나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [9] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [9] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 3층304호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경5147
• 주소: 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 3층304호
• 용도: 도시형생활주택

안산지원 경매6계 2023타경5147 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 3층304호 | 감정가: 123,000,000원 | 최저가: 60,270,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 안산지원 2023타경5147 (9) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 안산지원 2023타경5147 (9)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 3층304호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 123,000,000원

* 토지면적: 21.61㎡ (약 6.54평)

* 토지지분: 21.6093㎡ (약 6.54평)

* 건물면적: 26.89㎡ (약 8.13평)

* 건물지분: 26.895㎡ (약 8.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 4층 중 3층 304호

* 사용승인일: 2018년 11월 27일

* 세대수: 공부상 11세대, 현황 총 14세대 (4층 현황 4세대, 제시외 건물 102호 포함)

* 공부와의 차이: 해당사항 없음.

1.1. 1.입지조건

* 위치: 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통: 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 동남측 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산서초등학교), 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.1. 2.권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 특이사항:

* 공유자 우선매수 신고 가능성이 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 임차인의 우선매수 신고가 가능할 수 있습니다.

* 매각 제외: 감정서에 기재된 1층 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각에서 제외됩니다.

1.1. 3.상권분석

* 주변 상권: 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 입지: 원곡초등학교 인근에 위치하여 주거지로서의 기본적인 수요가 있습니다.

1.1. 4.생활정보

* 건물 구조: 2018년 11월 27일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다.

* 내부 구성: 각 호실은 도시형생활주택으로 방(원룸형), 화장실, 현관 등으로 이용 중입니다. (기호 11호는 방 2개로 표기되어 있음)

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 교육 환경: 안산서초등학교, 안산원곡초등학교, 원곡유치원 등 교육시설이 인근에 있어 자녀 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이하며, 차량 접근성 또한 좋습니다.

1.1. 5.잠재적 리스크

* 세대수 불일치: 공부상 11세대이나 현황 총 14세대로 파악되어, 내부 구조나 점유 관계 확인이 필요합니다. 특히 4층은 공부상 2개호이나 현황 4개호로 이용 중인 점, 제시외 건물 ㉠(현황 102호)도 포함하여 총 3세대가 증가한 것으로 보입니다.

* 제시외 건물: 건물 지상에 제시외 건물 ㉠-㉢이 소재하고 있으며, 이 중 102호는 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물로 인한 추가적인 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 위반건축물 가능성: 감정서에 언급된 1층 제시외 건물(현황 102호)의 경우, 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복 의무 발생 여부를 안산시에 확인해야 합니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 법정지상권: 해당 물건에 법정지상권이 성립될 가능성이 있어, 이에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 전세사기 관련 임차인: '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 임차인의 우선매수신고 가능성이 있어, 경매 진행 시 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 본 물건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.1. 6.종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 원곡동에 위치한 신축(2018년 준공) 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 2천3백만원으로, 소액으로 투자가 가능할 수 있습니다. 그러나 공부와 현황 간의 세대수 불일치, 제시외 건물 존재, 위반건축물 가능성, 공유자 우선매수 및 법정지상권 성립 여부 등 다수의 권리 및 현황 관련 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 전세사기 피해자 지원 관련 임차인의 우선매수신고 가능성은 낙찰 과정에 변수가 될 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 이러한 리스크를 정확히 파악하고, 예상되는 추가 비용이나 시간을 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.1. 7.투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 내부 상태 및 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가를 고려할 때, 소액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 입지적 잠재력: 원곡동 지역의 개발 가능성 및 주변 환경 변화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 원룸형 주택 수요: 지역 내 직장인 또는 학생 등 원룸형 주택 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매6계