나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [5] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2023.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는
오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 내 제1층 제101호외 10개호로서,
(사용승인:2018.11.27)
외벽: 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 마감 등.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

기호(2) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등]으로 이용중임.
기호(3) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(4) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(5) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(6) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(7) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(8) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(9) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(10) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(11) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(11) : 도시형생활주택 [방(원룸형) 2, W.C, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산서초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본 건 지상에 제시외건물 기호㉠-㉢ 이 소재함.

(2) 본 건 4층은 공부상 2개호 이나 현황 4개호로 되어 있는 것으로 확인되는 바, 경매 진행 시 참고바람.

(3) 본 건 공부 상 세대수는 11세대이나, 현황 총 14세대 (4층 현황 4세대, 제시외건물㉠ 102호 로 이용 중 -> 총 3세대 증가)인 것으로 확인되는 바, 경매 진행 시 참고바람.

물건 비고

1. 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부 안산시에 확인 요함.
2. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경5147 (5)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2, 2층204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 123,000,000원

토지면적: 21.61㎡ (약 6.54평)

토지지분: 21.6093㎡ (약 6.54평)

건물면적: 26.89㎡ (약 8.13평)

건물지분: 26.895㎡ (약 8.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축물 정보:

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 4층 중 2층

사용승인일: 2018년 11월 27일

2. 입지조건

* 주변 환경:

본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황:

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산서초등학교, 안산원곡초등학교, 원곡유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 법규의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2018년 12월 21일 접수된 안산중앙신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 본 건 경매로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바 없습니다. (단, 지상권 관련 개요만 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않음).

* 임차인 현황:

* 임차인: D

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-12-28

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: D

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-12-28

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 정

보증금: 90,000,000원

차임: 180,000원

전입일자: 2018-12-28

확정일자: 2018-12-28

배당신고일자: 2023-11-07

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 권리 관련 특이사항:

공유자우선매수신고, 공동담보, 별도등기 등이 있습니다.

'전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 임차인은 우선매수신고를 행사할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설:

본건이 위치한 원곡동 일대는 오피스텔, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

* 잠재적 혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 상업 기능이 주를 이루는 지역으로 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

단지 내외부로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 학군:

인근에 원곡초등학교, 안산서초등학교 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. (다만, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 관련 제한사항을 확인해야 합니다.)

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 가능성:

감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각에서 제외됩니다. 해당 부분에 대한 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복 의무 부담 여부를 반드시 안산시에 확인해야 합니다.

* 실제 세대수와 공부상 세대수 차이:

건축물대장상 11세대이나, 현황 14세대(4층 현황 4세대, 제시외 건물 ㉠ 102호 포함)로 확인되어 세대수 discrepancies가 존재합니다.

* 공유자 우선매수:

공유자우선매수 신고가 있어, 최고가 입찰자가 결정된 후에도 공유자가 동일한 금액으로 매수할 권리가 있습니다.

* 공동담보 및 별도등기:

본 건은 공동담보로 진행되었으며, 별도등기가 존재하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 원곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 2018년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리관계는 대부분 말소될 예정이나, 위반건축물 가능성, 공부상 세대수와 현황 세대수 차이, 제시외 건물의 매각 제외 등 잠재적 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다. 특히 공유자 우선매수 신고가 있어 최종 낙찰 과정에 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 도시형생활주택으로, 신축에 가까운 물건입니다.

* 안산시 원곡동 지역은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 인근의 다른 부동산 매매 사례를 참고할 때, 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 인수되는 보증금 부담이 없어 경매 절차 진행이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 123,000,000원입니다. 최근 주변 다세대주택 매매 사례(2026년 3월, 38.47㎡, 170,000,000원)를 분석한 결과, 본 건의 면적(26.89㎡)을 고려한 시세는 약 118,800,000원 내외로 추정됩니다.

다만, 위반건축물 가능성, 공부와 현황의 세대수 차이, 제시외 건물 제외 등 잠재적 리스크 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 특히 공유자 우선매수 신고는 입찰 과정에 변수가 될 수 있습니다.

이에 따라, 현 시세 및 감정가, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사 및 안산시 관련 부서 문의를 통해 위반건축물 여부 및 원상복구 의무 등을 반드시 확인하신 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.