나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [11] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2023.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는
오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 내 제1층 제101호외 10개호로서,
(사용승인:2018.11.27)
외벽: 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 마감 등.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

기호(2) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등]으로 이용중임.
기호(3) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(4) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(5) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(6) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(7) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(8) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(9) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(10) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(11) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(11) : 도시형생활주택 [방(원룸형) 2, W.C, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산서초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본 건 지상에 제시외건물 기호㉠-㉢ 이 소재함.

(2) 본 건 4층은 공부상 2개호 이나 현황 4개호로 되어 있는 것으로 확인되는 바, 경매 진행 시 참고바람.

(3) 본 건 공부 상 세대수는 11세대이나, 현황 총 14세대 (4층 현황 4세대, 제시외건물㉠ 102호 로 이용 중 -> 총 3세대 증가)인 것으로 확인되는 바, 경매 진행 시 참고바람.

물건 비고

1. 공부상 402호는 현황 403호와 404호로 구분하여 사용되고 있는 것으로 조사되었으니 감정서 및 감정인 사실조회회신서(2025.07.20.자) 면밀히 참조.
2. 감정서 기재 제시외 건물 ㉢ 베란다 판넬조 판넬지붕 단층이 포함되어 평가(해당 가격은 감정인의 2025.11.12.자 사실조회회신서 참조)되었으며, 위반건축물 등재 가능성 여부 안산시에 확인 요함.
3. 부동산등기사항증명서상 전유부분 면적 48.86㎡이나, 건축물대장상 전유면적이 46.86㎡로 상이함.
4. 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부 안산시에 확인 요함.
5. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2023타경5147 (11)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 4층 402호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 198,000,000원

* 토지 면적: 39.26㎡ (약 11.88평)

* 토지 지분: 39.2579㎡ (약 11.88평)

* 건물 면적 (전유 면적): 48.86㎡ (약 14.78평)

* 건물 지분: 48.86㎡ (약 14.78평)

* 건물 제시외 면적: 18.33㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 크OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축년도: 2018년 (사용승인일: 2018.11.27) [cite: BUILDING_LEDGER_SUMMARY]

* 건물 규모: 지하 0층, 지상 4층 중 4층

* 총 건물 면적 (연면적): 379.49㎡ (약 114.85평) [cite: BUILDING_LEDGER_SUMMARY]

* 건축물대장상 전유면적: 46.86㎡ (약 14.17평) - 등기부상 면적과 상이함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

* 교통 상황: 본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통임 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

* 도로 상태: 동남측 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산서초등학교, 안산원곡초등학교, 원곡유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리구역 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (안산중앙신용협동조합, 2018-12-21 접수, 780,000,000원) [cite: ENCUMBRANCE_SUMMARY]

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을1~을4 근저당권, 갑4 임의경매, 갑5 압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임 [cite: ENCUMBRANCE_SUMMARY].

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음) [cite: PROPERTY_STATEMENT_REMARKS]

* 임차인 현황:

* 임차인: BAIC *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020-05-06

* 대항력: 없음

* 임차인: CUIW *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020-05-12

* 대항력: 없음

* 임차인: CUIZ *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020-05-12

* 대항력: 없음

* 임차인: JINM *(2)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020-05-06

* 대항력: 없음

* 임차인: JINY *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020-05-12

* 대항력: 없음

* 임차인: JINZ *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020-05-12

* 대항력: 없음

* 임차인: 김 (JINYINGZI)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2019-02-18

* 배당신고일자: 2023-12-15

* 대항력: 없음

* 임차인: 김 (백춘영)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 최 (CUIZHENGRI)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/사업일자: 2020-05-12

* 확정일자: 2020-05-08

* 배당신고일자: 2023-11-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 특수물건정보: 공유자우선매수신고, 공동담보, 별도등기 [cite: SPECIAL_PROPERTY_INFO]

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

* 거래 사례 분석:

* 2026년 3월, 원곡동 945-17번지, 전용 59.34㎡, 3층 다세대주택, 16,300만원에 매매 [cite: RECENT_SALES_JSON_1]

* 2026년 3월, 원곡동 959-3번지, 전용 38.47㎡, 4층 다세대주택, 17,000만원에 매매 [cite: RECENT_SALES_JSON_2]

* 2026년 7월, 원곡동 766-13번지, 전용 62.71㎡, 2층 다세대주택 (2026년 준공), 35,500만원에 직거래 [cite: RECENT_SALES_JSON_3]

