나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115815 [1] 경상남도 김해시 무계동 287-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2025.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1) 토지는 경상남도 김해시 무계동에 위치하며, 부근은 근린생활시설 및 주상용
건물 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 되며, 본건 기호 (3) 토지는 경상남도
김해시 강동에 위치하며, 부근은 농경지 및 주택 등으로 형성된 지역으로 주위환경은
보통시 되며, 본건 기호 (4) 토지는 경상남도 김해시 한림면 안하리에 위치하며, 부근은
농경지 및 주택 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1) 토지는 사다리형에 유사한 부정형 자제지반 대체로 평탄한 토지로서
주상용 건부지로 이용 중이고,
본건 기호 (3), (4) 토지는 세장형 자제지반 대체로 평탄한 토지로서 농경지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호 (1) 토지는 지적도상 북측 및 북동측으로 도로와 접하며, 현황 북측 및
북동측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (3) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 북동측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (4) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 북서측으로 구거를 건너 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)
도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
(2008-01-01)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

기호 (3)
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,
하천구역(2016-08-25)(지방하천 지정(구간) 변경 고시(해반천))<하천법>

기호 (4)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01)

제시목록 외의 물건

본건 기호 (1) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물
[ㄱ-ㅁ]이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태
등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시
소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되
제시외 건물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음.
다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는
바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :

- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (3) 토지는 일부 "하천구역"에 저촉되어 이를 감안하여 평가하였는 바,
업무 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (2) 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상6층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지 등 마감.
창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

본건 기호 (2) 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중임.

설비내역

본건 기호 (2) 건물은 기본적인 급배수 위생설비, 승강기설비 및 난방설비(일부 층)
등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

- 본건 기호 (2) 건물은 귀 제시목록 및 공부상 "김해시 무계동 287-10, 287-11" 양 지상에
등재되어 있으나, 토지합병으로 인하여 현황 "김해시 무계동 287-10" 지상에 소재하는 바,
업무 진행시 참고하시기 바람.

-본건 기호 (2) 건물은 일반건축물대장상 "1층은 소매점/주차장", "3층 및 4층은 사무소"로
등재되어 있으나, 현황 "1층은 근린생활시설", "3층 및 4층은 주택"으로 이용 중인 것으로
조사되는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 : 본건 기호 (2) 건물 옥상에 소재하는 승강기실, 계단실 및 물탱크 등은
본건 건물에 포함하여 평가하였는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(1-1 ~ 1-5) 매각에 포함
- 목록2. 건물은 공부상 ‘김해시 무계동 287-10, 287-11’양 지상에 등재되어 있으나, 토지합병으로 인하여 현황 ‘김해시 무계동 287-10’지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경115815 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 무계동 287-10

* 용도: 근린주택

* 감정가: 636,897,490원

* 토지면적: 126.00㎡ (약 38.12평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 641.57㎡ (약 194.12평)

* 건물 제시외면적: 77.00㎡ (추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO (이명헌)

* 특이사항: 공동담보, 재매각

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(1-1 ~ 1-5) 매각에 포함.

* 건물은 공부상 ‘김해시 무계동 287-10, 287-11’ 양 지상에 등재되어 있으나, 토지합병으로 인하여 현황 ‘김해시 무계동 287-10’ 지상에 소재함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 무계동에 위치하며, 부근은 근린생활시설 및 주상용 건물 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

* 교통상황: 제반 교통사정은 보통시 됨.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 지적도상 북측 및 북동측으로 도로와 접하며, 현황 북측 및 북동측으로 포장도로가 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 역사문화환경보존지역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지: 을7 근저당권 (2007-06-20), 안은주, 110,500,000원

* 건물: 을8 근저당권 (2007-06-20), 안은주, 110,500,000원

* 인수되는 권리:

* 건물 을구 7번 전세권설정등기 (2007-05-03), 정복순, 40,000,000원. 매수인 인수.

* 주요 임차인 현황: (모든 임차인은 대항력이 없어 배당으로 보증금 회수 예상. 인수 보증금 합계는 0원임.)

* (주)굿마린, 박용진: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입(사업) 2017-10-25, 확정 2020-02-27, 배당 2025-02-10, 대항력 없음.

* 김명해: 보증금 1,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2024-05-24, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

* 김승록: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-10-12, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

* 김정우: 보증금 20,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2009-10-16, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

* 박윤진: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 없음, 확정 없음, 배당 2025-02-10, 대항력 없음.

* 백순선: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-04-23, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

* 성경훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-10-10, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

* 장미라: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 없음, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

* 정복순: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 없음, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

* 최을복 (1): 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2020-10-06, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

* 최을복 (2): 보증금 40,000,000원 (증액분 37,000,000원), 차임 300,000원, 전입 2020-02-20, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

* 함미현: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2010-10-15, 확정 2024-12-11, 배당 2025-02-10, 대항력 없음.

* 등기부 현황 요약:

* 토지: 1984년 소유권 이전 후 다수의 압류, 가압류 등이 설정되었으나 모두 말소되었음. 2024년 이명헌에 의한 강제경매 개시결정(말소)이 말소기준권리 외 최종 권리임.

