나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [11] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [11] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 4층402호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경5147
• 주소: 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 4층402호
• 용도: 도시형생활주택

안산지원 경매6계 2023타경5147 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 4층402호 | 감정가: 198,000,000원 | 최저가: 97,020,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 안산지원 2023타경5147 (11) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2023타경5147 (11)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2, 4층 402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택으로 이용 중)

감정가: 198,000,000원

토지 면적: 39.26㎡ (약 11.88평)

토지 지분: 39.2579㎡ (약 11.88평)

건물 면적: 48.86㎡ (약 14.78평)

건물 지분: 48.86㎡ (약 14.78평)

건물 제시외 면적: 18.33㎡ (약 5.54평) - 베란다 판넬조 등

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 안OOOOOOOOO

건축물 사용승인일: 2018년 11월 27일

1.2. 입지 조건

본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동에 위치하며, "원곡초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 다양한 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산서초등학교, 안산원곡초등학교, 원곡유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역의 특성상 생활 편의시설과의 접근성은 양호한 편입니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산 임의 경매로 진행됩니다. 채권자는 안OOOOOOOOO이며, 공유자우선매수신고 가능성이 있습니다. 또한, 법정지상권 성립 여부에 대한 검토가 필요합니다. 부동산등기사항증명서상 전유부분 면적이 48.86㎡로 기재되어 있으나, 건축물대장상으로는 46.86㎡로 상이한 점이 확인되었습니다.

주의사항으로, 공부상 402호는 현황 403호와 404호로 구분하여 사용 중인 것으로 조사되었으며, 감정서 기재 제시외 건물(베란다 등)이 평가에 포함되었습니다. 1층 소재 제시외 건물(102호)은 매각 대상에서 제외되었습니다.

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인의 우선매수신고 행사 가능성이 있습니다. 이러한 복합적인 권리 관계와 공부상 현황의 차이는 입찰 시 면밀한 확인이 요구됩니다.

1.4. 상권 분석

본 건이 위치한 안산시 단원구 원곡동 일대는 오피스텔, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상권이 비교적 활성화되어 있습니다. 주변의 다양한 상업 시설은 지역 주민들의 생활 편의를 높여주며, 이는 임대 수익 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

최근 실거래가 및 매물 정보를 종합적으로 고려할 때, 원곡동 일대의 도시형생활주택 및 다세대주택은 꾸준한 수요를 보이고 있습니다. 다만, 개별 물건의 정확한 시장 가치 평가는 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 임대 시세와 비교 분석해야 합니다.

1.5. 생활 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로 2018년 11월 27일 사용 승인되었습니다. 내부적으로는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 방, 화장실(W/C), 현관 등으로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수 및 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 원곡초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 차량 출입이 자유롭고 대중교통 이용도 편리하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 공부상 면적 및 호수와 현황의 불일치: 공부상 402호가 현황 403호와 404호로 사용되고 있으며, 건물 전유면적 역시 부동산등기사항증명서와 건축물대장상 차이(48.86㎡ vs 46.86㎡)가 존재합니다. 또한, 공부상 11세대이나 현황 14세대(4층 4세대, 제시외 102호 포함)로 확인되어, 실제 점유 관계 및 법적 문제 발생 가능성이 있습니다.

2. 제시외 건물 및 위반건축물 가능성: 감정평가서에 포함된 제시외 건물(베란다 등)의 평가액 확인 및 위반건축물 등재 가능성에 대해 안산시에 확인이 필요합니다. 특히 1층 소재 제시외 건물(102호)은 매각 제외되었으나, 위반건축물 여부 및 원상회복 의무 부담 가능성에 대한 확인이 요구됩니다.

3. 법정지상권: 법정지상권 성립 여부는 토지와 건물의 소유 관계 및 이용 상황에 따라 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있어 철저한 분석이 필요합니다.

4. 공유자우선매수: 공유자우선매수 신고가 있을 경우, 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 임차인 우선매수: 전세사기피해자 지원 특별법에 따른 임차인의 우선매수 신고 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 원곡초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 좋으나, 권리 분석 및 현황 조사에서 여러 가지 복합적인 문제점들이 발견됩니다.

가장 큰 문제는 공부상 기록과 실제 현황 간의 상당한 차이점들입니다. 호수, 면적, 세대수 등에서 불일치가 다수 확인되었으며, 제시외 건물과 관련된 위반건축물 가능성 또한 잠재적 리스크로 존재합니다. 또한, 법정지상권 및 공유자우선매수, 임차인 우선매수 등의 권리 관계도 복잡하게 얽혀 있어, 철저한 현장 조사와 법률 검토 없이는 투자가 매우 위험할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 입지 조건: 원곡초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

2. 활성화된 상권: 주변 근린생활시설의 밀집은 임대 수익 창출에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

3. 잠재적 가치 상승: 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 문제점을 해결하고, 공부상 현황과의 차이를 법적으로 정리할 경우, 향후 가치 상승의 여지가 있을 수 있습니다.

4. 소액 투자 가능성: 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받는다면, 임대 수익률을 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, 본 물건은 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있으므로, 투자 결정 전 반드시 현장 방문을 통한 정확한 시세 및 상태 파악, 전문가(변호사, 경매 컨설턴트 등)와의 충분한 상담을 통해 모든 리스크 요인을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

법원 정보

안산지원 경매6계