의 우선매수권 행사는 입찰자에게 중요한 변수로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 부산 지역의 안정적인 주택 수요: 부산 광안동은 꾸준한 수요를 보이는 지역입니다.

* 역세권 입지: 도시철도 2호선 수영역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 신축급 소형 주택: 2017년식 건물로 비교적 최근에 지어져 즉시 거주가 가능하며, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 3건의 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 제곱미터당 가격은 약 98만 원에서 144만 원 수준으로 나타났습니다. 본 물건의 면적(20.41㎡)과 건축 연도(2017년)를 고려하여 유사 사례의 평균가(약 133만 원/㎡)를 적용할 경우, 시장 가치는 약 2억 7,200만 원으로 추정됩니다.

감정가가 1억 2,000만 원으로 시장 가치보다 현저히 낮게 책정되었으나, 전세사기 피해자의 우선매수권이라는 특수성이 존재합니다. 만약 피해자가 우선매수권을 행사하지 않는다면, 경쟁이 매우 치열할 것으로 예상됩니다.

시장 가치를 반영한 보수적인 입찰가는 약 2억 3,000만 원 정도로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 가치의 약 84%, 감정가의 약 192% 수준입니다. 입찰 시에는 전세사기 피해자 우선매수권 행사 여부를 반드시 확인하고, 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.