나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10628 [2] 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 66-3 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10628 [2] 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 66-3 답 경매

• 사건번호: 2025타경10628
• 주소: 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 66-3
• 용도: 답

경주지원 경매2계 2025타경10628 | 소재지: 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 66-3 | 감정가: 22,626,250원 | 최저가: 11,087,000원 | 용도: 답

1. 경주지원 2025타경10628 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10628 (2)

소재지: 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 66-3

용도: 답

감정가: 22,626,250 원

토지면적: 786.78㎡ (약 238.01평)

토지지분: 196.6942075㎡ (약 59.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고

주의사항: 1. 공유자 우선매수권 있음 (행사 제한 1회)

2. 농지취득자격증명 제출 요 (미제출 시 매수보증금 몰수)

1.2. 상세 물건 현황

1.2. 1. 토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 건천읍 대곡리에 소재하는 속칭 "갈말마을" 내에 위치하며, 부근 일대는 자연부락 내 농가주택, 마을 주변의 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 소형 차량 및 농기계의 출입이 가능한 상태이며, 간선도로와 거리, 인근 취락과의 거리 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 완경사지대 내에 위치하며, 본건은 "답"으로 이용 중입니다. (기호 2, 3) 또한, 다른 부분은 "단독주택 건부지"로 이용 중입니다. (기호 4)

인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 2.5미터 내외의 포장 농로와 접합니다. (기호 2) 본건 남측으로 폭 약 2.5미터 내외의 포장 농로와 접합니다. (기호 3) 본건 남동측으로 폭 약 2.5미터 내외의 마을 안길 포장 도로와 접합니다. (기호 4)

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 역사문화환경보존지역에 해당됩니다.

제시목록 외의 물건: 없습니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 2. 건물감정평가요항표

건물의 구조:

기호(1-가): 목조 강판 개량 지붕 단층 건물 (사용승인일: 1934년). 외벽: 세멘몰탈 마감. 내벽: 벽지 마감. 바닥: 장판지 마감. 창호: 목재 창호.

기호(1-나): 목조 세멘기와 지붕 단층 건물 (사용승인일: 1934년). 내/외벽: 황토 마감. 바닥: 세멘몰탈 및 장판지 마감. 창호: 목재 창호.

이용상태:

기호(1-가): 단독주택

기호(1-나): 창고

설비내역: 기호(1-가) 건물은 급배수 설비 및 유류온수보일러에 의한 난방 설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물: 본건 지상에 부합물이 있으나, 토지에 미치는 영향은 미미합니다.

공부와의 차이:

기호(1-가): 공부상 지붕은 "목조 후형기와지붕"이나, 실제는 "강판개량지붕"입니다.

기호(1-나): 공부상 지붕은 "목조 후형기와지붕"이나, 실제는 "세멘기와지붕"이며, 공부상 용도는 "주택"이나 실제 "창고"로 이용 중입니다.

기타참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 건은 경주시 건천읍 대곡리의 "갈말마을"이라는 자연부락 내에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지와 농가 주택이 혼재된 조용하고 한적한 농촌 마을 환경입니다. 소형 차량 및 농기계의 진입이 가능한 농로와 마을 안길을 통해 접근성이 확보되어 있으며, 간선도로와의 거리도 보통 수준으로 평가됩니다. 계획관리지역으로 건축 행위가 가능하며, 성장관리계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 이점도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 이에 따라 공유자 우선매수권이 존재함을 유의해야 합니다. 공유자는 매각기일 통지 후 1회에 한하여 최고가 매수신고인과 동일한 금액으로 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 또한, 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로 관련 자격 요건을 사전에 확인해야 합니다. 건물에 대한 감정평가 내용이 있으나, 매각 대상은 토지 일부 지분이므로 건물 자체의 소유권 및 이용에 관한 사항은 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

본 건이 위치한 경주시 건천읍 대곡리 "갈말마을"은 전형적인 농촌 지역으로, 활발한 상업 활동이나 편의 시설이 밀집된 지역은 아닙니다. 따라서 기본적인 생활 편의 시설, 쇼핑, 의료, 교육 등의 서비스를 이용하기 위해서는 인근 건천읍 소재지 또는 경주 시내로 이동해야 합니다. 농업 활동을 위한 기반 시설은 갖추어져 있으나, 도시적인 생활 환경과는 거리가 있습니다. 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 분들에게는 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

공유자 우선매수권 행사로 인한 입찰 경쟁 심화 또는 낙찰 기회 상실의 가능성이 있습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금 몰수 및 취득 불가능이라는 치명적인 리스크가 존재합니다. 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용에 대한 명확한 합의가 반드시 필요합니다. 본 건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 여러 용도 지역 및 제한 구역에 속해 있어, 향후 건축 및 개발 계획 수립 시 법규 검토에 상당한 주의를 기울여야 합니다. 1934년 사용 승인된 건물은 노후화가 상당할 것으로 예상되며, 공부와 실제 현황이 다른 부분에 대한 명확한 파악과 처리 방안 마련이 요구됩니다. 주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

본 건은 토지 일부 지분 매각으로 인해 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 귀농·귀촌, 주말 농장 운영, 혹은 전원생활을 위한 토지를 찾는 수요층에게 매력적인 투자처가 될 수 있습니다. 단독주택으로 사용 가능한 건물(기호 1-가)이 존재하며, 리모델링을 통해 활용도를 높일 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 건천읍 대곡리의 조용한 자연부락 내에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 농촌 지역에서의 실거주 또는 투자 목적을 고려하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 그러나 공유자 우선매수권, 농지취득자격증명 필수 제출, 토지 일부 지분 매각이라는 특수성을 반드시 숙지하고 입찰에 참여해야 합니다. 또한, 복합적인 용도 지역 및 제한 사항, 노후된 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중한 투자 결정을 내리시길 권장합니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 숨겨진 리스크를 파악하고, 잠재적 가치를 극대화할 수 있는 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

법원 정보

경주지원 경매2계