나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [1] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [1] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 1층101호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경5147
• 주소: 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 1층101호
• 용도: 도시형생활주택

안산지원 경매6계 2023타경5147 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 1층101호 | 감정가: 106,000,000원 | 최저가: 51,940,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 안산지원 2023타경5147 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2023타경5147 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 106,000,000원

토지면적: 20.95㎡ (약 6.34평)

토지지분: 20.9545㎡ (약 6.34평)

건물면적: 26.08㎡ (약 7.89평)

건물지분: 26.08㎡ (약 7.89평)

건물 제시외면적: 27.77㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

건물구조 및 사용승인일: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 4층 내 제1층 제101호 외 10개 호 (사용승인: 2018.11.27)

이용상태: 도시형생활주택 (원룸형 - 방, W/C, 현관 등)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 (일반), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역 (안산서초등학교, 안산원곡초등학교, 원곡유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

1.2. 입지조건

주변환경: 본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

도로: 동남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지형상: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

법정지상권: 본 건 특이사항에 '법정지상권'이 명시되어 있습니다. 이는 토지와 그 지상 건물이 원래 동일인의 소유였으나, 경매 등의 이유로 소유자가 달라졌을 때 건물 소유자가 토지를 계속 이용할 수 있도록 법률상 당연히 인정되는 권리입니다. 법정지상권의 일반적인 성립 요건은 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물의 소유자가 동일했으며, 저당권 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우입니다. 본 건의 경우, 법정지상권이 성립되는지 여부는 등기부등본 및 관련 서류, 현장 조사 등을 통해 정확히 확인해야 합니다.

기타 권리 사항: 채권자가 임의경매를 신청한 건으로, 채권자 외 다른 권리 관계는 등기부등본 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

주변 상권: 본 건은 원곡초등학교 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 생활 편의시설 이용이 용이하며, 지역 내에서의 기본적인 상업 기능이 형성되어 있습니다.

잠재적 개발 가능성: 제2종일반주거지역 및 시가지경관지구로 지정되어 있어, 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 성장관리권역 등 수도권정비계획법상의 규제를 받고 있어 개발 방향은 제한될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주요 편의시설: 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

교육시설: 인근에 원곡초등학교, 원곡유치원이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주거 형태: 본 건물은 2018년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택으로, 원룸형 주거 공간으로 이용되고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

매각 제외 물건: 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰자가 인수하지 않는 부분이므로, 혼동이 없도록 주의해야 합니다.

공부와 현황 불일치: 기타 참고사항에 따르면, 본 건 4층은 공부상 2개 호이나 현황 4개 호로 확인되었으며, 공부상 11세대이나 현황 총 14세대(4층 현황 4세대, 제시외건물 ㉠ 102호 이용 중)로 확인되었습니다. 이는 건축물대장 등 공부와 실제 현황 간의 불일치가 존재함을 시사하며, 추후 재산권 행사나 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

위반건축물 가능성: 공부와 현황의 불일치 및 제시외 건물 존재는 위반건축물 등재 가능성을 높입니다. 안산시청에 확인하여 위반건축물 여부 및 원상회복 의무 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.

법정지상권: 앞서 언급했듯이, 법정지상권 성립 여부에 따라 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 정확한 분석이 필수적입니다.

토지이용 제한: 본 건은 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항에 포함되어 있어, 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.7. 종합 의견

물건 요약: 본 건은 안산시 단원구 원곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이며 주변 학군 및 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

잠재 가치: 감정가는 106,000,000원으로, 토지 및 건물 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 법정지상권 존재 가능성, 공부와 현황 불일치, 위반건축물 등재 가능성과 같은 여러 잠재적 리스크를 철저히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

강점:

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인).

* 초등학교 등 교육시설 인접.

* 제2종일반주거지역으로 향후 개발 가능성 존재.

고려사항:

* 법정지상권 성립 여부 및 그 영향 분석 필수.

* 건축물대장 및 현황 조사를 통한 공부와 현황 불일치 해소 방안 마련.

* 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복 의무 부담 여부 확인 (안산시청 문의 필요).

* 매각 제외 물건(제시외 건물 ㉠)의 정확한 범위 확인.

* 향후 발생할 수 있는 명도 관련 문제.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 투자 결정은 반드시 현장 방문 및 관련 서류 검토, 전문가와 상담 후 신중하게 내리시기 바랍니다.

법원 정보

안산지원 경매6계