나이스옥션 법원경매 울산 2024타경116098 [1] 울산광역시 울주군 두서면 미호리 640 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경116098 [1] 울산광역시 울주군 두서면 미호리 640 임야 경매

• 사건번호: 2024타경116098
• 주소: 울산광역시 울주군 두서면 미호리 640
• 용도: 임야

울산지방법원 경매4계 2024타경116098 | 소재지: 울산광역시 울주군 두서면 미호리 640 | 감정가: 1,817,446,000원 | 최저가: 890,548,000원 | 용도: 임야

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경116098 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 미호리 640

용도: 임야

감정가: 1,817,446,000원

토지면적: 19,158.00㎡ (약 5,795.55평)

토지지분: 16,217㎡ (약 4,906.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 제출 필요

*1.2.주요 고지 및 주의사항

1. 일괄매각 (단, 매각대상은 토지 일부 지분 매각으로 확인됨)

2. 목록 1, 2, 4, 5, 6, 7, 9, 10.은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 반환이 되지 않으니 유의해야 합니다. (첨부 문서 참조)

3. 목록 1, 2, 4~11.은 맹지이므로, 인접 도로 이용을 위해서는 목록 3.의 토지(지분 2분의 1 공유)를 통해야 합니다.

*1.3.감정평가 요약

*1.3.1.위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 울주군 두서면 미호리에 위치한 "상동마을" 남측 인근에 소재하며, 주위는 농경지대와 임야지대가 혼재된 다소 한산한 지역입니다.

*1.3.2.교통 상황

본건 단지 입구인 기호(3) 토지로 폭 약 4-5미터의 포장도로가 개설되어 있습니다. 다만, 시 외곽에 위치하여 일반적인 교통사정은 다소 불편할 수 있습니다.

*1.3.3.형태 및 이용 상태

기호 (1)부터 (10)까지의 토지는 부정형의 서측에서 동측으로 하향 완경사지이며, 모두 "전"(밭)으로 이용 중입니다.

기호 (11)은 부정형으로, 약 370㎡는 현황 "전"으로 이용 중이며, 잔여 임야 부분은 남측에서 북측으로 급경사를 이루는 자연림 상태의 토지입니다.

*1.3.4.인접 도로 상태

기호 (1), (2), (4)부터 (11)까지의 토지는 맹지 상태입니다.

기호 (3) 토지는 남측으로 폭 약 4-5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

*1.3.5.토지 이용 계획 및 제한 상태

기호 (1), (2), (4), (7), (8), (9), (11): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 (1호)

기호 (5), (6): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (다중 제한), 공장설립승인지역 (1호), 영농여건불리농지

기호 (10): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (다중 제한), 공장설립승인지역 (1호)

기호 (3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (다중 제한), 공장설립승인지역 (1호), 초지, 영농여건불리농지

*1.3.6.공부와의 차이

특별한 차이는 없습니다.

*1.3.7.기타 사항

임대 관계는 미상입니다.

기호 (3), (10) 지상에 사용하지 않는 철파이프조 비닐하우스 일부가 소재하나, 감정평가에 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

*1.4.입지 조건

*1.4.1.주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 두서면의 농촌 지역에 위치하고 있으며, 주변은 농경지와 임야가 어우러진 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 상동마을과 인접하여 기본적인 생활권은 유지되나, 도시 중심부와는 거리가 있습니다.

*1.4.2.교통 접근성

기호(3) 토지를 통해 약 4-5미터 폭의 포장도로에 진입할 수 있습니다. 하지만, 도시 외곽 지역에 위치하여 대중교통 이용이나 일반적인 교통 접근성은 다소 불편할 수 있습니다. 차량 이용 시에는 진입이 가능하나, 장거리 이동 시에는 시간이 소요될 수 있습니다.

*1.4.3.토지 이용 현황

다수의 필지가 '전'(밭)으로 이용 중이며, 일부는 자연림 상태의 임야입니다. 이는 현재 농업 또는 임업 활동이 이루어지고 있거나, 해당 용도로 활용 가능한 상태임을 시사합니다.

*1.5.권리 분석

*1.5.1.경매 구분

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자의 신청에 따라 진행되는 경매입니다.

*1.5.2.매각 대상

토지의 일부 지분이 매각 대상이므로, 낙찰자는 해당 토지의 다른 공유자들과 소유권을 공유하게 됩니다. 이는 추후 토지 이용 및 관리에 있어 공유자 간의 협의가 필요함을 의미합니다.

