나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10628 [3] 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 61-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 대곡리에 소재하는 속칭 ""갈말마을"" 내에 위치하는
부동산으로서, 부근 일대는 자연부락 내 농가주택, 마을주변의 농경지, 임야 등으로
형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 소형차량 및 농기계의 출입 가능한 상태이며, 간선도로와 거리, 인근취락과 거리
등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(2,3): 완경사지대 내 부정형의 토지로서 ""답""으로 이용중입니다.
기호(4): 완경사지대 내 사다리형의 토지로서 ""단독주택 건부지""로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(2): 본건 북측으로 폭 약 2.5미터 내외의 포장농로와 접합니다.
기호(3): 본건 남측으로 폭 약 2.5미터 내외의 포장농로와 접합니다.
기호(4): 본건 남동측으로 폭 약 2.5미터 내외의 마을안길 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2~4): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1-가): 목조 강판개량지붕 단층 건물로서[사용승인일:1934년]
외벽: 세멘몰탈 마감,
내벽: 벽지 마감,
바닥: 장판지 마감,
창호: 목재창호입니다.

기호(1-나): 목조 세멘기와지붕 단층 건물로서[사용승인일:1934년]
내.외벽: 황토 마감,
바닥: 세멘몰탈 및 장판지 마감,
창호: 목재창호입니다.

이용상태

기호(1-가): 단독주택
기호(1-나): 창고

설비내역

기호(1-가)건물은 급.배수설비 및 유류온수보일러에 의한 난방설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 부합물이 있으나, 토지에 미치는 영향은 미미합니다.

공부와의 차이

기호(1-가): 공부상 지붕은 ""목조 후형기와지붕""이나, 실제 ""강판개량지붕""입니다.
기호(1-나): 공부상 지붕은 ""목조 후형기와지붕""이나, 실제 ""세멘기와지붕"" 이며,
공부상 용도는 ""주택""이나 실제 ""창고""로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 기 타: 없습니다.
2) 임대관계: 미상입니다.

물건 비고

1. 공유자 우선매수권 있음(행사제한 1회)
2. 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경10628 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 61-1

용도: 답 (논)

토지면적: 261.00㎡ (약 78.95평)

토지 지분: 65.25㎡ (약 19.74평)

매각대상: 토지일부지분매각 (토지 소유권의 일부 지분만 매각 대상)

건물 현황: 건물면적 0.00㎡, 건물지분 0㎡ (건물은 매각 대상에서 제외되거나 존재하지 않음)

1.3. 감정가 및 특이사항

감정가: 7,503,750원

특이사항: 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고, 지분매각

1.4. 주의사항

1. 공유자 우선매수권 있음 (행사 제한 1회)

2. 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 몰수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 소재 속칭 "갈말마을" 내에 위치합니다. 주변은 자연부락 내 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌 지역입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량 및 농기계의 진출입이 가능하며, 간선 도로와의 거리 및 인근 취락과의 접근성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

기호(2) 토지는 본건 북측으로 폭 약 2.5미터 내외의 포장농로와 접하고, 기호(3) 토지는 남측으로, 기호(4) 토지는 남동측으로 폭 약 2.5미터 내외의 마을안길 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부 제한), 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑1: 1993-08-27, 소유권 보존 (임영택)

* 갑5: 2025-05-13, 소유권 이전 (상속) (임동련 외 3명)

* 갑6: 2025-07-29, 5번 임동렬 지분 강제 경매개시결정 (주식회사한빛자산관리대부) - 말소기준권리

3.2. 경매 채권액

대구지방법원 경주지원 강제경매개시결정(2025타경10628) 관련 등기부채권 총액은 20,000,000원입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재까지 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 경주시 건천읍 대곡리의 농촌 지역에 위치하며, 주변은 농가 주택 및 농경지가 주를 이룹니다. 따라서 상권 형성보다는 농업 활동이 중심이 되는 지역으로 판단됩니다.

