나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [4] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [4] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 2층203호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경5147
• 주소: 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 2층203호
• 용도: 도시형생활주택

안산지원 경매6계 2023타경5147 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 2층203호 | 감정가: 133,000,000원 | 최저가: 65,170,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 안산지원 2023타경5147 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2023타경5147 (4)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 2층203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 133,000,000원

토지면적: 23.41㎡ (약 7.08평)

토지지분: 23.4091㎡ (약 7.08평)

건물면적: 29.14㎡ (약 8.82평)

건물지분: 29.135㎡ (약 8.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복 의무 부담 여부 안산시에 확인 요함.

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

1.2. 2.교통상황

본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

1.2. 3.건물 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 내 제1층 제101호 외 10개 호수 (사용승인: 2018.11.27)로서, 외벽은 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 마감 등임. 창호는 하이새시 창호임.

1.2. 4.이용 상태

본 건(203호)은 도시형생활주택으로 방(원룸형), W/C, 현관 등으로 이용 중임.

1.2. 5.설비 내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

1.2. 6.토지 현황

인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

1.2. 7.인접 도로 상태

동남측 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 8.토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산서초등학교, 안산원곡초등학교, 원곡유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

1.2. 9.공부와의 차이

해당 사항 없음.

1.2. 10.기타 참고사항

본 건 지상에 제시외 건물 기호 ㉠-㉢이 소재함.

본 건 4층은 공부상 2개호이나 현황 4개호로 되어 있는 것으로 확인됨.

본 건 공부상 세대수는 11세대이나, 현황 총 14세대 (4층 현황 4세대, 제시외건물 ㉠ 102호로 이용 중 -> 총 3세대 증가)인 것으로 확인됨.

1.3. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동에 위치하며, "원곡초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 동남측으로는 약 6m 폭의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 안OOOOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항으로는 '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 본 건 토지 소유주가 타인에게 토지를 매각하였음에도 불구하고, 해당 토지 위에 존재하는 건물에 대해 법률상 용익권을 가지는 경우를 의미합니다. 법정지상권의 성립 여부와 그 범위, 그리고 낙찰자에게 미치는 영향에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다. 만약 법정지상권이 성립된다면, 토지 사용에 대한 지료 지급 의무가 발생하거나 건물 철거 소송 등으로 이어질 수 있어 투자에 큰 부담이 될 수 있습니다. 또한, 주의사항에 기재된 1층 소재 제시외 건물(㉠ 102호)은 매각에서 제외되므로, 경계를 명확히 확인해야 합니다. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복 의무 부담 여부는 안산시에 직접 확인하여 추가 비용 발생 여부를 파악해야 합니다.

1.5. 상권분석

물건지 주변은 오피스텔, 다세대주택, 상가 등 다양한 용도의 건물들이 혼재된 복합 상권 지역입니다. 원곡초등학교 인근으로 주거 지역의 배후 수요가 풍부하며, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 1인 가구 및 소규모 가구가 선호하는 원룸형 주거 공간의 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

단지 인근에 원곡초등학교, 안산서초등학교, 원곡유치원 등이 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편이며, 이는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 다양한 종류의 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용 또한 인근 버스정류장을 통해 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 이동도 원활합니다. 주변 시설에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획 상 가축사육제한구역 및 생활소음진동관리지역으로 지정되어 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권' 문제입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 낙찰자는 토지 소유주에게 지료를 지급해야 할 의무가 발생하거나, 심한 경우 건물 철거의 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 정확한 법률 검토가 반드시 필요합니다. 두 번째 리스크는 '위반건축물 등재 가능성'입니다. 4층 현황 4개호 사용 및 제시외 건물 이용으로 인해 위반건축물로 등재될 경우, 원상복구 의무가 발생하며 상당한 비용이 수반될 수 있습니다. 안산시에 해당 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 공부상 세대수와 현황 세대수(총 14세대) 간의 차이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.8. 종합 의견

안산지원 2023타경5147 (4) 물건은 2018년에 사용승인된 비교적 신축급의 도시형생활주택으로, 원룸형 주거 공간으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 좋고 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 '법정지상권'이라는 매우 중대한 권리관계상의 리스크와 '위반건축물' 등재 가능성, 공부상 현황 불일치 등의 복합적인 위험 요소를 안고 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 법정지상권 성립 여부 및 그 영향, 위반건축물 관련 사항, 그리고 명도 과정에서의 예상되는 문제점들에 대해 철저하고 전문적인 분석을 선행해야 합니다. 이러한 위험 요소를 정확히 파악하고 해결 방안을 모색할 수 있다면, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건은 최근 연식(2018년 사용승인)의 도시형생활주택으로, 즉시 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 1인 가구 증가 추세에 부합하는 원룸형 구조로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다. 원곡초등학교 인근이라는 교육적 이점과 함께, 주변 근린생활시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 감정가 1억 3천만원대부터 시작되어 소액 투자로 접근 가능하며, 법정지상권 및 위반건축물 문제를 성공적으로 해결할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득하여 높은 시세 차익을 기대할 수 있는 매력적인 투자 포인트가 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매6계