나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [6] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [6] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 3층301호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경5147
• 주소: 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 3층301호
• 용도: 도시형생활주택

안산지원 경매6계 2023타경5147 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 3층301호 | 감정가: 123,000,000원 | 최저가: 60,270,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 안산지원 2023타경5147 (6) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 3층 301호에 대한 경매 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 1. 물건 현황

사건번호: 안산지원 2023타경5147 (6)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 3층 301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 123,000,000원

토지면적: 21.61㎡ (약 6.54평)

토지 지분: 21.6093㎡ (약 6.54평)

건물면적: 26.89㎡ (약 8.13평)

건물 지분: 26.895㎡ (약 8.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

사용승인일: 2018년 11월 27일

1.1. 2. 건물 및 토지 이용 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제3층 제301호로서, 2018년 11월 27일 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 하이새시 창호로 구성되어 있습니다.

건물 이용 상태: 해당 호실은 도시형생활주택으로 방(원룸형), 화장실, 현관 등으로 이용 중입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건물 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태: 동남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산서초등학교, 안산원곡초등학교, 원곡유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 제한사항이 있습니다.

1.1. 3. 감정평가 요약

위치 및 주위 환경: 본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.1. 4. 공부와의 차이 및 기타 특이사항

공부와의 차이: 해당사항 없습니다.

기타 참고사항:

(1) 본 건 지상에 제시외 건물 기호 ㉠-㉢이 소재합니다.

(2) 본 건 4층은 공부상 2개호이나 현황 4개호로 확인되었습니다.

(3) 본 건 공부상 세대수는 11세대이나, 현황 총 14세대 (4층 현황 4세대, 제시외 건물 ㉠ 102호로 이용 중 -> 총 3세대 증가)인 것으로 확인되었습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동에 위치하며, "원곡초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 차량의 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 또한, 안산역 인근의 다문화음식거리와도 가까워 독특한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 안OOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공유자우선매수 신고 가능성이 있으며, 법정지상권 성립 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

주의사항으로는, 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인의 우선매수 신고 행사 가능성이 있습니다. 또한, 감정서 상 1층 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각에서 제외되므로, 해당 부분의 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복 의무 부담 여부를 안산시에 확인해야 할 필요가 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 원곡동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 유동인구가 꾸준히 있는 편입니다. 특히 안산역 주변으로는 다문화특구 및 다문화음식거리가 형성되어 있어 다양한 문화적 배경을 가진 거주민과 방문객이 많습니다. 이는 식당, 소매점 등 근린생활시설의 영업에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 지역 내 개발 정도와 경쟁 업종 현황에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

주변 교육 시설로는 원곡초등학교가 인접해 있어 자녀를 둔 가정의 교육 환경이 고려될 수 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 원곡동은 다문화 특구 지역으로 다양한 국가의 식당과 상점들이 밀집해 있어 이국적인 분위기를 느낄 수 있는 곳입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 투자 시 각별한 주의가 요구됩니다.

첫째, 공부상 세대수(11세대)와 현황 세대수(14세대) 간의 상당한 불일치가 확인되었습니다. 특히 4층의 경우 공부상 2개호에서 4개호로, 제시외 건물 ㉠(102호)를 포함하여 총 3세대가 증가한 것으로 파악되었습니다. 이는 추후 법적 분쟁이나 행정 처리상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

둘째, 공유자우선매수 신고 가능성과 법정지상권 성립 여부는 소유권 행사 및 토지 이용에 제한을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

셋째, 전세사기 관련 임차인의 우선매수 신고 가능성은 낙찰 후 명도 과정에 변수가 될 수 있습니다.

넷째, 1층의 제시외 건물(㉠)이 매각에서 제외되며, 이와 관련된 위반건축물 등재 및 원상회복 의무 부담 가능성에 대한 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 비교적 최근에 사용승인된 도시형생활주택으로, 신축에 가까워 즉시 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다. 또한, 안산역 인근의 다문화 특구에 위치하여 다양한 문화적 배경을 가진 임차 수요를 기대할 수 있으며, 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

그러나 상기 언급된 다수의 권리 관계 및 현황과의 차이 등 복잡한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 이에 대한 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 경매 물건은 안산시 단원구 원곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의성은 양호한 편입니다. 하지만 공부상 세대수와 현황 세대수 간의 큰 차이, 공유자우선매수 및 법정지상권 등의 권리 관계, 매각 제외된 제시외 건물 관련 문제 등 여러 복합적인 리스크 요소를 가지고 있습니다. 따라서 잠재적 수익성뿐만 아니라, 발생 가능한 모든 위험 요소를 철저히 분석하고 해결 방안을 모색한 후에 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

법원 정보

안산지원 경매6계