나이스옥션 법원경매 인천 2024타경570012 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 7-135 천지빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "용정초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 본건 주
위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 전철역(제물포역) 등
의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물내 3층 302호로서,
외벽: 스톤스프레이, 석재붙임 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 동측과 남측으로 소로폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03
.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경570012 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 재매각 여부: 재매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 7-135 천지빌라 3층 302호

* 건물명: 천지빌라

* 용도: 다세대주택

* 사용승인일: 2009년 11월 10일

* 총층수: 5층

* 해당층: 3층

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트구조 평슬래브지붕)

1.3. 면적 및 가치

* 토지면적: 25.50㎡ (약 7.71평)

* 건물면적: 52.99㎡ (약 16.03평)

* 감정가: 130,000,000원

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "용정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량의 접근이 가능하며, 동측과 남측으로 소로폭의 포장도로에 접해 있습니다.

* 인근 및 근거리에 버스정류장이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지하철 1호선 제물포역이 가까워 도심 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 해당 토지는 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

* 본건의 말소기준권리는 2022년 11월 03일 접수된 근저당권(구성옥, 금150,000,000원)입니다.

3.2. 권리 인수/소멸 여부

* 본건은 매각으로 인해 소유권 이외의 모든 권리가 말소되는 안전한 물건입니다.

* 등기부등본상 갑구의 압류(국민건강보험공단, 김포세무서장) 및 을구의 근저당권(구성옥) 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 채권자 서울보증보험의 강제경매 개시 결정(2024타경570012) 또한 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액은 270,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 02월 08일

* 확정일자: 2021년 01월 04일

* 배당신고일자: 2023년 05월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을8)이 존재하나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 지역 상권 특성

* 본건이 소재한 숭의동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

* 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 편의 및 생활 시설

* 교육 시설: 용정초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통 시설: 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 제물포역 이용이 용이합니다.

* 기타: 근린생활시설을 통한 일상생활 편의가 가능합니다.

4.3. 잠재적 혐오 시설

* 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 주거 환경에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰되지 않았던 사유(예: 높은 시작가, 복잡한 권리관계, 법원 결정 등)에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 특수 물건 정보: 'SGI 인수조건 변경', '공동담보'와 같은 문구는 권리관계에 특별한 사항이 있었음을 시사합니다. 다만, 권리분석 결과 낙찰자가 인수할 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

6. 종합 의견

* 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 천지빌라 3층 호실로, 비교적 최근인 2009년에 건축된 건물입니다.

* 철근콘크리트 구조로 안정성이 있으며, 건물면적 52.99㎡(약 16평) 규모입니다.

* 제물포역 역세권 및 용정초등학교 학세권에 해당하여 주거 환경이 우수합니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건으로, 낙찰자가 인수할 권리상의 부담은 없습니다.

* 재매각 물건이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 안전한 권리분석: 매각으로 모든 선순위 권리가 소멸되어 권리상 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 역세권 및 학세권 입지: 제물포역과 용정초등학교가 인접해 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건입니다.

* 신축급 다세대주택: 2009년 준공으로 비교적 연식이 짧아 건물 상태 양호 및 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

* 재매각으로 인한 시세차익 기대: 재매각 과정을 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 130,000,000원입니다.

* 최근 주변 다세대주택(전용면적 34.39㎡~61.48㎡)의 매매 사례를 분석한 결과, ㎡당 시세는 약 70만원에서 210만원 사이로 파악되었습니다.

* 본건의 건물면적 52.99㎡(약 16평)에 적용 시, 최근 실거래가 시세는 감정가보다 낮은 수준을 보이고 있습니다.

* 재매각 물건임을 감안하고, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때 본 건의 예상 입찰가는 100,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 23% 할인된 금액이며, 시세차익을 고려한 합리적인 입찰가로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.