나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110117 [1] 경상남도 김해시 진례면 초전리 1148-184 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2024.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 초전리 소재 진례초등학교 남측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공장, 창고, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며, 간선도로와의 연계성, 물류수송관계, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황은 보통수준임.

형태 및 이용상태

기호(1-5)는 5필지 일단의 부정형.평지로서 공장 및 창고부지 등으로 이용중이며, 동측 일부는 석축위 법면상태임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 6-7m의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
기호(2-5):자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>

제시목록 외의 물건

후첨, 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6):철골조 및 일반철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로서(사용승인일자:2003.04.11)
벽체 : 하부 약1m조적위 상부 샌드위치판넬잇기
바닥 : 콘크리트위 하드너마감, 타일마감 등
창호 : 샤시창호, 헹거도어 구조 등
주기둥 : H-Beam 400x200mm
기호(6-1):철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서(사용승인일자:2003.04.11)
벽체 : 하부 약1m조적위 상부 샌드위치판넬잇기
바닥 : 콘크리트위 하드너마감
창호 : 샤시창호, 헹거도어 구조 등
주기둥 : H-Beam 400x200mm
기호(6-2):일반철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서(사용승인일자:2003.04.11)
벽체 : 하부 약1m조적위 상부 샌드위치판넬잇기
바닥 : 콘크리트위 하드너마감
창호 : 샤시창호, 헹거도어 구조 등
주기둥 : H-Beam 400x200mm

이용상태

기호(6): 1층-- 공장용도이나 기준시점 현재 물류창고로 이용중임.
2층-- 숙소, 식당, 화장실, 창고 용도이나, 기준시점 현재 공실임.
기호(6-1):물류창고로 이용중임.
기호(6-2):공장으로 이용중임.

설비내역

기본 전기 내선설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨, 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물은 기준시점 현재 모두 임대중인 것으로 조사되나, 세부 임대내역은 별도 확인을 요함.

물건 비고

- 일괄매각. 〔제시외 공작물(관정) 2-1, 제시 외 건물 및 기계기구 5-1~5-9, 6-1~6-7, 6-11〕포함.
- 제시 외 기계기구 6-8, 6-9, 6-10, 6-12 매각에서 제외.
- 목록6. 일반건축물대장상 위반건축물로 등재됨.
- 목록6. 공부상 소재지는 “초전리 579-4번 외 12필지”이나 토지대장상 2003.04.17.지번 합병되어 현황 ‘초전리 579-4,1148-27,1148-28,1148-29,1148-184’ 5필지 상에 소재함.
- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2024타경110117 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 흥양농업협동조합 (흥OOOOOOO)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 물건현황

소재지: 경상남도 김해시 진례면 초전리 1148-184

용도: 공장

주위환경: 본건은 경상남도 김해시 진례면 초전리 소재 진례초등학교 남측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공장, 창고, 농경지 등으로 형성되어 있음.

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 3,439,488,650원

토지면적: 5968.00㎡ (약 1,805.72평)

건물면적: 1369.50㎡ (약 414.27평)

건물 제시외면적: 1907.10㎡ (약 576.92평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 초전리 진례초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 소규모 공장, 창고, 농경지 등이 혼재되어 있는 공업 및 농업 지대임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성, 물류 수송 관계, 대중교통 사정 등 일반적인 도로 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨. 서측으로 폭 약 6-7m의 포장도로가 개설되어 있음.

2.3. 토지 이용 및 지형

기호(1-5)로 표시되는 토지는 5필지 일단의 부정형 토지로서, 평탄한 지형이며 공장 및 창고 부지로 이용 중임. 동측 일부는 석축 위 법면 상태임.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있음. 기호(2-5) 토지의 경우 상대보호구역에 해당함.

