나이스옥션 법원경매 경주 2025타경391 [2] 경상북도 경주시 감포읍 오류리 462 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한 · 평가일 2025.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 감포읍 소재 "오류3리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 동해안 인근으로 단독주택, 농경지 및 자연림 상태의 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 부근까지 차량 및 농기계 출입 가능하며, 일반대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 부정형이며, 인접지와 평탄하며 건부지임. 일련번호 3~10) : 사다리형, 삼각형 및 부정형이며, 지면은 대체로 평탄하며 농경지(휴경상태(묵전))임. 일련번호 11) : 부정형이며, 인접지와 평탄하며 도로임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 북서측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로에 접함. 일련번호 3~10) : 대부분이 맹지임. 일련번호 11) : 현황 '도로'임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(3) :농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법> 일련번호(4) :농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법> 일련번호(5) :농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법> 일련번호(6) :농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법> 일련번호(7) :농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법> 일련번호(8) :농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법> 일련번호(9) :농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법> 일련번호(10) :농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법> 일련번호(11) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 철근콘크리트조 스라브(오지기와)지붕 단층 건물로서, 외벽 : 적벽돌치장쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일, 황토벽돌 등 마감, 바닥 : 강화마루 등 마감, 창호 : 목재, 새시창 등으로 마감됨. 일련번호 2-1) : 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, 벽체 : 판넬 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 2)와 2-1)은 각각 단독주택, 농기구창고로 공부상 등재되어 있으나, 현황은 일련번호 2)는 풀빌라 '더휴(THE HUE)'로 등록되어 영업 중이며, 일련번호 2-1)은 '창고' 등으로 이용 중임.

설비내역

일련번호 2)는 위생설비, 급배수설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "현황도(지적 및 건물개황도)"에서와 같이 제시외물건(일련번호 '㉠~㉢')이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2-1)의 공부상 구조가 '스라브(오지기와)지붕'으로 기재되어 있으나, 현황은 '기타(판넬)지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 일련번호 2)는 공부상 단독주택이나, 현황은 풀빌라 더휴(THE HUE)로 등록되어 영업 중임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)
2. 지상 컨테이너 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경391 (2)

* 소재지: 경상북도 경주시 감포읍 오류리 462

* 용도: 전

* 감정가: 297,620,000원

* 토지면적: 2588.00㎡ (약 783평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 정OO

* 특이사항/특수물건정보: 중복병합사건, 농지취득자격증명 필요

* 주의사항: 1. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수 2. 지상 컨테이너 매각 제외

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 경주시 감포읍 소재 "오류3리마을회관" 남동측 인근

* 주위환경: 동해안 인근, 단독주택, 농경지, 자연림 형성

* 교통: 차량 및 농기계 출입 가능, 일반대중교통사정 보통

* 토지형상: 일련번호 1) 부정형, 일련번호 3~10) 사다리형, 삼각형, 부정형. 지면 대체로 평탄.

* 토지이용: 건부지, 농경지(휴경상태/묵전), 도로

* 도로접합: 일련번호 1) 북서측 약 2~3미터 포장도로 접함. 일련번호 3~10) 대부분 맹지. 일련번호 11) 현황 '도로'

* 토지이용계획: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 8월 13일 근저당 (양남농업협동조합)

* 총 권리금액 (등기부채권 총액): 288,000,000원

* 소유권: 이봉숙 (2005.10.21), 전강오 (2019.02.28)

* 근저당: 양남농업협동조합 (2020.08.13, 216,000,000원), 양남농업협동조합 (2021.07.13, 12,000,000원)

* 가압류: 울산신용보증재단 (2024.12.18, 60,000,000원)

* 임의경매개시: 양남농업협동조합 (2025.07.01, 912,932,048원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.09.02)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 (단, 지상권 개요: 는 비어 있음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계: 미상. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 경주시 감포읍의 농경지 및 자연림 지역에 위치하고 있으며, 오류3리마을회관 인근으로 농촌 및 해안 지역 특성을 보입니다.

* 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 환경입니다.

* 따라서 일반적인 도심 상권 분석과는 다른 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

* 해당 물건은 경상북도 경주시 감포읍에 위치한 토지입니다.

* 가장 가까운 주요 시설로는 오류3리마을회관이 언급되었으며, 교통은 차량 및 농기계 접근이 가능하나 대중교통은 보통 수준입니다.

* 동해안 인근에 위치하여 해안 지역의 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주변에 유해 또는 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 필수 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금 몰수라는 중대한 불이익이 있습니다.

* 맹지: 토지 일부(일련번호 3~10)가 맹지여서 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 농림지역 및 가축사육제한: 해당 토지 이용에 관한 법적 제약이 존재합니다.

* 중복병합사건: 복수의 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 컨테이너 제외: 지상 컨테이너는 매각 대상에서 제외되므로, 인도명령 등 별도 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 경주시 감포읍에 위치한 토지로서, 농지 취득 자격이 필수적이며 일부 맹지인 점 등 활용에 제약이 따르는 물건입니다.

* 농림지역, 가축사육제한구역에 해당하여 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 낙찰 시 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 부동산임의경매로 진행되며, 채권자 정OO 외 다수의 권리 설정이 존재하나 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

1.7. 투자 포인트

* 동해안 인근 지역의 토지로서 향후 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 적극적인 농업 활동을 계획하거나, 해당 지역의 개발 잠재력에 투자하려는 분에게 적합할 수 있습니다.

* 주변 환경이 농경지 및 자연림이므로, 친환경적인 사업 또는 휴양 시설 부지로의 잠재력도 검토 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 297,620,000원입니다.

* 주변 유사 토지의 실거래가를 고려할 때, 본 물건의 감정가는 해당 지역의 거래 사례와 유사한 수준으로 판단됩니다.

* 최종 입찰가는 해당 물건의 정확한 현황 조사, 주변 시세, 농지 취득 조건 충족 가능성, 맹지 문제 해결 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 입찰가를 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.