나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115815 [2] 경상남도 김해시 강동 421-15 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115815 [2] 경상남도 김해시 강동 421-15 답 경매

• 사건번호: 2024타경115815
• 주소: 경상남도 김해시 강동 421-15
• 용도: 답

창원지방법원 경매8계 2024타경115815 | 소재지: 경상남도 김해시 강동 421-15 | 감정가: 997,120,000원 | 최저가: 697,984,000원 | 용도: 답

1. 창원지방법원 2024타경115815 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경115815 (2)

* 소재지: 경상남도 김해시 강동 421-15

* 용도: 답 (농경지)

* 감정가: 997,120,000원

* 토지면적: 3895.00㎡ (약 1178.41평)

* 건물면적: 0.00㎡ (매각 대상은 토지이며, 건물은 포함되지 않음. 단, 제시외 건물 존재 가능성 있음)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (제시외 건물은 별도 평가되었으며, 이에 대한 판단 필요)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각 (본 건은 토지만 매각 대상입니다.)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요

* 주의사항: 맹지, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가, 일부 하천구역 저촉

1.2. 물건 현황 및 개요

* 토지 현황

* 위치 및 주위환경: 본 건은 총 3개의 필지로 구성되어 있으며, 각기 다른 지역에 위치합니다. 기호 (1) 토지는 김해시 무계동에 소재하며 근린생활시설 및 주상용 건물 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다. 기호 (3) 토지는 김해시 강동에 위치하며 본건의 주소지로서 농경지 및 주택 등이 형성된 지역입니다. 기호 (4) 토지는 김해시 한림면 안하리에 위치하며 농경지 및 주택 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.

* 교통상황: 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 기호 (1) 토지는 사다리형에 유사한 부정형으로 대체로 평탄하며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 기호 (3)과 (4) 토지는 세장형으로 대체로 평탄한 토지로서 현재 농경지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 기호 (1) 토지는 지적도상 및 현황 도로와 접하고 있습니다. 기호 (3) 토지는 지적도상 맹지이나 현황 북동측으로 포장도로와 접해 있습니다. 기호 (4) 토지는 지적도상 맹지이나 현황 서측으로 구거를 건너 포장도로에 접해 있습니다.

* 건물 현황

* 본 건은 토지 매각이므로 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다. 다만, 기호 (1) 토지 지상에 제시외 건물 [ㄱ-ㅁ]이 소재하는 것으로 평가되었으며, 이에 대한 소유권 및 일괄 경매 여부는 별도 판단이 필요합니다. 또한, 기호 (2) 건물은 철근콘크리트조 스라브 지붕 지하 1층/지상 6층 규모의 건물로, 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 이 건물은 공부상 김해시 무계동 287-10, 287-11 양 지상에 등재되어 있으나, 현황은 토지 합병으로 인해 김해시 무계동 287-10 지상에 소재하는 것으로 파악됩니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 (1) (김해시 무계동): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역.

* 기호 (3) (김해시 강동, 본건 주소지): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 하천구역(지방하천 지정(구간) 변경 고시(해반천)).

* 기호 (4) (김해시 한림면 안하리): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역.

1.4. 권리분석

* 경매 개요: 본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 이OO입니다.

* 주요 권리 사항: 강제경매 개시 결정에 따른 권리 분석이 필요하며, 등기부등본상의 권리 변동 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 주의사항:

* 농지취득자격증명: 본 건은 토지이용계획상 농지(답)가 포함되어 있어, 낙찰 후 관할 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로 반드시 확인이 필요합니다.

* 맹지: 기호 (3)과 (4) 토지는 지적도상 맹지 상태로, 건축 또는 개발 시 도로 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

* 하천구역: 기호 (3) 토지는 일부가 하천구역에 저촉되어 있어, 해당 부분에 대한 건축 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

1.5. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 김해시의 여러 지역(무계동, 강동, 한림면 안하리)에 걸쳐 있어 지역별 특성이 다릅니다. 무계동(기호 1) 지역은 근린생활시설 및 주상용 건물, 주택 등이 혼재된 상업 및 주거 혼합 지역으로 보이며, 최근 도시재생 사업 등으로 문화시설 및 시장 등이 조성되고 있습니다. 강동(기호 3) 및 한림면 안하리(기호 4) 지역은 농경지와 주택이 주를 이루는 농촌 및 전원 지역 특성을 가지고 있습니다.

* 교통 접근성: 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가되나, 각 필지의 도로 접촉 현황(맹지 여부, 접면 도로 폭 등)을 반드시 확인해야 합니다.

