나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경223 [3] 부산광역시 수영구 광안동 51-1 베스테이센트럴뷰 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2,3호선 “수영역” 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 바 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상19층 건내
제지1층 제비101호 외 3개호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 화강석붙임 등 마감,
창호 : 강화유리창 등 구조임.

이용상태

기호(1)~(3-2) : 근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30m 내외, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(3)은 집합건축물대장상‘건축과-12652호’(2022.03.15.)에 의거 전유부 분할 신청되어 지상2층 ‘201호(342.775㎡) → ‘201호(130.655㎡), 202호(212.120㎡)’로 변경되었으나 등기사항전부증명서상 미정리 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

등기사항증명서상 201호(342.775㎡)이나, 집합건축물대장상 201호(130.655㎡) 및 202호(212.120㎡)로 분할되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1.사건번호: 부산동부지원 2025타경223 (3)

1.1. 2.소재지: 부산광역시 수영구 광안동 51-1, 베스테이센트럴뷰 2층 201호

1.1. 3.용도: 근린상가 / 업무시설

1.1. 4.감정가: 3,170,000,000원

1.1. 5.토지면적: 44.04㎡ (약 13.32평)

1.1. 6.건물면적: 342.77㎡ (약 103.70평) - 등기부 기준

1.1. 7.매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.1. 8.경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 9.채권자: 경남단감원예농업협동조합 (근저당권 말소기준권리자)

1.2. 건물 및 토지 현황

1.2. 1.건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 19층 건물 내 제2층 201호

1.2. 2.토지 이용 상태: 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로, 주상용 건부지로 이용 중

1.2. 3.건물 현황 및 공부상 차이:

등기사항증명서상 201호(342.775㎡)이나, 집합건축물대장상 201호(130.655㎡) 및 202호(212.120㎡)로 분할되었음. 이는 등기부상 미정리 상태임을 의미하며, 향후 등기정리가 필요할 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2.1. 1.위치: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2,3호선 “수영역” 북동측 인근에 위치함.

2.1. 2.주위 환경: 인근 지역은 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.1. 3.교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수영역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.1. 4.편의/부대시설: 건물 내 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비, 주차 타워 설비 등이 갖추어져 있음.

2.1. 5.도로 접근성: 본건 북측으로 노폭 약 30m 내외, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근 및 물류 이동이 원활함.

2.2. 지역적 특성

2.2. 1.현재 이용 상태: 근린생활시설 및 업무시설로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

3.1. 1.임차인 현황:

*주식회사 메이플래져: 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 대항력 있음. (전입일: 2022.03.07)

*주식회사 케이에프씨 코리아: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음. (전입일: 2022.07.29)

3.1. 2.주요 권리 관계:

말소기준권리인 경남단감원예농업협동조합의 근저당권(2024.02.29.)보다 선순위인 을구 2번 전세권(주식회사 케이에프씨 코리아, 200,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됨.

이 외의 등기된 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 모두 소멸될 예정임.

3.1. 3.등기부채권 총액: 약 8,200,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

4.1. 1.임대 현황: 임대 관계는 미상임. (본건 내에서 실제 임대가 이루어지고 있는지, 임대료 수준은 어떠한지에 대한 정보는 확인되지 않음.)

4.1. 2.배후 수요: 인근에 다수의 공동주택 및 오피스텔이 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있음.

4.1. 3.경쟁 환경: 본건이 위치한 지역은 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 경쟁 환경은 다소 치열할 수 있음. 광안리 일대는 외식업종이 46%를 차지하며, 관광객과 현지 방문객을 모두 수용하는 구조를 띠고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

5.1. 1.편의시설: 인근에 상업 지구와 접해 있어 다양한 상업 시설 이용이 편리함.

5.1. 2.교통 접근성: 지하철 2,3호선 수영역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성 또한 양호함.

5.1. 3.기타: 부산 수영구는 고소득층이 체류하는 상권으로 분석되며, 수영역 인근 지역은 유흥가와 상권이 발달되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

6.1. 1.매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위번호 2번 전세권(주식회사 케이에프씨 코리아, 200,000,000원)은 낙찰자가 인수해야 하는 부담임 [This is explicitly stated in the "물건명세서 참고사항" and "집합건물 등기부요약"].

6.1. 2.대항력 있는 임차인:

*주식회사 메이플래져(보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 대항력 있음)

*주식회사 케이에프씨 코리아(보증금 200,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음)

두 임차인 모두 대항력이 있으며, 이들의 보증금 중 인수되지 않는 부분이 있다면 추가적인 부담이 발생할 수 있음. 본 건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 전세권이 인수되는 것과는 별개로 해석될 수 있음. 주의: 주식회사 케이에프씨 코리아의 전세권 200,000,000원은 등기부상 인수되는 권리로 명시되어 있으므로, 이에 대한 추가적인 법리 검토가 반드시 필요함.

6.1. 3.공부와의 차이: 등기부와 건축물대장상의 호수 및 면적 불일치(등기부상 201호(342.775㎡) vs 건축물대장상 201호(130.655㎡) 및 202호(212.120㎡))는 추후 재산권 행사 또는 활용에 있어 혼란을 야기할 수 있으며, 이에 대한 정리 절차가 필요할 수 있음.

6.2. 기타 리스크

6.2. 1.임대 관계 미상: 실제 임대 현황 및 수익률 파악이 어려워 투자 가치 산정에 제약이 있음.

6.2. 2.혐오시설: 주변 지역에서 부동산 가치에 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않음. 다만, 아동복지시설(동산원, 꿈cum)이 수영구 광안동 인근에 위치하고 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 부산 지하철 2,3호선 수영역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 공동주택 및 오피스텔이 많아 배후 수요가 풍부한 입지임. 근린생활시설 및 업무시설로서의 활용 가치가 높으나, 건물과 토지의 면적, 등기부와 건축물대장상의 호수 및 면적 불일치, 그리고 인수되는 전세권 등 권리 관계가 복잡하여 면밀한 분석이 요구됨. 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 이들의 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

8.1. 1.탁월한 입지: 부산 핵심 상권 중 하나인 수영역 초역세권으로 유동인구 및 배후 수요가 매우 높음.

8.1. 2.상권 활성화 가능성: 광안리 일대는 관광 및 지역 수요가 탄탄하며, 지속적인 개발 및 상권 활성화 잠재력을 가지고 있음.

8.1. 3.일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건은 대항력 있는 임차인 및 인수되는 전세권 등 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 이러한 부담을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 함. 감정가(3,170,000,000원)와 인수되는 전세권 200,000,000원을 고려해야 하며, 주식회사 메이플래져의 보증금 50,000,000원 또한 잠재적 부담이 될 수 있음. (인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 전세권 200,000,000원은 명백히 인수됨).

이러한 리스크 요인을 감안하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요하며, 시장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 정확한 예상 입찰가를 산정하는 것이 중요함. (정확한 예상 입찰가 산정은 현재 시점에서의 시장 거래 사례, 임대 수익률 분석, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시가 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.