나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10628 [2] 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 66-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 대곡리에 소재하는 속칭 ""갈말마을"" 내에 위치하는
부동산으로서, 부근 일대는 자연부락 내 농가주택, 마을주변의 농경지, 임야 등으로
형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 소형차량 및 농기계의 출입 가능한 상태이며, 간선도로와 거리, 인근취락과 거리
등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(2,3): 완경사지대 내 부정형의 토지로서 ""답""으로 이용중입니다.
기호(4): 완경사지대 내 사다리형의 토지로서 ""단독주택 건부지""로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(2): 본건 북측으로 폭 약 2.5미터 내외의 포장농로와 접합니다.
기호(3): 본건 남측으로 폭 약 2.5미터 내외의 포장농로와 접합니다.
기호(4): 본건 남동측으로 폭 약 2.5미터 내외의 마을안길 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2~4): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1-가): 목조 강판개량지붕 단층 건물로서[사용승인일:1934년]
외벽: 세멘몰탈 마감,
내벽: 벽지 마감,
바닥: 장판지 마감,
창호: 목재창호입니다.

기호(1-나): 목조 세멘기와지붕 단층 건물로서[사용승인일:1934년]
내.외벽: 황토 마감,
바닥: 세멘몰탈 및 장판지 마감,
창호: 목재창호입니다.

이용상태

기호(1-가): 단독주택
기호(1-나): 창고

설비내역

기호(1-가)건물은 급.배수설비 및 유류온수보일러에 의한 난방설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 부합물이 있으나, 토지에 미치는 영향은 미미합니다.

공부와의 차이

기호(1-가): 공부상 지붕은 ""목조 후형기와지붕""이나, 실제 ""강판개량지붕""입니다.
기호(1-나): 공부상 지붕은 ""목조 후형기와지붕""이나, 실제 ""세멘기와지붕"" 이며,
공부상 용도는 ""주택""이나 실제 ""창고""로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 기 타: 없습니다.
2) 임대관계: 미상입니다.

물건 비고

1. 공유자 우선매수권 있음(행사제한 1회)
2. 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

경주지원 2025타경10628 (2)

1.2. 소재지

경상북도 경주시 건천읍 대곡리 66-3

1.3. 용도

답 (Rice paddy)

1.4. 감정가

22,626,250 원

1.5. 면적

* 토지 면적: 786.78 ㎡ (약 238.00 평)

* 본건 지분 면적: 196.6942075 ㎡ (약 59.50 평)

* 토지 제시외 면적: 0.00 ㎡

* 건물 면적: 0.00 ㎡

* 건물 지분: 0 ㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00 ㎡

1.6. 매각 대상

토지 일부 지분 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

농지취득자격증명, 공유자 우선매수신고, 지분매각

1.10. 주의사항

1. 공유자 우선매수권 있음 (행사제한 1회)

2. 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 몰수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 대곡리에 소재한 속칭 "갈말마을" 내에 위치하고 있으며, 부근 일대는 자연부락 내 농가주택, 마을 주변 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

소형 차량 및 농기계의 출입이 가능한 상태이며, 간선 도로와의 거리, 인근 취락과의 거리 등 제반 교통 사정은 보통입니다. 국도 4호선, 20호선, 중앙선 철도, 경부고속도로가 통과하며 서경주IC와 인접하여 경주 지역의 서부 관문이자 교통의 요충지 역할을 합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건은 완경사지대 내에 위치하며, 기호(2,3) 토지는 부정형으로 "답"으로 이용 중이고, 기호(4) 토지는 사다리형으로 "단독주택 건부지"로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호(2) 토지는 북측으로 폭 약 2.5미터 내외의 포장 농로와 접하고, 기호(3) 토지는 남측으로 폭 약 2.5미터 내외의 포장 농로와 접합니다. 기호(4) 토지는 남동측으로 폭 약 2.5미터 내외의 마을 안길 포장 도로와 접합니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부 제한(200)) 및 역사문화환경보존지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 1971-12-23: 소유권 이전 (임영택)

* 2025-05-13: 소유권 이전 (임동련 외 3명, 상속)

* 2025-07-29: 5번 임동렬 지분 강제 경매 개시 결정 (주식회사 한빛자산관리대부) - 말소기준권리

3.2. 채권 총액

대구지방법원 경주지원 강제경매개시결정(2025타경10628) 관련 등기부채권 총액은 20,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (지상권 개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 특이사항

* 공유자 우선매수권 있음 (행사 제한 1회).