* 시세 분석: 제공된 거래 사례들은 인근 지역의 다세대주택으로, 본 건과 직접적인 면적, 건축 연도 등에서 차이가 있습니다. 특히 766-13번지의 35,500만원 거래는 단기 신축 건물로 시세 편차가 큽니다. 본 건(도시형생활주택, 2018년 준공)의 전용면적 48.86㎡(약 14.78평) 기준 감정가 198,000,000원(약 13,396원/㎡)은 인근 다세대 주택 시세와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 현황과 공부상 면적 및 호수 차이, 제시외 건물 관련 이슈 등은 시세 반영에 변수로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 원곡초등학교, 안산서초등학교, 원곡유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

* 편의 시설: 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 용이합니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

* 교통: 인근 노선버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

6. 잠재적 리스크

* 공부상/현황 면적 및 호수 불일치:

* 부동산등기사항증명서상 전유부분 면적은 48.86㎡이나, 건축물대장상 전유면적이 46.86㎡로 상이합니다 [cite: IMPORTANT_NOTES, PROPERTY_STATEMENT_REMARKS].

* 공부상 402호는 현황 403호와 404호로 구분하여 사용되고 있는 것으로 조사되어, 실제 점유 및 사용에 혼란이 있을 수 있습니다 [cite: IMPORTANT_NOTES, PROPERTY_STATEMENT_REMARKS].

* 공부상 11세대이나 현황 총 14세대(4층 현황 4세대, 제시외 건물 102호 포함 3세대 증가)로 파악되어, 세대수 불일치 문제가 있습니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY, PROPERTY_STATEMENT_REMARKS].

* 제시외 건물:

* 감정평가서에 기재된 제시외 건물(베란다 판넬조 판넬지붕 단층 ㉢)이 포함 평가되었으며, 위반건축물 등재 가능성 여부를 안산시에 확인해야 합니다 [cite: IMPORTANT_NOTES, PROPERTY_STATEMENT_REMARKS].

* 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외되었으나, 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복 의무 부담 여부를 안산시에 확인해야 합니다 [cite: IMPORTANT_NOTES, PROPERTY_STATEMENT_REMARKS].

* 권리 관련 특이사항:

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수 신고를 할 권리가 있어 낙찰 후에도 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 묶여 있어, 담보로 잡힌 다른 물건의 처리 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

* 별도등기: 별도등기 사항이 있어 추가적인 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인 관련: 보증금/차임이 미상이거나 0원인 임차인이 다수 존재하며, 이들은 대항력이 없어 보증금 회수에 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 김 (백춘영) 임차인은 보증금 70,000,000원에 대한 정보가 부족하므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 원곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 초등학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋고 교통이 편리한 입지입니다. 감정가는 198,000,000원입니다. 그러나 공부상 면적과 현황, 호수 간의 상당한 차이, 위반건축물 가능성이 있는 제시외 건물 등의 복합적인 문제가 존재합니다. 또한 공유자우선매수, 공동담보, 별도등기 등 권리관계에 대한 철저한 분석이 필요하며, 임차인들의 보증금 및 대항력 유무를 면밀히 확인해야 합니다. 이러한 잠재적 리스크들을 충분히 인지하고, 현장 조사 및 관련 기관(안산시 등) 확인을 통해 정확한 정보를 파악한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 원곡동 지역의 주거용 부동산으로, 지역 개발 및 수요에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 대부분의 임차인이 대항력이 없거나 보증금이 낮은 편으로, 명도 관련 리스크가 상대적으로 적을 수 있습니다 (단, 보증금/차임 미상 임차인은 주의 필요).

* 공부상 내용과 현황의 차이, 제시외 건물 문제를 명확히 해결하고 적법하게 활용할 수 있다면, 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 198,000,000원

* 인근 유사 물건 시세 (2026년 3월~7월 기준): 전용면적 38.47㎡~62.71㎡ 다세대주택이 16,300만원~35,500만원 범위에서 거래되었습니다. 본 건은 전용면적 48.86㎡입니다.

* 분석: 본 건은 감정가가 198,000,000원으로 책정되었으며, 이는 주변 시세 및 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 공부상/현황 불일치, 제시외 건물 관련 위반 여부 확인 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 불확실성을 감안하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 188,000,000원

* 이 예상가는 제반 위험 요소를 감안한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 시장 심리에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가 조사를 통해 정확한 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.