나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [6] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2023.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는
오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 내 제1층 제101호외 10개호로서,
(사용승인:2018.11.27)
외벽: 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 마감 등.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

기호(2) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등]으로 이용중임.
기호(3) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(4) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(5) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(6) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(7) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(8) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(9) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(10) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(11) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(11) : 도시형생활주택 [방(원룸형) 2, W.C, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산서초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본 건 지상에 제시외건물 기호㉠-㉢ 이 소재함.

(2) 본 건 4층은 공부상 2개호 이나 현황 4개호로 되어 있는 것으로 확인되는 바, 경매 진행 시 참고바람.

(3) 본 건 공부 상 세대수는 11세대이나, 현황 총 14세대 (4층 현황 4세대, 제시외건물㉠ 102호 로 이용 중 -> 총 3세대 증가)인 것으로 확인되는 바, 경매 진행 시 참고바람.

물건 비고

1. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음.
2. 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부 안산시에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2번지에 소재한 도시형생활주택으로, 안산지원 2023타경5147 (6) 사건번호로 경매가 진행 중입니다. 감정가는 123,000,000원입니다. 토지 면적은 21.61㎡ (약 6.54평)이며, 건물 면적은 26.89㎡ (약 8.13평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 크OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건축물대장상 해당 건물은 총 대지면적 263.9㎡ (약 79.83평) 위에 건축되었으며, 건축면적은 154.54㎡ (약 46.75평), 총면적은 379.49㎡ (약 114.8평)입니다. 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물로, 2018년 11월 27일에 사용 승인되었습니다. 주 용도는 공동주택(도시형생활주택 원룸형-11세대)입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 환경을 갖추고 있습니다. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 동남측으로는 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산서초등학교, 안산원곡초등학교, 원곡유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부채권 총액은 1,683,000,000원입니다. 말소기준권리는 2018년 12월 21일 접수된 안산중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 소유권보존등기를 포함하여 다수의 근저당권 및 압류, 임의경매 개시결정 등기가 존재하나, 이들 대부분은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 공부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* * CUIY *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-02-19, 대항력 없음.

* * JINM * (1): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-02-19, 대항력 없음.

* * JINR *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-07, 대항력 없음.

* * 김명욱 (JINMINGXU): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-02-19, 확정일자 2019-02-19, 배당신고일자 2023-11-07, 대항력 없음.

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

특이사항으로 공유자우선매수신고, 공동담보, 별도등기 사항이 있습니다. 또한, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있습니다. 감정서에 기재된 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 대상에서 제외되며, 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복 의무 부담 여부는 안산시에 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 있는 상권입니다. 원곡초등학교와 인접해 있어 주거 환경이 비교적 안정적일 것으로 보입니다. 또한, 일상생활에 필요한 각종 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 원곡초등학교 동측 인근에 위치하며, 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통이 편리합니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택으로, 2018년 11월에 사용 승인되었습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변에 편의점, 소규모 상가 등이 있을 것으로 예상되며, 교육시설로는 원곡초등학교가 인접해 있습니다. 지도를 통해 확인한 결과, 물건지 주변에 대규모 혐오시설이나 유해시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황 세대수와 공부상 세대수 불일치: 공부상 11세대이나 현황 14세대(4층 현황 4세대, 1층 제시외 건물 102호 이용)로 파악되어, 무단 증축 또는 구조 변경 등 위반건축물에 해당할 가능성이 있습니다. 이는 원상회복 의무나 이행강제금 부과 등의 위험을 내포합니다.

* 제시외 건물 매각 제외 및 위반 가능성: 1층의 제시외 건물(현황 102호)이 매각 제외되었음에도 이용 중이며, 위반건축물 등재 및 원상회복 의무 발생 가능성이 있어 이에 대한 확인이 필수적입니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 설정된 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행이나 채무 관계에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

* 임차인 관련 사항: 보증금 0원인 임차인이 다수 존재하며, 김명욱 씨는 9천만원의 보증금이 있으나 배당받지 못했을 가능성이 있습니다. 보증금 0원의 임차인이라도 권리 관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년)이며 주거와 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 현황 세대수와 공부상 세대수의 불일치, 1층 제시외 건물의 매각 제외 및 위반 가능성, 공유자우선매수 신고 가능성 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 위반건축물 관련 사항은 명확한 확인 및 해결 없이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 잠재적 위험을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2018년 사용 승인된 건물로, 건물의 노후도가 낮습니다.

* 안산시 내 주거 및 상업 복합 지역: 원곡동은 안산시 내에서 주거 및 상업 활동이 활발한 지역 중 하나로, 임대 수요가 존재할 수 있습니다.

* 향후 도시 정비 및 개발 가능성: 해당 지역의 도시 재생 또는 개발 계획 등에 따라 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다. (다만, 현 시점에서는 불확실성이 큽니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 123,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 3월에 거래된 38.47㎡ 면적의 다세대 주택(건축년도 2018년)이 170,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 4,419,000원/㎡입니다. 본 건의 전용 면적이 26.89㎡임을 고려할 때, 시세는 약 118,790,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본 건은 현황 세대수와 공부상 세대수 불일치, 제시외 건물 관련 위반 가능성, 공유자우선매수권 등의 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가 및 추정 시세보다 상당 부분 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 100,000,000원에서 115,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 위반 사항에 대한 면밀한 법률적, 실무적 검토를 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.