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 몰수).

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 동향

경주시 건천읍 지역은 편리한 교통망을 바탕으로 농공단지 및 산업단지가 조성되어 있습니다. 특히 신경주역세권 개발사업을 통해 상업, 업무, 주거 단지 조성이 계획되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. 또한, 경주 건천2일반산업단지 등의 산업 시설도 입주해 있습니다. 다만, 과거 석산 개발과 관련하여 주민들의 반발이 있었던 사례가 있어 개발 관련 이슈에 대한 고려가 필요합니다.

4.2. 주변 토지 거래 시세

인근 지역의 토지 시세는 주말 농장용 토지의 경우 평당 약 220,000원에서 280,000원 선에서 거래된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건천읍 내에는 건천읍행정복지센터, 건천보건지소, 건천우체국, 건천119안전센터, 건천농업협동조합, 새마을금고 등 기본적인 행정 및 금융 시설이 위치해 있습니다. 슈퍼마켓과 전통 시장도 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

건천읍 관내에는 건천초등학교, 천포초등학교, 모량초등학교, 무산중학교, 무산고등학교 등이 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 문화 및 관광

본건 소재지인 대곡리는 경주시의 주요 문화유적지구와는 다소 거리가 있으나, 유네스코 세계문화유산인 양동마을, 옥산서원 등 역사적 가치가 높은 명소들이 인근에 분포해 있습니다. 경주 시내 주요 관광지(불국사, 석굴암, 대릉원 등)는 차량으로 접근 가능합니다.

5.4. 의료시설

건천읍에는 건천읍행정복지센터 내에 보건지소가 있어 기본적인 의료 서비스를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자 우선매수권

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 권리는 1회 행사 제한이 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 필수

본건 토지는 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있으므로, 관련 법규 및 절차를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 지분 매각

토지 전부가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 타 공유자와의 관계 및 지분 활용에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 관련 민원 이력

과거 대곡리 일대에 쓰레기 소각로 설치에 대해 주민들의 반대가 있었던 기록이 있으며, 경주시 일대에서 혐오시설 유치와 관련된 논란이 있었던 점을 볼 때, 향후 지역 개발 과정에서 유사한 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.5. 건물 노후화

건물 감정평가상 사용 승인일이 1934년으로 매우 오래된 단독주택 및 창고가 소재하는 것으로 파악됩니다. 매각 대상이 토지 지분이지만, 건축물 존재 여부 및 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 내 농경지 일부 지분 매각 건으로, 자연환경이 양호하고 향후 신경주역세권 개발 등 지역 발전 잠재력이 있는 지역에 소재합니다. 계획관리지역에 해당하여 건축 행위 가능성은 있으나, 농지법상 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 공유자 우선매수권 행사 가능성과 지분 매각이라는 특수성을 고려해야 합니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 접근한다면 투자가치가 있을 수 있으나, 농지취득 관련 절차 및 공유물에 대한 이해가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 경주시 서부 관문 지역의 개발 잠재력 보유.

* 농지 취득 및 활용에 대한 관심 있는 투자자에게 기회.

* 유네스코 세계유산 등 경주 지역의 풍부한 역사문화 자원 접근성.

* 최근 토지 거래 시세 대비 잠재적 가격 경쟁력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 22,626,250원이나, 매각 대상은 토지 지분(약 1/4)이므로 해당 지분의 감정가는 약 5,656,562원으로 추정됩니다. 채권 총액은 20,000,000원입니다. 공유자 우선매수권, 농지취득자격증명 제출 의무 등의 리스크 요인을 고려할 때, 입찰 시에는 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 본건 지분의 예상 입찰가는 약 5,000,000원 ~ 7,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토할 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 농지 거래 사례, 개발 계획의 구체성, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려한 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.