인근 건천읍 소재지는 행정복지센터, 보건지소, 농협 등 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 국도 4호선, 20호선, 중앙선 철도, 경부고속도로(서경주IC) 등이 지나 교통의 요충지로서의 기능을 하고 있습니다. 또한, 건천일반산업단지 등 공업 시설이 있어 지역 경제 활동이 일부 이루어지고 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 개발 가능성

건천읍은 서경주 지역의 중심지로, 역사문화 자원과 함께 신도시 개발 계획(예: 신경주역세권 개발)이 진행되면서 점진적인 도심 기능 강화가 기대되는 지역입니다. 다만, 본 물건의 소재지는 농촌 지역의 특성을 강하게 띠고 있어 직접적인 상권 영향력은 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건이 위치한 대곡리는 자연부락 내 농가 주택이 산재해 있는 전형적인 농촌 마을입니다. 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 주요 시설 접근성

가장 가까운 읍 소재지인 건천읍까지는 차량으로 이동해야 하며, 이곳에서 관공서, 금융기관, 마트 등 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 경주 시내 주요 관광지(황리단길, 대릉원 등)까지는 차량으로 이동이 필요하며, 대중교통 이용 시 시간이 소요될 수 있습니다.

5.3. 문화 및 여가 시설

경주시는 천년고도로서 다양한 역사 유적지를 보유하고 있으며, 건천읍 일대에도 문화유산과 자연 경관을 즐길 수 있는 장소가 있습니다. 예를 들어, 인근 지역에서는 '경주개 동경이' 보전 마을이 조성되어 있으며, 경북천년숲정원과 같은 자연 휴식 공간도 자리하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수권

본 물건은 토지 지분 매각으로, 취득 시 소유권 일부만을 가지게 됩니다. 또한, 공유자 우선매수권이 존재하여 낙찰 후에도 공유자가 해당 지분을 최고가로 매수할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 권리 행사로 이어질 수 있으며, 실제 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 농지 취득 관련 의무

농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시에는 매수 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생합니다. 농지 취득 및 소유 요건을 충족하는지 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 있어 관련 법규 및 규제를 준수해야 합니다. 특히 가축사육제한구역 내에 위치하므로, 축산업 관련 시설 설치에는 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 향후 토지 활용 가능성

본건은 현재 '답'으로 이용 중이나, 토지 이용 계획에 따라 향후 개발 또는 활용 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 지분 매각의 특성상 토지 이용 계획 수립 시 다른 지분 소유자들과의 협의가 필수적으로 요구됩니다.

6.5. 혐오시설 및 환경 문제

제공된 정보 및 검색 결과를 통해 직접적으로 인근에 혐오시설이 존재한다는 명확한 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정된 점으로 미루어 볼 때, 인근에 축산 관련 시설이 존재할 가능성은 있습니다. 이로 인한 환경적 영향(냄새 등)은 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상북도 경주시 건천읍 대곡리의 농촌 지역에 위치한 답(논) 지분 매각 물건입니다. 주요 특징으로는 지분 매각으로 인한 소유권 제한, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 농지취득자격증명 필수 제출 요건 등이 있습니다. 지역은 농업 활동이 주를 이루는 농촌 지역이나, 건천읍 소재지는 서경주 지역의 행정 및 생활 중심지 역할을 하며 일부 산업 시설도 분포하고 있습니다. 입지 조건은 농촌 마을의 특성을 가지며, 도심 편의시설까지는 차량 이동이 필요합니다. 투자 시 지분 매각의 불확실성과 농지 관련 법규 준수 여부를 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 저평가된 지분 토지 가치

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 잠재적 가치 상승 기대 (건천읍 전체 개발 계획 연계)

* 소형 지분으로 비교적 낮은 초기 투자 금액

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 7,503,750원을 기준으로 하되, 본 건의 특수한 지분 매각 및 공유자 우선매수권 존재, 농지취득자격증명 관련 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 명확히 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 토지의 실거래가 추이, 주변 유사 지분의 거래 사례, 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 예상 비용, 향후 토지 이용 가능성, 그리고 농지 취득 후 실제 농업 경영 또는 개발 가능성 등을 면밀히 분석하는 추가적인 시장 조사와 현장 조사가 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하기 어렵습니다. 투자자는 본인의 투자 성향과 위험 감수 능력에 맞춰 신중한 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.