나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5072 [1] 경상북도 상주시 연원동 354 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5072 [1] 경상북도 상주시 연원동 354 답 경매

• 사건번호: 2025타경5072
• 주소: 경상북도 상주시 연원동 354
• 용도: 답

상주지원 경매1계 2025타경5072 | 소재지: 경상북도 상주시 연원동 354 | 감정가: 263,482,400원 | 최저가: 129,107,000원 | 용도: 답

1. 상주지원 2025타경5072 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 상주지원 2025타경5072 (1)

소재지: 경상북도 상주시 연원동 354

용도: 답 (현황: 전)

감정가: 263,482,400원

토지 면적: 3789.60㎡ (약 1146.48평)

건물 면적: 0㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수 제출

주의사항: 공부상 지목은 답이나 현황은 전으로 이용 중이며, 과수목(감나무 등)은 매각에 포함됩니다. 농지법상 필요한 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우 매수보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 이동 가능한 비닐하우스 및 컨테이너 박스는 매각 제외 대상입니다.

감정평가서 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경:

본건은 경상북도 상주시 연원동 소재 "안양마을" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농가주택, 농경지 및 임야 등이 형성되어 있어 농촌 주거 및 영농 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근 도로 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

형태 및 이용상태:

기호(1) 토지는 사다리형에 유사하며 남서하향 완경사지입니다. 현황은 전으로 이용 중이며, 일부 지상에는 과수목(감나무)이 식재되어 있습니다.

기호(2) 토지는 사다리형에 유사하며 남서하향 완경사지입니다. 현황은 휴경지 상태이며, 일부 지상에는 과수목(감나무)이 식재되어 있습니다.

기호(3) 토지는 삼각형에 유사하며 자체 지반은 등고 평탄한 편입니다. 현황은 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태:

기호(1) 토지는 동측 및 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하며, 서측으로 폭 약 2미터 내외의 도로와 접합니다.

기호(2) 토지는 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접합니다.

기호(3) 토지는 동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지(기호 1~3)는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(절대제한지역, 전 축종){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률} 및 공장설립제한지역(수도법)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

공부와의 차이:

본건 토지(기호 1, 2)는 의뢰 목록상 지목이 답이나, 현황은 전 또는 휴경지로 이용 중이며 일부 지상에는 과수목(감나무) 등이 식재되어 있어 공부와 현황이 다릅니다.

기타 참고사항:

임대 관계는 미상입니다. 본건 토지 중 기호(1) 토지 지상에 이동이 가능한 것으로 판단되는 비닐하우스, 비닐하우스 골조 및 컨테이너 박스가 소재하나, 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 상주시 연원동 지역에 위치한 농경지입니다. "안양마을"과 인접해 있으며, 주변은 전형적인 농촌 마을의 풍경을 이루고 있습니다. 농가주택, 넓은 농경지, 그리고 완만한 구릉성 산지가 어우러져 있습니다. 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용이 편리한 도심 지역과는 거리가 있습니다. 인근 도로 여건은 보통 수준으로, 농로 및 일부 포장도로를 통해 접근이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자 엠OOOOOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 일반적으로 임의경매는 선순위 담보권 실행으로 진행되므로 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 그러나 가장 중요한 것은 농지법상의 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 해당 서류를 미제출 시 낙찰받더라도 소유권 이전이 불가능하며, 이미 납부한 매수보증금을 돌려받지 못하는 큰 위험이 따릅니다. 따라서 본 물건 취득 희망자는 농지취득자격증명을 사전에 반드시 발급받을 수 있는지 철저히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건의 소재지는 농업 활동이 주를 이루는 농촌 지역으로, 일반적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 따라서 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 생활 편의 시설은 상주시 중심지 또는 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 농산물 판매 등 농업 관련 활동을 위한 지역적 연계는 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건지는 상주시 연원동의 농촌 지역에 속해 있어, 주변에 편의점, 대형마트, 병원 등의 생활 편의시설은 부족합니다. 기본적인 생활용품 구매나 의료 서비스 이용을 위해서는 차량을 이용하여 상주시내 또는 가까운 읍면 소재지로 이동해야 합니다. 농촌 생활의 한적함을 누릴 수 있는 환경이며, 인근에 안양마을이 있어 기본적인 지역 커뮤니티는 존재할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미비: 본 물건 취득의 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 관련 법규 미숙지로 인한 보증금 몰취 위험이 매우 높습니다.

공부와 현황의 차이: 지목은 답이지만 현황은 전으로 이용 중인 점은, 추후 토지 이용이나 개발 시 행정 절차에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

토지 이용 규제: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역으로 지정되어 있어 건축 행위 및 개발에 있어 제한 사항이 있습니다.

농촌 지역의 한계: 매각 제외된 비닐하우스 및 컨테이너 외에 별도의 부속 시설이 없는 점, 그리고 농촌 지역 특성상 자산 가치 상승이 더딜 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

이동식 시설 제외: 현재 경작 및 거주를 위해 사용될 수 있는 비닐하우스, 컨테이너 등이 매각에서 제외되어 있어, 이를 원할 경우 별도의 설치나 협상이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 상주시 연원동에 위치한 약 1146평 규모의 농경지입니다. 공부상 지목은 답이나 현황은 전으로 이용 중이며, 감정가는 2억 6천여만 원입니다. 차량 접근은 가능하나 농촌 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 인근 도시 지역으로 이동해야 합니다. 가장 큰 특징이자 주의사항은 농지취득자격증명 필수 제출 조건입니다. 이 조건이 충족되지 않으면 입찰 자체가 무의미할 수 있습니다. 또한, 토지 이용에 대한 각종 규제와 함께, 현황 이용과 공부상 지목의 차이도 유의해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

농지 투자의 기회: 농업 또는 농촌 개발에 관심 있는 투자자에게는 잠재적인 기회가 될 수 있습니다. 특히 감나무 등 과수목이 식재되어 있어 바로 영농 활동이 가능하다는 점은 장점입니다.

합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 합리적이라면, 향후 농지 가격 상승이나 개발 가능성을 보고 투자할 수 있습니다.

농촌 지역의 잠재력: 지역 개발 계획이나 귀농·귀촌 정책 등에 따라 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 현재는 농지로서의 가치에 집중하는 것이 현실적입니다.

농지 활용도 증대: 현황 이용이 전이고 과수목이 식재되어 있으므로, 이를 활용한 농업 수익 창출이 가능합니다.

주변 시설 및 혐오시설 조사 결과:

현재까지 확인된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 해당 물건지 주변으로는 주로 농경지, 임야, 그리고 소규모의 농가주택들이 분포하고 있습니다. 대규모 공업 단지, 쓰레기 매립지, 소각장, 축산 집하장 등과 같은 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있는 점은 해당 지역의 농업 환경과 관련이 있으며, 인근에 가축 사육 시설이 있을 가능성은 있으나, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 발견되지 않았습니다.

법원 정보

상주지원 경매1계