* 건물: 1995년 소유권 보존 후 전세권(2007, 인수), 근저당(2007, 말소기준), 전세권(2008, 말소) 등이 설정되었으며, 이후 다수의 압류, 가압류 등이 설정되었으나 모두 말소되었음. 2024년 이명헌에 의한 강제경매 개시결정(말소)이 말소기준권리 외 최종 권리임.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건은 김해시 무계동의 일반상업지역 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 주상복합 건물 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역임. 인근에 각종 상점, 식당, 병원, 금융기관 등 다양한 상업시설이 밀집해 있음.

* 용도: 본건 건물은 공부상 '제2종근린생활시설' 및 '단독주택' 용도로 등재되어 있으며, 현황 '근린생활시설' 및 '주택'으로 이용 중임.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 대형마트, 재래시장, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설이 위치하여 생활 편의성이 높음.

* 주변 학교: 본건 인근에 김해 무계초등학교, 삼방중학교, 김해경원고등학교 등 다수의 학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 토지 지상에 제시외 건물 [ㄱ-ㅁ]이 소재하며, 이로 인해 소유권 및 일괄 경매 여부 판단이 필요함. 평가 시 개략적인 실측 면적으로 평가되었음.

* 공부와의 차이:

* 건물은 공부상 ‘김해시 무계동 287-10, 287-11’ 양 지상에 등재되어 있으나, 토지합병으로 인해 현황 ‘김해시 무계동 287-10’ 지상에 소재함.

* 건물 이용 현황: 일반건축물대장상 1층은 소매점/주차장, 3-4층은 사무소로 등재되어 있으나, 현황 1층은 근린생활시설, 3-4층은 주택으로 이용 중임.

* 토지 경계 불분명: 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 이용상황이나 점유 현황이 상이할 수 있음.

* 권리관계: 말소기준권리 외 인수되는 전세권(40,000,000원)이 존재함.

* 임차인 관련: 모든 임차인은 대항력이 없으나, '김명해', '최을복(1)', '최을복(2)'의 경우 차임이 발생하며, '최을복' 두 건의 경우 총 보증금 73,000,000원, 차임 600,000원, '장미라', '정복순'의 경우 각각 40,000,000원의 보증금이 존재함. 이들의 보증금 회수는 배당을 통해 이루어질 것으로 예상되나, 배당 순위 및 금액에 따라 변동 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 김해시 무계동의 일반상업지역에 위치한 지하 1층, 지상 6층 규모의 근린주택으로, 상업시설과 주택이 혼합된 복합건물임.

* 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 지역 상권 내에서 높은 활용 가치를 지닐 것으로 보임.

* 다수의 권리가 말소될 예정이나, 인수되는 전세권과 제시외 건물, 공부와의 차이 등 추가적인 확인 및 고려가 필요한 사항들이 존재함.

* 재매각 건으로, 이전 경매에서 유찰되었던 이력이 있어 가격적인 측면에서의 매리트가 있을 수 있으나, 감정가 대비 시세 분석이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 장점:

* 일반상업지역 내 위치로 상업적 활용도 및 투자가치 높음.

* 다양한 용도로 활용 가능한 지하 1층, 지상 6층 규모의 복합건물.

* 대부분의 권리가 말소되어 비교적 깨끗한 권리 상태로 인수 가능 (인수되는 전세권 제외).

* 재매각 건으로 유찰 가능성을 통한 가격 조정 기대.

* 고려사항:

* 토지 지상 제시외 건물 존재 및 건물 공부상 내용과 현황 이용 상태의 차이.

* 토지 경계 불분명으로 인한 지적 측량 필요.

* 매수인에게 인수되는 전세권 40,000,000원.

* 건물 총 면적 대비 감정가가 인근 연립/다세대 시세 대비 높은 편임.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된JSON 정보는 인근 '연립, 다세대, 빌라'의 최근 실거래가로, 본건과 같은 '근린주택'과는 물건 종류 및 가치 산정 방식에서 차이가 큼. '동성그린빌라'(1997년식, 84.84㎡)는 2025년 5월 74,000,000원, 2025년 8월 65,000,000원에 거래되었으며, '동진'(1986년식, 43.2㎡)은 2025년 12월 50,000,000원에 거래됨.

* 본건의 감정가 636,897,490원은 건물 면적 641.57㎡ 기준 약 990,000원/㎡ 수준으로, 이는 일반상업지역 내 근린주택의 가치를 반영한 것으로 보임. 제공된 연립/다세대 시세(약 760,000원/㎡ ~ 1,160,000원/㎡)와 비교 시, 본건의 감정가는 합리적인 범위 내에 있다고 판단됨.

* 특히, '일반상업지역'에 위치한 점, 지하 1층/지상 6층의 규모, 제시외 건물 포함 등 본건의 특성을 고려해야 함.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가: 636,897,490원

* 인수되는 보증금: 40,000,000원

* 재매각 건이고 제시외 건물, 공부상 차이 등 리스크 요소를 감안할 때, 감정가의 70%~85% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 타당함.

* 예상 최저 입찰가 (유찰 가정 시): 약 445,828,000원 (감정가의 70%)

* 종합적인 시장 상황과 본건의 특성을 고려하여, 예상 입찰가는 약 477,000,000원 ~ 541,000,000원 사이로 판단됨. (감정가의 75% ~ 85% 범위)

* 정확한 입찰가 결정은 현장 조사를 통한 임대 수익률 분석, 주변 시세 재확인, 건물 상태 평가, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.