나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120462 [1] 경상남도 양산시 평산동 683 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현 · 평가일 2025.01.27

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 '경보그린타워3차아파트' 남서측에 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 농경지, 임야 및 아파트 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

1) 토지의 형상 및 이용상황 기호(1),(7)~(10): 부정형 토지로서, 현황 공업용 건부지로 이용중임. 기호(3),(5): 부정형 토지로서, 가격시점 현재 휴경지 상태임. 기호(4): 부정형 토지로서, 공업나지 상태임(타인점유 중). 기호(6): 부정형 토지로서, 현황 '도로'임. 2) 토지이용계획 및 제한상태 기호(1): 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 해당지번 중 1271.9㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)『국가지리정보 보완관리규정』 제10조제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다. 임. 기호(3)~(5),(7),(9),(10): 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임. 기호(6): 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임. 기호(8): 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 해당지번 중 366.2㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)『국가지리정보 보완관리규정』 제10조제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다. 임. 3) 교통상황 및 인접 도로상태 본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하여 일반적인 교통사정은 보통이며, 기호(1), (7)~(10): 본건 동측으로 세로(가)에 접함. 기호(3),(4),(5): 지적도 상 맹지이며, 인근 토지를 통하여 진출입 함. 기호(6): 본건이 현황 도로 임.

건물의 구조 및 현상

(2) 일반철골구조 기타지붕 단층건으로, 내, 외벽: 판넬 마감. 창호: 샷시창호임. 이용상황: 공장(제조업)으로 이용중임. (11) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층건으로, 내, 외벽: 판넬 마감. 창호: 샷시창호임. 이용상황: 공장(1층 제조업, 2층 사무실)으로 이용중임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 가격시점 현재 관리상태 보통시 되며 현황을 기준으로 한 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으니 경매진행시 이 점 유의하시기 바라며 필요시 정상가동 여부를 재확인하시기 바랍니다.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

가. 임대관계 미상임. 나. 기 타 본건 기호(1), (4), (5) 토지는 일부 지상에 토지는 일부가 선하지(저촉면적: 등기사항전부증명서 상 면적 기준)로서 이로 인한 공법상 제한 정도, 토지의 사용, 수익에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려하여 개별요인에 반영하여 전체를 기준으로 한 평균가격으로 평가하였습니다. 본건 기호(4) 토지 지상에 별첨 ‘사진용지’와 같이 타인 점유 적치물이 소재하며 평가 목적 등을 고려하여 토지만을 평가하였으며, 타인 점유 적치물로 인하여 토지의 사용, 수익에 제한을 받을 경우 토지 가격은 별첨‘토지,건물 감정평가 명세표’ 하단에 병기하였으니 업무에 참조하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 4번 토지 일부에 타인 점유 적치물 있으나 토지 사용권 유무 불분명 - 타인 점유 적치물로 인하여 토지의 사용, 수익에 제한 받는 경우의 감정가로 최저매각가격 산정
3. 기계/기구 정상가동여부 재확인 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 울산지방법원 2024타경120462 (1)호로 진행되는 부동산 임의 경매 사건입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 용도는 공장입니다.

채권자는 케이에프지이삼공육유동화전문유한회사입니다.

유동화물건, 선순위지상권, 공동담보, 대항력있는임차인 등의 특수 물건 정보를 포함하고 있습니다.

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상남도 양산시 평산동 683번지

토지 면적: 4004.00㎡ (약 1211.25평)

건물 면적: 813.50㎡ (약 246.08평)

- 건물 (2) 연면적: 493.50㎡ (약 149.29평)

- 건물 (11) 연면적: 320.00㎡ (약 96.80평)

1.3. 감정가

총 감정가: 2,380,047,500원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 양산시 평산동 소재 '경보그린타워3차아파트' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 소규모 공장, 농경지, 임야, 아파트 단지 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하여 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

토지 기호 (1), (7)~(10)은 동측 세로(가)에 접해 있으며, 기호 (6)은 현황 도로로 이용 중입니다.