2.4. 인접 도로

토지의 서측으로 폭 약 6-7m의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 토지 및 건물 등기부등본 상에는 다수의 권리 설정 및 변동 사항이 존재하나, 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2021-08-24 접수, 2,208,000,000원)을 기준으로 임의경매 개시결정(흥양농업협동조합, 2024-07-26 접수, 1,875,343,254원)에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 다만, '갑'구에 여러 압류 및 가압류가 등기되어 있었으나 모두 말소 처리된 것으로 확인됨.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 다수의 임차인이 거주하고 있으며, 이 중 대항력 있는 임차인은 다음과 같이 조사됨.

* 빈종열: 보증금 3,000,000원, 차임 100,000원, 사업자등록 2015-11-19, 확정일자 2016-11-28, 대항력 있음.

* 빈종열: 보증금 20,000,000원 (총 보증금 23,000,000원), 차임 100,000원, 사업자등록 2016-11-28, 확정일자 2016-11-28, 대항력 있음. (1차 보증금 증액분 17,000,000원)

* 이상조(유림정밀): 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 사업자등록 2003-02-02, 배당신고일자 2024-09-30, 대항력 있음.

* 이영진: 보증금 0원, 차임 500,000원, 사업자등록 2014-01-16, 대항력 있음.

상기 임차인 중 이영진의 경우 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 사업자등록일자 및 대항력 보유 사실로 볼 때 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요함.

대항력 없는 임차인은 다수 존재하며, 보증금 및 차임 내역은 다음과 같음.

* (주)마당, 박해동: 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 사업일자 2021-12-17

* 김기태(아라상사): 보증금 40,000,000원, 차임 3,000,000원, 사업일자 2022-02-04, 확정일자 2024-09-23, 배당신고일자 2024-10-21

* 김남주: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2022-10-24

* 김성이: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2022-06-07

* 김수종(경남상사B): 보증금 30,000,000원, 차임 900,000원, 사업일자 2023-11-15

* 김영현: 보증금 30,000,000원, 차임 900,000원, 사업일자 2023-11-15

* 박선미(해성테크): 보증금 50,000,000원, 차임 800,000원, 사업일자 2023-11-02, 확정일자 2023-11-15, 배당신고일자 2024-10-22

* 영훈이티에스(주), 옹영근: 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원, 사업일자 상가건물임대차현황서 해당사항 없음

* 이소민(태흥): 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 사업일자 2023-05-19, 배당신고일자 2024-10-18

* 이창현(가온테크): 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 사업일자 2023-05-26

* 이창현(가온테크): 보증금 15,000,000원 (총 보증금 20,000,000원), 차임 300,000원, 사업일자 2023-05-26 (1차 보증금 증액분 10,000,000원)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2021-08-24)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 저당권, 근저당권, 압류, 가압류 및 담보권 등기 등.

인수되는 권리: 등기부 상으로는 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, '대항력 있는 임차인'은 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요함. (빈종열, 이상조, 이영진)

3.4. 권리분석 요약

본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 등기부상 명확히 확인되지 않는 채권이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 등은 인수될 가능성이 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다. 특히, 대항력 있는 임차인 중 이영진은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 관련 내용은 추가 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업단지 및 물류 거점

본건 소재지인 김해시 진례면 일대는 다수의 산업단지가 밀집한 지역으로, AM하이테크 일반산업단지, 테크노밸리일반산업단지, 제2테크노밸리일반산단 등이 조성되었거나 계획 중에 있어 물류 및 산업 활동이 활발한 지역입니다. 이러한 산업단지들은 공장, 창고 등 물류 관련 시설에 대한 수요를 지속적으로 창출할 수 있는 잠재력을 가집니다.

4.2. 상업 시설 현황

진례면 지역의 주요 상권은 진례면 주민센터 일대에 형성되어 있으며, 하나로마트와 같은 생활 편의시설이 주류를 이룹니다. 본건 주변은 공장과 농경지가 주를 이루고 있어 상업 시설 밀집 지역은 아니지만, 인근 산업단지의 종사자들을 대상으로 하는 소규모 상가나 식당, 편의시설 등이 존재할 가능성이 있습니다. 또한, 진례전통시장이 인근에 위치하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

4.3. 기타 상권 관련 정보

김해시 진례면 시례지구는 약 99만 4,646㎡ 규모로 1.5~2만 명 거주 가능한 미니 신도시급으로 개발이 진행 중이며, 상업 지구도 포함될 예정입니다. 이러한 대규모 개발은 향후 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

본건은 차량 접근성이 양호하며, 간선도로와의 연계성이 좋습니다. 또한, 부전-마산 복선전철 신월역 신설 예정으로 광역 교통망 개선이 기대되며, 이는 창원과의 접근성을 대폭 강화할 것으로 전망됩니다.

