나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10576 [2] 경상북도 경주시 산내면 대현리 2652-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 산내면 대현리 소재 ""중말마을"" 남동측 근거리에 위치하며, 부근
은 농경지, 주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근편의
성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 동측 하향경사지대내 자체 등고평탄하게 조성되어 있는 세장형의 토지로서, 나
지상태이며 현황 일부 도로임.
기호(2): 동측 하향경사지대내 대부분 자체 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형유사
토지로서, 나지상태이며 현황 일부 도로 및 법면임.

인접 도로상태

기호(1,2): 공히 동측으로 세로와 연계하여 왕복2차선 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 가축분뇨 배출시
설 설치 제한지역(2018.11.29).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건은 공히 의뢰목록상 지목이 ""임야""이나, 현황 일부 ""도로"", ""도로 및 법면(기호2)""
인 토지로서, 신축신고부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건은 경주시 산내면으로부터 신축신고를 필한 토지로서, 제반 관련사항은 관할 관
청에 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 신축신고부지
2. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경10576 (2)

* 소재지: 경상북도 경주시 산내면 대현리 2652-5

* 용도: 임야

* 감정가: 135,024,000원

* 토지면적: 696.00㎡ (약 210.54평)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 삼OOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 재매각

* 주의사항: 1. 신축신고부지, 2. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

* 특수물건정보: 중복사건, 재매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 산내면 대현리 소재 "중말마을" 남동측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 일반 차량의 접근은 가능하며, 지역적 상황 및 주변 간선도로와의 접근성을 고려할 때 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건은 동측으로 세로와 연계된 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (삼남농업협동조합, 2016-02-01, 195,000,000원)

* 등기부채권 총액: 373,248,734원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 지상권이 명시되어 있으나, 등기부등본 상 을2 지상권(삼남농업협동조합)은 말소된 것으로 기재되어 있어 이에 대한 확인이 필요합니다. [cite: ]

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 특이사항 없음.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 경주시 산내면의 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 "중말마을"이 소재합니다.

* 편의시설: 대형 상업 시설이나 공공 편의시설은 인근 도시 지역에 집중되어 있을 것으로 예상되며, 해당 소재지는 농촌 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 위주로 갖추고 있을 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재까지 공개된 정보상으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 파악되지는 않았습니다. [cite: ]

* 개발 가능성: 보전관리지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 있을 수 있으며, 신축신고부지로 확인되어 관련 법규 및 지자체 확인이 필수적입니다. [cite: ]

5. 생활정보

* 주거 환경: 조용한 농촌 마을에 위치하며, 자연 환경이 비교적 잘 보존된 지역입니다.

* 생활 편의: 기본적인 생활에 필요한 시설은 인근 마을이나 읍면 지역을 통해 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

* 교육 및 의료 시설: 인근 학교 및 병원 등은 차량 이동이 필요한 거리일 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 유찰 사유나 경매 진행 과정상의 문제가 있었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 현황 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 일부는 '도로' 및 '도로 및 법면'으로 이용되고 있어 지목과 현황의 차이에 대한 법적 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 대한 제약이 따릅니다. [cite: ]

* 신축신고 부지: 신축 신고는 관련 법규 준수를 전제로 하며, 실제 건축 가능 여부는 해당 지역의 토지이용계획 및 건축법규에 따라 달라지므로 관할 관청에 대한 철저한 확인이 요구됩니다. [cite: ]

* 지상권 인수 가능성: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부에는 말소된 것으로 기재된 점은 잠재적 권리 인수 리스크로 작용할 수 있습니다. [cite: ]

7. 종합의견

본건은 경상북도 경주시 산내면의 농촌 지역에 소재한 임야로서, 현재는 일부 도로로 이용되는 등 지목과 현황이 상이한 특이사항이 있습니다. 또한, 신축신고가 된 부지이나 보전관리지역 등 토지이용계획상 개발에 제약이 따르므로, 향후 토지 이용 계획을 신중하게 수립해야 합니다. 재매각 물건이라는 점과 등기부상 지상권 말소 여부에 대한 불일치는 권리 분석 시 반드시 확인해야 할 중요한 사안입니다. 농촌 지역의 자연 친화적인 환경을 활용한 개발 또는 농업 관련 용도로의 활용 가능성을 검토해 볼 수 있으나, 관련 법규 및 규제를 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

8. 투자포인트

* 자연환경 활용: 주변 자연 환경을 활용한 전원생활, 주말농장, 펜션 부지 등 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 신축신고 기반: 신축 신고가 되어 있다는 점은 향후 합법적인 건축 행위 진행 시 유리한 요소로 작용할 수 있으나, 이는 관련 규제 준수 여부에 달려 있습니다.

* 재매각으로 인한 기회: 재매각 물건으로 최저 입찰가가 조정될 가능성이 있어, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수할 권리 및 부채가 없으며(인수 보증금 0원), 재매각으로 인한 최저매각가격 조정 가능성을 고려하여 산정해야 합니다. 재매각의 경우, 최초 감정가 대비 할인된 가격으로 최저매각가격이 결정될 수 있습니다. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 준비해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 유사 지역의 최근 실거래가, 토지 이용 규제 완화 가능성, 잠재적 개발 가치 등을 종합적으로 분석하는 시장 조사가 추가로 필요합니다. [cite: ]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.