기호 (3), (4), (5) 토지는 지적도상 맹지이나 인근 토지를 통하여 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 자연녹지지역에 해당합니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)으로 지정되어 있습니다.

일부 토지(기호 1, 8)는 전원개발사업구역에 포함되어 있으며, 해당 지역의 국가지리정보 보완관리규정에 따라 공개 제한 대상 지도가 있을 수 있습니다.

특히, 기호 (1) 토지 중 1271.9㎡는 한국전력공사의 구분지상권(송전선 선하지)이 설정되어 있어 공중 공간(지표 수평면 지상 14미터로부터 지상 36미터 사이)에 대한 이용에 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 유동화 물건으로, 선순위 구분지상권(한국전력공사)이 존재하며 이는 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

공동 담보로 설정된 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

등기부상 근저당권, 가압류 등은 모두 말소 예정이나, 선순위 구분지상권은 인수해야 합니다.

총 등기부채권액은 2,294,117,450원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이일훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

임차인: 주식회사원창아이엠프레쉬

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2015-11-24

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 있음

비고: 보증금 50,000,000원에 대한 대항력이 있으므로, 인수 시 잔여 인수 보증금이 있을 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 현황 (말소기준권리 및 인수/소멸 권리)

말소기준권리: 2014-11-11 접수된 경남은행 근저당권 (등기구분 을14) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 을14, 을15, 을16 근저당권, 갑20, 갑6 가압류, 갑21, 갑7 임의경매 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록 1,4 토지에 대한 2010.06.09. 접수된 한국전력공사의 구분지상권 (을8)은 말소기준권리보다 선순위이므로 매각 후에도 존속하며 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 주변은 공업용 건부지, 농경지, 임야, 그리고 인근에 아파트 단지가 혼재하는 지역입니다.

소규모 공장들이 입지하고 있어 산업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 본건 용도 적합성

본 건은 공장으로 이용 중이며, 주변 환경 및 토지이용계획상 공장 용도로서의 적합성은 양호합니다.

건물은 일반철골구조의 단층 및 2층 건물로, 제조업 및 사무실 등으로 활용 가능한 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

정확한 편의시설 분포는 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 혐오시설

주변 검색 결과, 본건 소재지인 평산동 683번지 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

양산시 자체적으로 과거 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 있었으나, 이는 본건과 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

선순위 구분지상권(한국전력공사)이 존재하여 토지의 공중 공간 사용에 제한이 따릅니다. 이는 건물 건축 시 고도 제한 등에 영향을 줄 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(주식회사원창아이엠프레쉬)이 존재하므로, 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

6.2. 물건 상태 리스크

감정평가서 요약에 따르면, 기계/기구의 정상 가동 여부는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

건물의 노후 정도나 수리 필요성 등 구체적인 상태는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 점유 관련 리스크

토지 목록 4번 일부에 타인 점유 적치물이 존재하나, 토지 사용권 유무가 불분명합니다.

이로 인해 토지의 사용, 수익에 제한을 받을 수 있으며, 이는 감정평가 시 최저매각가격 산정에 반영되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 평산동에 위치한 공장으로, 일반철골구조의 건물과 넓은 토지를 보유하고 있습니다.

교통 접근성은 양호하나, 선순위 구분지상권과 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석 및 추가적인 비용 발생 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

토지 일부의 타인 점유 적치물 문제 또한 현장 확인 및 법률적 검토가 필요합니다.

기계 설비의 정상 가동 여부 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

산업단지 및 공업지역 인접 지역에 위치하여 공장 용도로서의 가치가 있습니다.

넓은 토지 면적은 향후 확장 가능성을 시사합니다.

선순위 권리 분석 및 임차인 현황을 면밀히 파악하고, 잠재적 리스크를 감안한 입찰가 산정 시, 합리적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

유동화 물건으로 경매 절차 진행이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,380,047,500원입니다.

인수 보증금이 있는 대항력 있는 임차인(주식회사원창아이엠프레쉬, 보증금 50,000,000원)의 보증금은 입찰가 산정 시 제외해야 합니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 약 2,330,047,500원부터 검토를 시작하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 이는 권리 인수, 명도 비용, 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.