5.2. 편의시설 및 문화시설

인근에는 진례초등학교가 위치하고 있으며, 진례면 주민센터 일대에 하나로마트 등 생활 편의시설이 존재합니다. 또한, 김해시에는 가야테마파크, 김해낙동강레일파크, 클레이아크 김해미술관, 봉리단길 등 다양한 문화 및 관광 시설이 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 주로 공업 시설, 농경지, 주거 지역 등으로 구성되어 있으며, 현재까지 조사된 정보로는 특별한 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

본 건 목록 6번 건물은 일반건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 건축법상 시정 명령, 이행 강제금 부과, 사용 제한 등 법적 조치가 따를 수 있으며, 향후 건물 활용 및 재산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 관련 주의

본 건에는 대항력 있는 임차인(빈종열 2건, 이상조, 이영진)이 존재합니다. 특히, 이영진 임차인의 경우 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금 규모에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 인수될 수 있는 보증금이 존재할 수 있음에 유의해야 합니다.

6.3. 제시외 건물 및 기계기구

본 매각에는 제시외 공작물(관정) 및 일부 제시외 건물과 기계기구가 포함됩니다. 다만, 일부 기계기구(6-8, 6-9, 6-10, 6-12)는 매각에서 제외되므로, 포함 및 제외 대상에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.4. 복합적인 지번 및 소유권 관계

본건 건물의 공부상 소재지는 '초전리 579-4번 외 12필지'이나, 토지대장상 2003년 합병되어 현재는 '초전리 579-4, 1148-27, 1148-28, 1148-29, 1148-184' 5개 필지에 걸쳐 소재합니다. 이는 토지 소유권 및 관리 측면에서 복잡성을 내포할 수 있습니다.

6.5. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 이는 채권자의 채권 확보를 위해 다수의 담보 물건이 설정되었음을 의미합니다. 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이나 낙찰 여부가 본 건의 입찰가 산정 및 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 진례면 소재의 공장 용도로, 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건물 면적을 갖추고 있습니다. 주변에 다수의 산업단지가 조성되어 있어 산업 활동 및 물류 이동이 활발한 지역적 이점이 있습니다. 또한, 교통망 개선 및 지역 개발 사업이 진행 중으로 향후 발전 가능성도 존재합니다.

하지만, 위반건축물 등재, 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 미상으로 인한 잠재적 인수 부담, 복잡한 지번 및 소유권 관계 등은 본 건의 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인근 산업단지 밀집 지역으로 공장 및 물류 시설로서의 잠재적 가치 보유.

* 진례면 일대의 지역 개발 및 교통망 개선 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 광대한 토지 면적과 건물 면적을 일괄 매각하여 활용 가치가 높음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,439,488,650원입니다.

예상 입찰가는 인수해야 할 임차인 보증금(총 0원으로 조사되었으나, 이영진 임차인의 보증금 0원 건에 대한 확인 필수), 제시외 포함/제외 물건의 가치, 위반건축물로 인한 하자 보수 비용, 주변 시세, 그리고 낙찰 후 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 미상으로 인한 잠재적 인수 금액을 반드시 최우선으로 확인하고, 이에 대한 보수적인 예상치를 입찰가 산정에 반영해야 합니다. 본건의 경우, 보증금 0원인 임차인 이영진의 실제 보증금 규모 확인이 가장 중요한 입찰가 결정 요소가 될 것입니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문, 법률 전문가 및 부동산 전문가와 충분한 상담을 통해 권리 관계, 임차인 현황, 건물의 상태 및 시장 가치 등을 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.