나이스옥션 법원경매 인천 2024타경8326 [1] 인천광역시 계양구 목상동 156 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2024.06.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 목상동 소재 "목상동마을회관" 남동측 인근에 소재하며 본건을 포함한 인근은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 대체로 인접필지 대비 평탄한 부정형의 토지로 단독주택 부지 등으로 이용중임.
기호3: 대체로 인접필지 대비 평탄한 부정형의 토지로 주거나지 등으로 이용중임.
기호4: 대체로 인접필지 대비 평탄한 부정형의 토지로 주거나지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 다남로249번길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(목상(자세한 사항은 도시정비과 문의)) ,
소로3류(폭 8m 미만)(소:3-1호선)(저촉)

기호3: 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(목상(자세한 사항은 도시정비과 문의))

기호4: 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(목상(자세한 사항은 도시정비과 문의)) ,
소로3류(폭 8m 미만)(소:3-1호선)
-별첨 토지이용계획확인서 참조

제시목록 외의 물건

㉠: 창고 등(블럭조 슬레트지붕) 약28㎡
㉡: 비닐하우스(파이프조 비닐지붕) 약30㎡
제시외 건물의 규모, 용재, 사용환경 등으로 보아 본건의 사용수익에 제한은 미치는 영향은 미미하다고 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 판넬지붕 단층(2001.11.13사용승인)
외벽: 드라이비트 및 스톤코트 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감
창호: 샷시창호임

이용상태

일반건축물대장 상 주택으로 등재되어 있으나 현장조사 당시 공가 상태임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물
㉢: 베란다 등(샷시조 샷시지붕) 약 4㎡
㉣: 가추(판넬조) 약 3.6㎡
제시외 건물의 규모, 용재, 사용환경 등으로 보아 본건의 사용수익에 제한은 미치는 영향은 미미하다고 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록1 지상의 창고와 목록2의 제시외 건물(가추, 베란다 등)은 평가 및 매각에 포함. 목록 1 지상의 비닐하우스는 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 인천지방법원 2024타경8326 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 목상동 156

용도: 단독주택

감정가: 3,547,471,740원

토지면적: 3396.00㎡ (약 1027.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.27㎡ (약 30.02평)

건물 제시외면적: 35.60㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

건축물 정보는 다음과 같습니다.

건축물 구조: 경량철골구조, 판넬지붕 단층

주용도: 단독주택 (주택)

사용승인일: 2001년 11월 13일

연면적: 99.27㎡ (약 30.02평)

건축면적: 105.57㎡ (약 31.93평)

대지면적 (JSON 정보): 2426㎡ (약 733.92평)

건폐율: 4.35

용적률: 4.09

현재 상태: 공가 상태

특이사항:

중복사건, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성 있음, 일괄매각.

목록1 지상의 창고와 목록2의 제시외 건물(가추, 베란다 등)은 평가 및 매각에 포함되나, 목록 1 지상의 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

본 건은 인천광역시 계양구 목상동 소재 "목상동마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

본 건을 포함한 인근 지역은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량 출입은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본 건 북측으로 다남로249번길과 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

기호1, 3, 4 토지: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(목상), 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 12월 3일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

등기부등본상 을1, 을2, 을3, 을4, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑16, 갑17 (토지) 및 을1, 을2, 을3, 을4, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑15 (건물) 권리가 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 인수 가능성을 추가로 확인해야 합니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상임으로, 보증금 및 월세 등 구체적인 내용이 확인되지 않은 임차인이 존재할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 목상동 일대는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

주변에 대규모 상업시설이나 업무시설보다는 기본적인 편의시설이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 및 임대 시세 분석은 별도의 시장 조사 및 데이터 분석이 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

차량 진입은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하지만, 편리한 수준은 아닐 수 있습니다.

* 편의시설

소재지 인근에 목상동마을회관이 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 해당 지역 내에서 확보 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건

동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 진행 중이거나 진행될 수 있습니다.

* 농지취득자격증명

토지 중 농경지가 포함되어 있을 가능성이 있어, 농지법에 따른 농지취득자격증명 취득이 필요할 수 있습니다.

* 법정지상권

토지 등기부 및 특이사항에 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있으므로, 권리 분석 시 반드시 해당 내용을 확인해야 합니다.

* 일괄매각과 포함/제외 물건

토지와 건물을 일괄 매각하지만, 지상에 설치된 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 창고, 가추, 베란다 등 제시외 건물은 매각에 포함되므로, 현장 방문 시 정확한 상태를 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상

임차인의 보증금 및 월세가 미상으로, 인수 여부가 불확실하여 잠재적인 인수 부담이나 명도 리스크가 존재합니다.

* 토지이용계획상 제한

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만) 저촉 사항은 향후 건축 행위 및 재산권 행사에 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 목상동에 위치한 단독주택 부지 및 건물로, 넓은 토지 면적(3396.00㎡)을 가지고 있어 개발 잠재력이 있는 것으로 평가됩니다. 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 용도 변경이나 신축 등의 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역적 특성과 더불어 법정지상권, 농지취득자격증명 필요, 임대 관계 미상 등 여러 권리 및 행정적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 토지이용계획상의 제한 사항도 신중히 검토해야 합니다.

건물 자체는 2001년식 경량철골구조 단독주택으로, 현재 공가 상태로 확인되었습니다. 매각에는 지상 창고 및 일부 제시외 건물이 포함되나, 비닐하우스는 제외됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 3396.00㎡ (약 1027.34평)의 대규모 토지는 향후 개발 또는 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 주거지역 내 입지: 제1종일반주거지역이라는 점은 주거 관련 개발 사업 추진 시 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각함으로써 부동산 활용의 유연성을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3,547,471,740원입니다.

예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 거래 사례, 본 건의 특수 물건 정보(법정지상권, 농지취득자격증명, 임대 관계 미상 등) 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금 제외는 고려하지 않아도 됩니다. 다만, 임대 관계 미상인 임차인의 존재는 잠재적인 명도 비용 및 법적 분쟁 가능성을 내포하므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 시세 조사 및 권리 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

10. 주변 시설 검색 (혐오시설 포함)

주변 지역 검색 결과, 인천광역시 계양구 목상동 156번지 일대는 주로 농경지 및 주거지가 혼합된 지역으로, 대규모 산업단지나 혐오시설이 직접적으로 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

계양신도지 개발과 인접해 있어 일부 지역은 개발 계획이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 주변 환경 변화 가능성이 있습니다.

정확한 혐오시설 유무, 도로 상태, 기타 편의시설 접근성 등은 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 가장 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.