나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [9] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2023.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는
오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 내 제1층 제101호외 10개호로서,
(사용승인:2018.11.27)
외벽: 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 마감 등.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

기호(2) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등]으로 이용중임.
기호(3) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(4) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(5) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(6) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(7) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(8) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(9) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(10) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(11) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(11) : 도시형생활주택 [방(원룸형) 2, W.C, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산서초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본 건 지상에 제시외건물 기호㉠-㉢ 이 소재함.

(2) 본 건 4층은 공부상 2개호 이나 현황 4개호로 되어 있는 것으로 확인되는 바, 경매 진행 시 참고바람.

(3) 본 건 공부 상 세대수는 11세대이나, 현황 총 14세대 (4층 현황 4세대, 제시외건물㉠ 102호 로 이용 중 -> 총 3세대 증가)인 것으로 확인되는 바, 경매 진행 시 참고바람.

물건 비고

1. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음.
2. 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부 안산시에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2, 3층 304호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 안산지원 2023타경5147 (9)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 123,000,000원입니다.

토지 면적은 21.61㎡ (약 6.54평)이며, 건물 면적은 26.89㎡ (약 8.13평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 크OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

건물은 2018년 11월 27일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 중 3층 304호입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

물건지 동남측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 진출입에 문제가 없습니다.

주변에 학교(원곡초등학교, 안산서초등학교, 원곡유치원)가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

지도 검색 결과, 인근에 혐오시설은 즉시 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 소유권보존등기(2018.12.21) 이후 안산중앙신용협동조합의 근저당권(말소기준권리, 2018.12.21)을 포함한 다수의 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기가 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인은 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 등기부채권 총액은 1,683,000,000원으로 상당한 금액이 채무로 설정되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* CHET *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-08-09, 대항력 없음.

* JINH *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-04, 대항력 없음.

* 류상훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-30, 대항력 없음.

* 차태화(CHETAIHUA): 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-12-19, 확정일자 2019-01-03, 배당신고일자 2024-02-01, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원이며, 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 도시형생활주택으로, 주위 환경은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

안산시 단원구 원곡동 일대의 최근 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 면적 및 연식에 따라 평당 약 275만원에서 566만원 수준의 시세를 보이고 있습니다.

본 건물의 감정가는 123,000,000원으로, 건물 면적(26.89㎡)으로 환산 시 평당 약 1513만원으로 산출되는데, 이는 시세와 다소 차이가 있습니다. (이는 면적당 가격의 오해일 수 있으며, 감정가 자체를 기준으로 분석해야 합니다. 제공된JSON의 시세가 본건 물건의 '호' 단위 가격으로 보입니다.)

최근 매매 사례 분석:

* 945-17번지 (2011년식, 59.34㎡, 3층) 1.63억 매매. (약 275만원/㎡)

* 959-3번지 (2018년식, 38.47㎡, 4층) 1.7억 매매. (약 442만원/㎡)

* 766-13번지 (2026년식, 62.71㎡, 2층) 3.55억 매매. (약 566만원/㎡)

본 건은 2018년 사용 승인된 26.89㎡(약 8.13평) 규모의 도시형생활주택으로, 최근 거래 사례 중 38.47㎡ 규모의 2018년식 다세대주택(1.7억)과 유사한 조건으로 비교할 때, 감정가(1.23억)는 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

하지만, 후술할 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 시세 반영이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 건은 도시형생활주택 원룸형으로, 방 1개, 화장실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

편의시설로는 인근에 각종 근린생활시설이 있으며, 원곡초등학교 등 교육시설이 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정서 상 1층에 소재한 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외 대상이나, 해당 부분의 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복 의무 부담 여부를 안산시에 반드시 확인해야 합니다. 이는 추가 비용 발생 또는 사용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건축물대장 상 4층은 공부상 2개 호수이나 현황 4개 호수로 확인되며, 공부 상 총 11세대이나 현황 총 14세대(4층 현황 4세대, 제시외 건물 ㉠ 102호 이용 중)로 확인되는 등, 공부와 현황의 차이가 존재합니다. 이는 불법 건축물 등재 또는 이행강제금 부과 가능성이 있으며, 원상 복구 명령이 내려질 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고가 가능한 물건으로, 경쟁 입찰 시 공유자가 최고가 매수 신고 금액과 동일한 금액으로 우선 매수할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당되어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 채무 총액이 매우 높으나, 모든 권리는 말소될 예정이므로 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 원곡동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축(2018년)되어 즉시 거주가 가능한 상태입니다.

권리상 인수 부담은 없으며, 주변 편의시설 및 교통 여건도 양호한 편입니다.

그러나 제시외 건물, 공부와 현황 간의 불일치, 불법 증축/개조 가능성 등 잠재적 리스크가 상당하므로, 이를 명확히 파악하고 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

특히, 위반 건축물 등재 가능성과 원상회복 의무 부담 여부는 반드시 안산시에 확인하고, 이에 따른 비용을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

공유자 우선매수권 행사 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급(2018년식) 도시형생활주택으로 소형 가구 또는 1인 가구 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 안산시 단원구 내에서도 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 리스크를 감안하여 시세 대비 저렴하게 취득할 경우, 문제 해결 후 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 123,000,000원 대비, 위에서 언급된 제반 리스크(제시외 건물, 불법 건축물 가능성, 공유자 우선매수 등)를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 본건의 면적(26.89㎡)을 고려한 적정 시장가는 약 11,500만원 ~ 12,500만원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 잠재적 리스크 해소에 따른 추가 비용 및 시간을 고려하여, 입찰가 산정 시 최대 20~30% 수준의 할인율을 적용하는 것을 권장합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것이 좋겠습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.