나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51167 [2] 충청남도 태안군 원북면 반계리 299 2동 근린시설 경매
매각기일: 2026-01-13
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51167 [2] 충청남도 태안군 원북면 반계리 299 2동 근린시설 경매
- 사건번호: 2025타경51167
- 주소: 충청남도 태안군 원북면 반계리 299 2동
- 용도: 근린시설
서산지원 경매2계 2025타경51167 | 소재지: 충청남도 태안군 원북면 반계리 299 2동 | 감정가: 859,492,640원 | 최저가: 859,492,640원 | 용도: 근린시설
1. 서산지원 2025타경51167 (2) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1. 사건 및 경매 정보
사건번호: 서산지원 2025타경51167 (2)
경매 구분: 부동산강제경매
채권자: 김OO
1.1. 2. 부동산 기본 현황
소재지: 충청남도 태안군 원북면 반계리 299 2동
용도: 근린생활시설
감정가: 859,492,640원
1.1. 3. 면적 정보
토지 면적: 1260.00㎡ (약 381.12평)
토지 지분: 1260㎡ (약 381.12평)
토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0평)
건물 면적: 208.46㎡ (약 63.06평)
건물 지분: 208.46㎡ (약 63.06평)
건물 제시외 면적: 61.30㎡ (약 18.55평)
1.1. 4. 매각 대상 및 특이사항
매각 대상: 토지/건물 일괄 매각
특이사항: 법정지상권
주의사항:
* 목록2~5 일괄매각.
* 목록4 농지취득 자격증명 필요(증명서 미제출 시 매수보증금 몰수).
* 감정평가서상 제시외 건물㉡,㉣ 매각 포함, 제시외 건물 ㉠,㉢은 각 매각 제외.
1.2. 감정평가서 요약
1.2. 1. 토지
위치 및 주위 환경: 본건 기호(4),(5)는 충청남도 태안군 원북면 반계리 소재 '원북면사무소' 남측 인근에 위치하며 주위는 면소재지내 근린생활시설, 주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통임.
교통 상황: 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황 보통임.
형태 및 이용상태: 기호(4) 부정형 평지로서 답 및 도로 등으로 이용중임. 기호(5) 부정형 평지로서 상업용 건부지 등으로 이용중임.
인접 도로상태: 기호(4) 북측으로 4m 내외의 도로에 접함. 기호(5) 서측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태:
* 기호(4),(5) 공통: 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(130m 일부 제한(소/말 사육 불가)), 가축사육제한구역(1500m 일부 제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육 불가)), 가축사육제한구역(300m 일부 제한(젖소/양/사슴 사육 불가)), 접도구역.
* 기호(5) 추가: 소하천예정지(반계천).
제시목록 외의 물건: 후면 '건물감정평가요항표' 참조.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.
1.2. 2. 건물 (기호 2, 3)
구조:
* 기호(2): 경량철골구조 샌드위치판넬(아스팔트슁글)지붕 단층 건물. 외벽: 사이딩판넬 마감 등. 내벽: 벽지마감 등. 창호: 샷시창호.
* 기호(3): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 단층 건물. 외벽: 드라이비트 마감 등. 내벽: 벽지마감 등. 창호: 샷시창호.
이용상태:
* 기호(2): 사무소.
* 기호(3): 일반음식점.
설비내역: 일반적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
부합물 및 종물: 본건 지상에 제시외건물(㉠~㉣)이 소재함 (㉡, ㉣ 매각포함, ㉠, ㉢ 매각제외).
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.
1.2. 3. 구분건물 (기호 1)
위치 및 주위환경: 본건 기호(1)은 충청남도 태안군 원북면 반계리 소재 '원북면사무소' 북서측 인근에 위치하며 주위는 면소재지내 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제204호. 외벽: 벽돌 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등. 창호: 샷시창호.
이용상태: 연립주택으로 이용중임.
설비내역: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 부정형 평지로 주거용 건부지임.
인접 도로상태등: 본건 동측으로 세로(가)와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 주거개발진흥지구(반계지구), 주거용지, 지구단위계획구역(반계지구), 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가)), 상대보호구역(원북초등학교).
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.
