나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4362 [1] 부산광역시 남구 대연동 1729-11 아이리스 오피스텔 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 ""부산도시철도2호선 대연역"" 남동측 인근에 위치하는
아이리스 오피스텔 4층 404호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으
로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 ""대연역"" 이 소재
하여 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건물내 4층 404호로서,

외벽 : 판넬마감 및 몰탈 위 페인팅마감,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 '다세대주택(도시형생활주택)' 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m
)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,

2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 곤란
하여 관련공부 및 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로,
경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이
요망됨.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경4362 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1729-11 아이리스 오피스텔 4층 404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 102,000,000원

토지면적: 7.45㎡ (약 2.25평)

건물면적: 22.81㎡ (약 6.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도2호선 대연역에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 본건이 소재한 대연동 일대는 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 도시적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 대연역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 본건 남측으로는 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2020년 6월 23일자 한국토지주택공사 전세권설정(을6)으로 확인됩니다. [cite:X]

등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사제트피엠 (2011-04-20)

* 전세권설정: 한국토지주택공사, 금60,000,000원 (2020-06-23) - 말소기준권리, 말소됨.

* 임의경매: 한국토지주택공사, 금60,000,000원 (2025-01-17) - 부산지방법원 동부지원 2025타경4362, 말소됨.

* 등기부채권 총액: 60,000,000원

인수되는 권리: 매각으로 인해 위 전세권 및 임의경매개시결정 등은 소멸될 예정입니다. 공부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-01-17

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

권리 분석 요약: 등기부상 확인된 전세권 및 경매개시결정은 말소 기준 권리로서 말소될 예정이며, 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'이 언급되어 있어, 등기부상 전세권 설정 내용과 '임차인 현황'상의 '대항력: 없음' 표기 간의 불일치 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시된 점은 긍정적입니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 기본적인 수요를 충족시키는 상업 기능을 갖추고 있습니다. 인근에는 대중교통 이용객 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 상업 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 8일, 대연동 901-7 남경 (건축년도 2002년, 81.16㎡) 15,000만원 (약 184.8만원/㎡)

* 2026년 6월 2일, 대연동 1465-6 오케이센트럴시티 (건축년도 2020년, 17.9㎡) 12,200만원 (약 681.5만원/㎡)

* 2026년 7월 4일, 대연동 1721-5 청명 (건축년도 1994년, 78.15㎡) 13,700만원 (약 175.3만원/㎡)

분석: 비교 대상 물건들이 면적과 건축 연도에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 특히 '오케이센트럴시티'는 면적이 작고 비교적 최근 건물로 높은 평단가를 기록했습니다. 본건(22.81㎡)과 유사한 면적의 오피스텔 또는 도시형생활주택의 최근 실거래가를 더 파악하는 것이 정확한 시세 판단에 도움이 될 것입니다. 부산 남구 대연동 지역의 전반적인 부동산 시장은 상승 및 양극화 현상이 나타나고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 부산도시철도2호선 대연역과 매우 인접하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

주거환경: 오피스텔 및 공동주택이 밀집한 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

학교: 본건 남측에는 상대보호구역(대연초등학교)이 있습니다. [cite:X]

기타: 위생, 급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 도시가스 및 난방 설비 등이 완비되어 있습니다. [cite:X]

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 매각이 유찰된 사유에 대한 확인이 필요합니다. [cite:X]

내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않아, 관련 공부 및 외부 관찰에 의거하여 평가되었습니다. 실제 내부 이용 상황 및 관리 상태는 다를 수 있으므로, 응찰 전 반드시 재확인이 필요합니다. [cite:X]

대항력있는 임차인 관련 불확실성: 등기부상 권리 말소 및 임차인 현황상 대항력 없음으로 명시되어 있으나, '특이사항'에 '대항력있는 임차인' 언급이 있어 이에 대한 추가적인 법률적 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 대연역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 편리성과 도심 내 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다.

다만, 재매각 물건이라는 점, 현장 조사를 통한 내부 상태 미확인, 그리고 대항력 있는 임차인 존재 가능성에 대한 불확실성은 투자 결정 시 신중한 접근을 요구합니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 보이나, 외부 요인에 의한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산도시철도2호선 대연역과 매우 인접하여 우수한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 생활 편의성: 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 소형 면적: 22.81㎡의 소형 면적으로 1인 가구 또는 임대 수익용으로 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 102,000,000원

감정가는 22.81㎡ 면적에 대해 ㎡당 약 447만원 수준입니다. 최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 면적의 소형 오피스텔인 '오케이센트럴시티'는 2020년 건축, 17.9㎡ 면적에 12,200만원(㎡당 약 681만원)에 거래되었습니다. [cite:X] 반면, 면적이 큰 다세대주택 사례들은 ㎡당 약 175만~185만원 수준을 보였습니다. [cite:X] 본건은 2010년 준공으로 신축에 해당하지 않으나, 소형 오피스텔로서의 가치를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만 본건은 재매각 물건이며, 내부 상태 미확인, 임차인 관련 불확실성 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 점을 감안하여 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 100,000,000원.

본건은 재매각으로 인해 최저매각가격의 20%를 매수 신청 보증금으로 납부해야 합니다. [cite:X]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.