나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10628 [3] 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 61-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10628 [3] 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 61-1 답 경매

• 사건번호: 2025타경10628
• 주소: 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 61-1
• 용도: 답

경주지원 경매2계 2025타경10628 | 소재지: 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 61-1 | 감정가: 7,503,750원 | 최저가: 3,677,000원 | 용도: 답

1. 경주지원 2025타경10628 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10628 (3)

소재지: 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 61-1

용도: 답

감정가: 7,503,750원

토지면적: 261.00㎡ (약 78.95평)

토지 매각 지분: 65.25㎡ (약 19.74평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고

주의사항: 1. 공유자 우선매수권 있음 (행사 제한 1회)

2. 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 몰수)

1.2. 감정평가서 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 소재 속칭 "갈말마을" 내에 위치하며, 주변은 자연부락 내 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 소형차량 및 농기계의 출입이 가능하며, 간선도로 및 인근 취락과의 거리는 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 기호(2,3) 토지는 완경사지대 내 부정형 토지로 "답"으로 이용 중입니다. 기호(4) 토지는 완경사지대 내 사다리형 토지로 "단독주택 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 기호(2) 토지는 북측 약 2.5미터 폭의 포장 농로와 접합니다. 기호(3) 토지는 남측 약 2.5미터 폭의 포장 농로와 접합니다. 기호(4) 토지는 남동측 약 2.5미터 폭의 마을안길 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

제시목록 외 물건: 없음

공부와의 차이: 없음

기타참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물 구조:

기호(1-가): 목조 강판개량지붕 단층 건물 (1934년 사용승인)

기호(1-나): 목조 세멘기와지붕 단층 건물 (1934년 사용승인)

이용상태:

기호(1-가): 단독주택

기호(1-나): 창고

설비내역: 기호(1-가) 건물은 급배수 및 유류온수보일러 난방 설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물: 본건 지상에 부합물이 있으나 토지에 미치는 영향은 미미합니다.

공부와의 차이:

기호(1-가): 공부상 지붕은 "목조 후형기와지붕"이나 실제는 "강판개량지붕"입니다.

기호(1-나): 공부상 지붕은 "목조 후형기와지붕"이나 실제는 "세멘기와지붕"이며, 공부상 용도는 "주택"이나 실제는 "창고"로 이용 중입니다.

기타참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 소재 "갈말마을" 내에 위치한 농경지(답) 및 일부 주택 부지로, 자연 취락지구 내에 자리하고 있습니다. 주변으로 농가주택, 농경지, 임야 등이 분포하며, 소형 차량 및 농기계의 접근이 가능한 농로 및 마을안길과 접해 있습니다. 대중교통 이용이 편리한 지역은 아니며, 전형적인 농촌 지역의 입지 특성을 보입니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분으로, 현재 공유자 우선매수권이 존재합니다. 공유자 우선매수권은 해당 물건을 취득할 수 있는 권리로, 경매 절차에서 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자가 우선하여 해당 가격으로 매수할 수 있는 권리입니다. 본 물건은 공유자 우선매수권 행사가 1회 제한되어 있다는 점을 유의해야 합니다. 매각 후 잔금 납부 시 소유권이 이전됩니다.

1.5. 상권분석

소재지가 농촌 지역인 경주시 건천읍 대곡리 "갈말마을" 내에 위치하므로, 일반적인 도시 지역의 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 주변에는 농가 주택들이 있으며, 농업 관련 활동이 주를 이룹니다. 인근 지역에 소규모 상업 시설이나 편의 시설이 있을 수 있으나, 풍부한 상권이나 유동인구를 기대하기는 어려운 지역입니다.

1.6. 생활정보

전형적인 농촌 생활 환경을 제공합니다. 주변에는 농경지가 많아 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 건천읍 소재지나 인근 도시로 이동해야 할 것으로 예상됩니다. 농업을 주 목적으로 하거나 전원생활을 추구하는 분들에게 적합한 환경입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 농지 취득 관련: 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 몰수 등 큰 불이익이 발생합니다.

2. 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있으며, 경매 절차에 변동이 생길 수 있습니다.

3. 건물 노후화: 1934년에 건축된 건물로 매우 노후화되어 있어, 수리 또는 신축에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

4. 토지 일부 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요합니다.

5. 지역 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 혐오시설: 인근 지역에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 농촌 지역의 특성상 축사 등이 인접해 있을 가능성은 배제할 수 없습니다. (추가 현장 조사 필요)

1.8. 종합 의견

본 물건은 경주시 건천읍 대곡리의 농촌 지역에 위치한 토지 일부 지분과 노후된 주택 및 창고입니다. 농지로서의 잠재력, 전원생활을 위한 부지로서의 가치를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 1934년 건축된 건물의 노후화, 토지 일부 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계 설정, 농지취득자격증명 필수 제출 및 공유자 우선매수권 등은 본 물건 취득 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 개발 행위는 토지이용계획 및 제한사항에 따라 제약이 있을 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. 저렴한 감정가: 토지 일부 지분에 대한 경매이므로, 상대적으로 낮은 가격으로 부동산에 접근할 기회가 될 수 있습니다.

2. 농지 활용 가능성: 농업 종사자 또는 농지 투자에 관심 있는 분들에게는 토지 자체를 활용할 수 있는 기회를 제공합니다.

3. 전원생활 목적: 자연환경이 비교적 양호한 농촌 지역이므로, 전원생활을 계획하는 분들에게 매력적인 대상이 될 수 있습니다.

4. 향후 지분 확장 가능성: 장기적으로 다른 공유자의 지분을 추가로 매입하여 토지 전체 소유권을 확보할 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

5. 토지 이용 계획 검토: 계획관리지역 및 성장관리계획구역 등 토지 이용 계획을 면밀히 검토하여 향후 건축 또는 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매2계