나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [5] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 2층204호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-04-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [5] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매6계 2023타경5147 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 2층204호 | 감정가: 123,000,000원 | 최저가: 60,270,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 안산지원 2023타경5147 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2023타경5147 (5)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2, 2층 204호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 123,000,000원

토지면적: 21.61㎡ (약 6.54평)

토지지분: 21.6093㎡ (약 6.53평)

건물면적: 26.89㎡ (약 8.13평)

건물지분: 26.895㎡ (약 8.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이며, 동남측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건에는 법정지상권이 성립될 수 있는 특이사항이 있습니다. 이는 등기부등본 외 권리관계 확인 시 반드시 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 또한, 주의사항으로 감정평가서에 기재된 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각에서 제외되므로, 해당 부분을 명확히 인지해야 합니다. 추가적으로, 위반건축물 등재 가능성 및 이로 인한 원상회복 의무 부담 여부에 대해서는 안산시에 직접 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

원곡초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호하며, 주변에 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 이는 단독 가구 및 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 매력적인 요인이 될 수 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 기본적인 상권 접근성과 유동 인구가 양호한 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕으로 지어진 지상 4층 건물이며, 사용승인은 2018년 11월 27일입니다. 본 건(204호)은 도시형생활주택으로, 내부 구조는 원룸형 방 1개, 화장실, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건은 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 첫째, 법정지상권의 존재 가능성은 권리관계 조사에서 최우선으로 확인해야 할 사항입니다. 둘째, 1층의 제시외 건물이 매각에서 제외됨에 따라 실제 점유 및 이용에 따른 경계 분쟁이나 이용상 제약이 발생할 수 있습니다. 셋째, 위반건축물 등재 가능성은 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있으므로, 안산시 건축 관련 부서에 반드시 확인이 필요합니다. 넷째, 공부와 현황 간의 차이가 존재합니다. 4층은 공부상 2개 호실이나 현황 4개 호실로, 전체 세대수는 공부상 11세대이나 현황 총 14세대(4층 현황 4세대, 제시외 건물 102호 포함)로 확인되었습니다. 이는 임대차 관계 파악 및 명도 진행 시 중요하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 비교적 신축(2018년 사용승인)된 소형 주거용 건물로, 학교 인근에 위치하여 기본적인 입지 여건은 갖추고 있습니다. 교통 편리성과 주변 생활 인프라도 양호한 편입니다. 그러나 법정지상권, 매각 제외 건물, 위반건축물 가능성, 공부와 현황의 세대수 차이 등 권리 및 현황 조사를 통해 명확히 파악하고 해결해야 할 여러 리스크 요인이 산재해 있습니다. 따라서 투자 결정 전, 해당 리스크에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 반드시 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

신축에 가까운 소형 도시형생활주택으로서 1인 가구 등 실수요층 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 원곡초등학교 인근이라는 점은 주거 편의성을 높이며, 향후 주변 개발 가능성에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 본 건의 투자 가치는 앞서 언급된 법정지상권, 위반건축물, 공부와의 차이 등 잠재적 리스크를 얼마나 정확히 분석하고, 이를 감안한 합리적인 가격으로 취득할 수 있는지에 달려있습니다. 이러한 요소들을 명확히 파악한다면 시세 대비 경쟁력 있는 투자가 가능할 것입니다.

법원 정보

안산지원 경매6계