나이스옥션 법원경매 울산 2025타경442 [1] 울산광역시 중구 복산동 40-9 번영로드림파크 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정엑스텐 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 중구 복산동에 소재하며 "울산 MBC" 서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건 중 3층 307호로
외벽: 모르타르 위 페인팅, 치장석 붙임 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있으며 난방설비 작동여부는 이해관계인 부재로 실지조사하지 못하였으니 경매 진행시 확인바람.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(울산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(울산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(함월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(혜화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경442 (1)

감정가: 98,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 문OO

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 중구 복산동 40-9 번영로 드림파크 3층307호

용도: 오피스텔

토지면적: 7.24㎡ (약 2.19평)

토지지분: 7.235㎡ (약 2.19평)

건물면적: 39.47㎡ (약 11.94평)

건물지분: 39.465㎡ (약 11.94평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 3층 307호

사용승인일: 2016년 6월 13일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 중구 복산동에 위치하며, "울산 MBC" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로망

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변 도로망 역시 원활하게 연결되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m) 및 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(울산고등학교, 울산중학교, 함월초등학교, 혜화유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 유형

본 경매는 채권자 문OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

- 임차인: 문혜지

- 보증금: 85,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자/확정일자: 2019년 10월 8일

- 대항력: 있음 (을구 6번 주택임차권 등기)

- 배당신고일자: 2023년 8월 8일

- 강제경매 신청인: 문혜지 (갑구 8번)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 갑구 3번 압류(중구(울산광역시))입니다. 이에 따라 을구 4번 근저당권(이정은, 55,000,000원)은 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 인수주의 임차보증금

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 6번 문혜지 임차권등기가 명시되어 있습니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 다만, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 경매 절차상 임차인의 보증금이 전액 변제될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 복산동 일대는 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 공존하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 울산 MBC 인근에 위치하여 지역 내 인지도가 있으며, 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 울산고등학교, 울산중학교, 함월초등학교, 혜화유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 주거환경

오피스텔 용도로 이용되고 있으며, 14층 건물 중 3층에 위치하여 고층의 이점을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 실질적인 인수 여부는 추가 확인 필요)

6.2. 기타 리스크

건물 내 난방 설비의 작동 여부는 이해관계인 부재로 확인하지 못하였으므로, 경매 진행 시 반드시 확인이 필요합니다. 임대 관계 또한 미상으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 복산동의 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지에 소재한 오피스텔입니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있으나, '인수 보증금 합계: 0원' 표기로 보아 경매 절차에서 해결될 가능성이 높습니다. 교육시설 접근성이 좋으며, 감정가 대비 시세 분석을 통해 투자 가치를 평가할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

- 울산 MBC 인근의 안정적인 입지

- 초, 중, 고등학교 및 유치원 등 우수한 교육 환경

- 차량 접근성 및 주변 도로망 양호

- 오피스텔로서의 임대 수익 잠재력

9. 예상 입찰가

감정가: 98,000,000원

최근 실거래가(2026년 6월 15일): 134,000,000원 (39.46㎡ 기준)

주변 시세 및 최근 거래 사례를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 인수 여부(현재 '0원'으로 표기) 및 최종 배당 결과에 따라 실제 인수 비용이 달라질 수 있습니다.

따라서, 잠재적 인수 보증금을 고려하고 최근 실거래가 수준을 감안하여 예상 입찰가는 120,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.