나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경223 [2] 부산광역시 수영구 광안동 51-1 베스테이센트럴뷰 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2,3호선 “수영역” 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 바 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상19층 건내
제지1층 제비101호 외 3개호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 화강석붙임 등 마감,
창호 : 강화유리창 등 구조임.

이용상태

기호(1)~(3-2) : 근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30m 내외, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(3)은 집합건축물대장상‘건축과-12652호’(2022.03.15.)에 의거 전유부 분할 신청되어 지상2층 ‘201호(342.775㎡) → ‘201호(130.655㎡), 202호(212.120㎡)’로 변경되었으나 등기사항전부증명서상 미정리 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 부산동부지원 2025타경223 (2)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 51-1, 베스테이센트럴뷰 1층101호

건물명: 베스테이센트럴뷰

1.2. 물건 현황

용도: 근린상가

토지 면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

토지 지분: 16.4519㎡ (약 4.98평)

건물 면적: 128.04㎡ (약 38.73평)

건물 지분: 128.04㎡ (약 38.73평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

감정가: 3,050,000,000원

1.3. 권리관계 요약

말소기준권리: 2024년 02월 29일 접수된 경남단감원예농업협동조합의 근저당권 (을6)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위번호 2번 전세권설정등기 (2022. 2. 14. 접수, 권리자: 주식회사케이에프씨코리아, 금액: 100,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2, 3호선 “수영역” 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

인근 지역은 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로 노폭 약 30m, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 02월 29일 접수된 경남단감원예농업협동조합의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 순위번호 2번 전세권설정등기 (2022. 02. 14. 접수, 권리자: 주식회사케이에프씨코리아, 권리금액: 100,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

3.3. 임차인 현황

* 주식회사케이에프씨코리아: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입/사업자등록일 2022-07-29. 대항력이 있으며, 전세권과 동일한 권리자입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산의 주요 상업 지역 중 하나인 수영역 인근에 위치하여 유동 인구가 풍부합니다.

다양한 업종의 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 주요 시설

인근에 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 쇼핑 시설, 병원, 금융기관 등이 위치하여 배후 수요가 탄탄합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형마트, 쇼핑몰, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 지역입니다.

5.2. 교육/의료 시설

주변에 다수의 학교와 병원 등 교육 및 의료 시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(주식회사케이에프씨코리아)이 존재하며, 보증금 100,000,000원의 전세권이 낙찰자에게 인수됩니다. 인수되는 권리금을 합산하여 총 매수 비용을 고려해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

제공된 JSON 데이터상의 전유부 정보(B101호, 지하 1층)와 물건 기본 정보(1층 101호) 간에 층수 및 호수 표기에 불일치가 존재합니다. 이는 낙찰 후 명도 및 건물 이용에 있어 중요한 이슈가 될 수 있으므로, 현장 확인 및 공부 비교를 통한 정확한 사실 관계 파악이 필수적입니다.

또한, 집합건축물대장상 전유부 분할 신청으로 변경되었으나 등기부상 미정리 상태인 호수가 있는 것으로 파악됩니다. 이는 본건 물건 자체와 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 건물 전체의 관리 상태를 점검할 필요가 있습니다.

6.3. 채무 총액

등기부상 채권 총액은 8,100,000,000원으로 높게 나타납니다. 다만, 이는 말소기준권리보다 후순위인 채권들의 합계로, 일반적으로 낙찰을 통해 소멸되는 채무입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 수영역 인근에 위치한 근린상가로, 교통, 입지, 배후 수요 측면에서 강점을 가지고 있습니다.

하지만 대항력 있는 전세권자의 존재로 인한 권리 인수 부담과, 가장 중요하게는 건물 등기부 및 건축물 대장상 층수 및 호수 표기 불일치라는 심각한 잠재적 리스크가 존재합니다.

따라서 본건에 대한 입찰을 고려하신다면, 반드시 철저한 현장 조사 및 공부 확인을 통해 이러한 리스크를 명확히 파악하고, 이에 대한 해결 방안을 마련한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상가: 수영역 초역세권에 위치하여 풍부한 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 상업 및 주거 밀집 지역: 주변에 공동주택, 오피스텔 등 배후 주거 수요와 오피스 밀집 지역으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

* 넓은 건물 면적: 128.04㎡ (약 38.73평)의 넓은 전용면적으로 다양한 업종의 사업 운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 감정가(3,050,000,000원)를 기준으로 하되, 낙찰자가 인수해야 하는 전세권 보증금 100,000,000원을 총 매수 비용에 포함하여 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 실질적인 최대 투자 가능 금액은 감정가에서 인수되는 권리 금액을 제외한 금액을 기준으로, 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 정확한 권리관계 및 현황 분석 결과 등을 종합적으로 반영하여 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.