* 지역 특성: 무계동 지역은 도시 지역으로 상업 및 주거 기능이 혼재되어 있으며, 개발 및 정주 여건이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 반면, 강동과 한림면 지역은 자연녹지, 농림지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 상권분석

* 무계동(기호 1) 지역은 근린생활시설 및 주상용 건물이 분포하여 일상생활에 필요한 상업시설 이용이 비교적 용이할 것으로 판단됩니다. 장유전통시장, 상점가 등이 인근에 위치할 가능성이 있습니다.

* 강동(기호 3) 및 한림면 안하리(기호 4) 지역은 농경지 및 주택 위주로 형성되어 있어, 상업시설은 상대적으로 부족하며 인근 마을 또는 김해 시내 중심지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.7. 생활정보

* 무계동(기호 1) 지역은 생활 편의시설 이용이 상대적으로 편리할 것으로 예상됩니다. 주택 및 근린생활시설 이용자들을 위한 편의시설이 다수 분포할 것으로 보이며, 문화시설(예술창작소, J드림홀 등)도 조성되어 있습니다.

* 강동(기호 3) 및 한림면 안하리(기호 4) 지역은 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경을 제공할 수 있습니다. 주거는 조용하고 한적한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있으나, 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 맹지 및 도로 접촉 문제: 기호 (3)과 (4) 토지는 지적도상 맹지이며, 도로 확보 시 건축행위 등에 어려움이 따를 수 있습니다. 현황 도로가 존재하더라도 법적 도로로 인정되지 않을 수 있으므로, 반드시 도로 관계 법령을 확인해야 합니다.

* 농지 취득 관련 문제: 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이며, 자격 미달 시 낙찰 효력이 무효가 될 수 있습니다. 또한, 농지법에 따른 경작 의무 등 추가적인 규제를 받을 수 있습니다.

* 하천구역 저촉: 기호 (3) 토지의 일부가 하천구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 토지 이용 및 개발에 법적 제한이 따릅니다.

* 제시외 건물: 기호 (1) 토지 상에 제시외 건물이 존재하며, 이로 인한 토지 가치 영향 및 소유권 문제가 발생할 수 있습니다.

* 경계 불분명: 토지의 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해 지적 측량이 필요할 수 있습니다. 측량 결과에 따라 이용 상황이나 점유 현황에 차이가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 김해시 한림면 안하리(기호 (4) 토지 소재지) 인근에 의료폐기물 소각시설 설치가 추진되고 있으며, 주민 및 환경단체의 반대가 거센 상황입니다. 이는 해당 지역 및 인근 토지의 환경적, 주거적 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

1.9. 투자 포인트

* 토지 활용 가치: 무계동(기호 1) 지역의 경우 상업지역 지정으로 향후 상업용 또는 주거용 건물 신축 등 개발 잠재력이 있습니다.

* 다양한 입지 조건: 농경지, 개발 제한 구역, 상업 지역 등 다양한 용도 지역과 토지 이용 상태를 가진 필지들이 포함되어 있어, 투자 목적에 따른 선택의 폭이 있습니다.

* 입지 개선 가능성: 맹지인 필지의 경우, 인접 토지와의 협의 또는 구거 부지 활용 등을 통해 도로 문제를 해결할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주의사항 숙지: 맹지, 농지취득자격증명, 하천구역 저촉, 제시외 건물, 인근 혐오시설 설치 가능성 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 이에 대한 해결 방안 및 추가 비용을 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.10. 종합 의견

본 경매 물건은 김해시 내 여러 지역에 걸친 토지로, 각기 다른 지역적 특성과 법적 제한 사항을 가지고 있습니다. 무계동(기호 1) 지역은 도시 지역으로 개발 잠재력이 있으나, 제시외 건물 존재 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 강동(기호 3) 지역은 농경지 및 주택지로, 하천구역 저촉 및 맹지라는 점을 유의해야 합니다. 특히 한림면 안하리(기호 4) 지역은 농림지역으로 지정되어 있으며, 인근에 의료폐기물 소각시설 설치 논란이 있어 환경적, 주거적 측면에서 상당한 리스크가 존재합니다.

투자자께서는 각 필지의 개별적인 가치와 함께, 농지법, 개발제한구역, 하천법 등 각종 법적 제한 사항, 그리고 특히 한림면 지역의 혐오시설 입지 가능성에 대한 정보를 면밀히 파악하시어 신중한 투자를 결정하시기를 권해드립니다.

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