나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [1] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2023.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는
오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 내 제1층 제101호외 10개호로서,
(사용승인:2018.11.27)
외벽: 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 마감 등.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

기호(2) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등]으로 이용중임.
기호(3) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(4) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(5) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(6) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(7) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(8) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(9) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(10) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(11) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(11) : 도시형생활주택 [방(원룸형) 2, W.C, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산서초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본 건 지상에 제시외건물 기호㉠-㉢ 이 소재함.

(2) 본 건 4층은 공부상 2개호 이나 현황 4개호로 되어 있는 것으로 확인되는 바, 경매 진행 시 참고바람.

(3) 본 건 공부 상 세대수는 11세대이나, 현황 총 14세대 (4층 현황 4세대, 제시외건물㉠ 102호 로 이용 중 -> 총 3세대 증가)인 것으로 확인되는 바, 경매 진행 시 참고바람.

물건 비고

1. 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부 안산시에 확인 요함.
2. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경5147 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2, 1층 101호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 106,000,000원

토지면적: 20.95㎡ (약 6.34평)

토지지분: 20.9545㎡ (약 6.34평)

건물면적: 26.08㎡ (약 7.89평)

건물지분: 26.08㎡ (약 7.89평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 크OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (안산중앙신용협동조합)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 4층 중 1층 101호 (사용승인: 2018.11.27)

건축물표제부 요약:

- 총 연면적: 379.49㎡

- 토지 면적: 263.9㎡

- 건축 면적: 154.54㎡

- 건폐율: 58.56%

- 용적률: 143.8%

- 공부상 세대수: 11세대

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 이용 상태: 본 토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로, 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 본 건은 동남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산서초등학교, 안산원곡초등학교, 원곡유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 12월 21일 접수된 안산중앙신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

* 말소되는 권리: 위 말소기준권리 외 을2, 을3, 을4의 근저당권, 갑4의 임의경매개시결정, 갑5의 압류 등 본 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 HUANGJ *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-01-25, 대항력 없음.

* 임차인 HUANGY *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-01-08, 대항력 없음.

* 임차인 LINZ *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-01-08, 대항력 없음.

* 임차인 황영태(HUANGYONGTAI): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-01-08, 확정일자 2023-11-07, 배당신고일자 2023-11-07, 대항력 없음. (보증금이 있으나 대항력은 없습니다. 배당 신고가 되었으므로 배당 절차를 확인해야 합니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보, 별도등기 물건입니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고가 가능합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능을 동시에 수행하는 복합 상권입니다.

* 인근에 초등학교가 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 기본적인 상권 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 유동인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 원곡초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 지역 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 표기된 세대수(11세대)와 실제 현황(14세대) 간 차이가 존재하며, 4층의 경우 공부상 2개호이나 실제 4개호로 이용 중입니다. 또한, 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외 대상이나, 위반건축물 등재 가능성 및 이에 따른 원상회복 의무 부담 여부를 안산시에 확인해야 하는 리스크가 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고가 있어, 낙찰 전에 공유자가 해당 물건을 우선 매수할 가능성이 있습니다.

* 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 처리 결과에 따라 경매 진행에 변동이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년에 사용승인된 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택입니다. 1인 가구 수요에 적합한 원룸형으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 임차 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 공부상 세대수와 실제 현황 간의 불일치, 제시외 건물과 관련된 위반건축물 가능성 등은 중요한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다. 또한, 공유자 우선매수 신고가 있다는 점도 낙찰 가능성에 변수가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 사용승인).

* 1인 가구 수요가 많은 원룸형 도시형생활주택.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지.

* 권리 분석상 인수되는 보증금 없음.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 실거래가(2018년식, 38.47㎡ 기준 약 1.7억원)를 고려할 때, 본 건의 감정가(1.06억원)는 시세 대비 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 본 건의 면적(26.08㎡) 및 1층이라는 점, 그리고 건축물 현황 불일치 및 위반건축물 가능성과 같은 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

제시된 시장 정보를 바탕으로 보수적인 관점에서 본 건의 예상 입찰가는 100,000,000원에서 105,000,000원 사이로 예상됩니다.

최종 입찰가는 실제 현장 조사, 추가 권리 분석, 현 시세 변동 추이, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.