나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10420 [3] 경상북도 경주시 감포읍 팔조리 939-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10420 [3] 경상북도 경주시 감포읍 팔조리 939-1 전 경매

• 사건번호: 2025타경10420
• 주소: 경상북도 경주시 감포읍 팔조리 939-1
• 용도: 전

경주지원 경매2계 2025타경10420 | 소재지: 경상북도 경주시 감포읍 팔조리 939-1 | 감정가: 160,407,000원 | 최저가: 78,600,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10420 (3)

소재지: 경상북도 경주시 감포읍 팔조리 939-1

용도: 전 (밭)

감정가: 160,407,000원

토지면적: 1371.00㎡ (약 414.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OOOOO

특이사항: 분묘기지권 존재, 농지취득자격증명 제출 필수

주의사항: 1. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수되므로 반드시 제출해야 합니다. 2. 최저매각가격은 지상 분묘로 인해 제한된 가격으로 책정되었습니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 감포읍 노동리, 팔조리 및 문무대왕면 와읍리에 위치하며, 주변 일대는 농가주택, 농경지, 자연림 등이 소재하는 지역입니다. 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

기호(1,5~8,11) 토지는 차량 접근이 가능하며 대중교통 시설 및 상태를 고려할 때 교통 상황은 보통입니다. 반면, 기호(2~4,9,10) 토지는 차량 접근이 불가능하여 교통 상황이 다소 불편합니다.

토지의 형태는 대부분 부정형이며, 이용 상태는 기호(1)은 주거용 건부지, 기호(2)는 묵답 및 일부 저수지, 기호(3,4,5,7)는 묵전, 기호(6)는 주거나지, 기호(8)는 묵전 및 일부 하천, 기호(9)는 묵답 및 일부 저수지, 기호(10)는 자연림, 기호(11)는 전 및 일부 묘지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 기호(1,5,6)은 폭 약 3미터의 세멘포장도로와 접하며, 기호(8)은 폭 약 3미터 세멘포장도로와 접합니다. 기호(11)은 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다. 그러나 기호(2~4,7,9,10) 토지는 지적도상 맹지에 해당합니다.

토지 이용 계획상 대부분 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속하며, 일부 지역은 생산관리지역, 보전관리지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(범위 상이) 및 일부는 소하천구역에 포함되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 노OOOOO입니다.

가장 중요한 권리사항으로는 분묘기지권이 존재한다는 점입니다. 이는 토지 사용에 제한을 줄 수 있는 요소로, 감정평가액에도 영향을 미쳤습니다.

또한, 본건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 제출하지 않을 경우 매수보증금이 몰수되므로, 매수인은 사전에 이를 반드시 확인하고 준비해야 합니다.

등기부상 권리관계는 경매개시결정 등기 이후의 권리들은 말소될 예정이나, 매각물건명세서 및 현황조사서를 통해 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 경주시 감포읍 팔조리 일대는 주로 농경지와 자연림, 소규모 주거지 등이 분포하는 전형적인 농어촌 지역입니다. 따라서 인근에 대규모 상업 시설이나 번화한 상권은 형성되어 있지 않습니다.

지역 주민들을 위한 소규모 점포나 마트, 생활 편의시설은 감포읍 소재지에 위치할 것으로 예상되며, 본격적인 쇼핑이나 상업 활동을 위해서는 경주시내로 이동해야 할 수 있습니다.

지역 개발 계획으로는 해양 관광 및 농업 관련 지원 정책 등이 있을 수 있으나, 본건 토지의 직접적인 상권 가치 증진에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지는 농촌 지역으로, 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다. 가까운 편의시설로는 감포읍 소재지의 농협, 주민센터, 소규모 상점, 병의원 등이 있을 수 있습니다.

교육 시설로는 감포초등학교, 감포중학교 등이 인근에 위치할 가능성이 있으며, 고등학교 이상 교육 시설은 경주시내로 통학해야 할 것으로 보입니다.

교통망은 차량 접근성을 중심으로 파악해야 하며, 일부 토지는 맹지이거나 접근이 불편한 점을 고려해야 합니다. 대중교통 이용 시에는 버스 노선 등을 미리 확인하는 것이 좋습니다.

해안 지역과 인접하여 바다와 관련된 여가 활동이나 자연 경관을 즐길 수 있는 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '분묘기지권'의 존재입니다. 이는 해당 토지 위에 분묘가 존재하며, 분묘의 소유자 또는 연고자에게 그 토지를 사용할 수 있는 권리가 있음을 의미합니다. 이로 인해 토지 이용에 제약이 따르며, 추후 분묘 이장 또는 처리에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

'농지취득자격증명' 미제출 시 매수보증금이 몰수되는 절차적 리스크가 매우 큽니다. 매수 전에 반드시 자격 요건을 확인하고 발급받아야 합니다.

일부 토지의 맹지 상태 및 차량 접근 불가, 지목과 실제 이용 현황(저수지, 하천)과의 차이는 토지 활용도를 저하시킬 수 있는 요소입니다.

농업진흥지역 등 규제가 있는 경우, 토지 활용에 제한이 따를 수 있습니다. (제공된 정보상으로는 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 확인됩니다.)

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 농촌 지역 특성상 발생할 수 있는 축사 악취 등 간접적인 환경적 요인에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경주 외곽의 농지로, 감정평가액은 분묘기지권으로 인해 제한된 수준입니다. 매력적인 저가 매수의 기회가 될 수 있으나, 분묘기지권의 존재와 농지취득자격증명 제출이라는 명확한 법적, 절차적 허들을 넘어야 합니다. 일부 토지의 접근성 문제와 지목 불일치 등은 토지 이용 계획 시 신중한 검토를 요구합니다. 따라서 실질적인 토지 이용 가능성 및 분묘 처리 방안에 대한 철저한 사전 조사 없이는 투자에 신중해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

분묘기지권으로 인해 낮게 책정된 감정가 대비 실질적인 토지 활용 가능성을 높일 수 있다면 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획(관광, 농업 특화 등)이나 도로망 확충 시 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

계획관리지역 등 용도지역은 향후 개발 가능성을 시사합니다.

농지라는 특성상, 직접 농업을 영위하고자 하는 실수요자에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.

법원 정보

경주지원 경매2계