*1.5.3.주의해야 할 권리 사항

'중복사건'이라는 특이사항이 언급되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중일 수 있습니다. 이 부분은 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, '농지취득자격증명' 제출이 필수적인 점은 경매 참여 시 반드시 유념해야 할 사항입니다.

*1.6.상권 분석

*1.6.1.주변 상업 시설

본건 소재지는 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설이나 번화한 상권은 기대하기 어렵습니다.

*1.6.2.생활 편의 시설

가장 가까운 편의 시설은 상동마을 등 인근의 소규모 마을 단위의 생활 기반 시설일 것으로 예상됩니다. 주요 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행 등) 이용을 위해서는 차량을 이용하여 두서면 소재지 또는 인근 도시로 이동해야 할 것으로 보입니다.

*1.7.생활 정보

*1.7.1.주거 환경

주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 전원생활이나 귀농·귀촌을 고려하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

*1.7.2.주요 시설 접근성

울주군 두서면 소재지의 행정복지센터, 학교, 보건지소 등의 기초 생활 인프라는 차량으로 이동 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 전반적인 접근성은 다소 떨어집니다.

*1.8.잠재적 리스크

*1.8.1.토지 공유 문제

본 건은 토지 일부 지분 매각이므로, 낙찰 후 나머지 지분 소유자와의 관계 설정 및 토지 이용에 대한 협의가 필수적입니다. 공유자 간의 의견 충돌 시 토지 분할, 매도 등 복잡한 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

*1.8.2.맹지 및 도로 접근 문제

대부분의 매각 대상 토지가 맹지이며, 유일하게 도로에 접한 기호(3) 토지마저도 공유 지분(1/2)이므로, 토지 이용을 위한 접근성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 기호(3) 토지의 공유자 동의 없이는 도로 이용이 제한될 수 있습니다.

*1.8.3.농지 관련 규제

농지 취득 자격 증명 제출이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 있습니다. 또한, 토지 이용 시 농지법, 가축분뇨법 등 관련 법규를 준수해야 합니다.

*1.8.4.지역 제한 사항

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다. 특히, 축사나 공장 설립 등은 관련 규정에 따라 엄격하게 제한될 수 있습니다.

*1.8.5.교통 불편

주거지로서의 접근성 및 생활 편의 시설 이용 시 교통 불편이 예상됩니다.

*1.9.종합 의견

본 경매 물건은 울산광역시 울주군 두서면에 위치한 임야 일부 지분 매각 건입니다. 자연환경이 비교적 양호하고 조용한 지역에 소재하나, 토지 자체적으로는 맹지인 경우가 많고 도로 접근성이 매우 제한적이라는 점이 큰 단점입니다. 유일한 진입로 역할을 할 수 있는 기호(3) 토지 역시 공유 지분으로 되어 있어, 향후 토지 이용 시 다른 공유자와의 원만한 협의가 반드시 필요합니다. 농지 취득 자격 증명 제출 의무와 지역별 토지 이용 제한 사항도 고려해야 합니다. 중복 사건이라는 점도 추가 확인이 필요한 부분입니다. 이러한 여러 제약 사항들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 특정 목적(예: 기존 소유 지분 확보, 장기적인 토지 이용 계획 등)을 가진 제한적인 투자자에게 적합할 수 있습니다.

*1.10.투자 포인트

*1.10.1.자연 환경 및 잠재적 활용 가치

울주군 두서면의 아름다운 자연 속에 위치하여, 쾌적한 전원생활 또는 주말 농장, 휴양림 조성 등 자연 친화적인 용도로 활용될 잠재력이 있습니다.

*1.10.2.인접 토지와의 연계 개발 가능성

현재 맹지인 토지가 다수이므로, 향후 인접 토지(특히 기호 3번 토지)의 공유자와의 협의를 통해 토지를 통합하거나 개발 계획을 수립할 경우 가치를 높일 수 있습니다.

*1.10.3.농업/임업 활동 가능성

'전' 및 임야로 이용 중인 현황을 고려할 때, 기존 농업 활동을 승계하거나, 새로운 농장, 임업 활동을 계획하는 경우 투자 고려가 가능합니다.

*1.10.4.주의: 맹지, 공유지분, 농지 규제 리스크

투자를 결정하기 전에 반드시 맹지 문제, 공유자 협의 가능성, 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부 및 절차, 관련 법규(자연녹지, 가축 제한 등)를 상세히 파악해야 합니다. 도로 접근성이 확보되지 않으면 사실상 토지 이용이 불가능할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계