2. 입지조건
본 물건은 충청남도 태안군 원북면 소재지로, 행정기관(원북면사무소) 인근에 위치하여 접근성이 양호합니다. 주변에 근린생활시설, 주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 지역 커뮤니티 형성에 유리하며, 다양한 기반시설 이용이 가능합니다. 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장 및 간선도로를 통해 대중교통 이용 및 광역 이동이 편리합니다. 토지 기호(4)는 답 및 도로로 이용 중이며, 토지 기호(5)는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 접근성이 좋은 도로망(4m, 왕복 2차선)을 확보하고 있으며, 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으며, 지구단위계획구역으로 지정되어 체계적인 개발이 이루어질 수 있습니다.
3. 권리분석
사건번호 서산지원 2025타경51167 (2)는 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 김OO입니다. 본 건의 가장 중요한 특이사항은 법정지상권 이 설정되어 있다는 점입니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 달라 법정지상권 성립 여부에 따라 건물 철거 또는 토지 사용료 지급 등의 분쟁이 발생할 수 있는 중대한 권리관계이므로, 반드시 권리분석 전문가를 통해 철저한 검토가 필요합니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다. 목록4(토지 기호(4)로 추정)은 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 몰수의 위험이 있습니다. 제시외 건물 중 ㉡, ㉣은 매각에 포함되나, ㉠, ㉢은 매각에서 제외되므로 현장 확인 및 공부와의 차이점 명확히 파악해야 합니다. 건물 기호(1)은 연립주택으로 이용 중이며, 토지 기호(4)는 주거용 건부지로 이용되는 점을 고려할 때, 해당 물건이 주거용과 상업용이 복합된 형태일 가능성이 있습니다.
4. 상권분석
본 건은 면소재지 내에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 주택, 아파트, 관공서 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재합니다. 건물 기호(2)는 사무소, 기호(3)은 일반음식점으로 이용 중이며, 이는 근린생활시설로서 적합한 업종입니다. 원북면사무소 인근이라는 지리적 이점을 활용하여 관공서 이용객 및 지역 주민을 대상으로 한 사업이 가능합니다. 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정된 점은 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다.
5. 생활정보
원북면사무소, 초등학교(원북초등학교) 등 공공 및 교육 시설이 인근에 위치합니다. 면소재지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 차량 접근성이 좋아 태안군 주요 지역 및 인근 도시로의 이동이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.
6. 잠재적 리스크
가장 큰 리스크 요인은 법정지상권 문제입니다. 법정지상권 성립 여부에 따라 추가적인 법적 분쟁 및 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 농지취득자격증명 미비 시 매수보증금 몰수 위험이 있습니다. 제시외 건물 처리 문제, 복합적인 건물 용도 등도 면밀한 확인이 요구됩니다. 또한, 지역에 따라 가축사육제한구역(소, 말, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리, 젖소, 양, 사슴 등 제한) 및 소하천예정지(반계천)가 포함되어 있어, 해당 지역 특성에 맞는 사업 계획 수립 및 향후 관련 개발 계획에 따른 영향을 고려해야 합니다. 원북초등학교 주변으로 상대보호구역에 해당하여, 특정 업종(예: 유해 시설) 입점이 제한될 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.
7. 종합 의견
본 물건은 충청남도 태안군 원북면 소재지의 근린생활시설로, 공공기관 및 주거지역과 인접하여 지역 주민을 대상으로 하는 사업에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 면소재지라는 점과 계획관리지역, 지구단위계획구역 지정 등은 지역 발전 가능성을 시사합니다. 그러나 법정지상권 이라는 중대한 권리상의 문제가 존재하며, 농지취득자격증명 제출 요구 등 행정적 절차에 대한 철저한 준비가 필요합니다. 제시외 건물 처리 문제, 복합적인 건물 용도 등도 면밀한 확인이 요구됩니다. 따라서, 본 물건은 법정지상권 문제 해결 방안을 명확히 수립하고, 관련 법규 및 제한 사항을 충분히 인지한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.
8. 투자 포인트
지역 내 입지: 원북면 소재지로, 면단위의 고정 수요를 확보할 수 있는 근린생활시설로서의 가치가 있습니다.
개발 잠재력: 계획관리지역 및 지구단위계획구역 지정은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
주변 시세 대비 저가: 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. (단, 법정지상권 해결 비용 고려 필요)
상권 활성화 기대: 지역 활성화 정책이나 개발 계획에 따라 상권이 성장할 경우, 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
법원 정보
서산지원 경매2계