나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [8] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [8] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 3층303호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경5147
• 주소: 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 3층303호
• 용도: 도시형생활주택

안산지원 경매6계 2023타경5147 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 3층303호 | 감정가: 133,000,000원 | 최저가: 65,170,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 안산지원 2023타경5147 (8) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2023타경5147 (8)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3천 3백만원

토지면적: 23.41㎡ (약 7.08평)

토지 지분: 23.4091㎡ (약 7.08평)

건물면적: 29.14㎡ (약 8.82평)

건물 지분: 29.135㎡ (약 8.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

사용승인일: 2018년 11월 27일

1.2. 입지 조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동에 위치하며, 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. "원곡초등학교"가 동측 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 물건지 동남측으로는 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 시가지경관지구, 소로3류, 성장관리권역 등에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 공유자우선매수신고 및 법정지상권 성립 가능성이 있는 특이사항을 가지고 있습니다. 특히, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인이 우선매수신고를 행사할 수 있으므로, 입찰 전 해당 임차인의 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다. 감정평가서상 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각에서 제외됩니다. 또한, 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복 의무 부담 여부에 대해 안산시에 확인이 필요합니다.

1.4. 건물 및 토지 상세 정보

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물 내 해당 호수이며, 2018년 11월 27일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재붙임으로 마감되었고, 내벽은 벽지도배, 창호는 하이새시로 되어 있습니다. 본 호실(303호)은 도시형생활주택으로 방(원룸형), 화장실, 현관 등으로 이용 중입니다. 건물에는 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건물 부지로 이용되고 있습니다. 공부상 세대수는 11세대이나, 현황상 4층이 공부상 2개호에서 4개호로, 제시외 건물 ㉠(102호) 포함 총 14세대로 확인되어 공부와의 차이가 있습니다.

1.5. 상권 분석

본 물건이 위치한 원곡동 일대는 안산 다문화음식거리와 인접해 있으며, 다양한 국가의 음식점과 근린생활시설이 밀집해 있어 활기찬 상권이 형성되어 있습니다. 안산역과 가까워 유동인구가 많으며, 특히 주말이나 저녁 시간대에는 많은 방문객들로 붐빕니다. 다양한 문화적 특색을 가진 상권으로, 이국적인 분위기를 느낄 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 별도 보고된 바는 없습니다.

1.6. 생활 정보

가장 가까운 초등학교로는 원곡초등학교와 안산서초등학교가 있으며, 이들은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호를 받고 있습니다. 또한, 원곡유치원도 인근에 위치합니다. 다수의 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 이용 또한 편리하며, 안산역이 인근에 있어 광역 이동이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

첫째, 공유자우선매수 신고로 인해 예상치 못한 경쟁이 발생할 수 있습니다. 둘째, 법정지상권 성립 가능성은 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 철저한 분석이 필요합니다. 셋째, 공부상 세대수와 현황 세대수(14세대)의 차이, 그리고 4층의 현황(4개호) 등 공부와 현황 간의 불일치 사항이 확인되었습니다. 넷째, 감정평가서 상 1층 제시외 건물(102호)은 매각 제외되므로, 낙찰 후 혼동이 없도록 주의해야 합니다. 다섯째, 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복 의무 부담 여부는 반드시 안산시에 확인하여 추가적인 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다. 마지막으로, 전세사기피해 임차인의 우선매수권 행사 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 신축(2018년 준공)된 다세대주택으로, 역세권과의 접근성이 양호하고 다양한 상권 및 편의시설이 인접해 있다는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 공유자 우선매수, 법정지상권, 공부와 현황의 차이, 위반건축물 가능성 등 권리 및 현황 분석 시 주의가 필요한 사항들이 다수 존재합니다. 특히, 법정지상권과 위반건축물 등재 여부는 물건 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 기관 확인을 통해 면밀히 검토해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건은 다문화특구 지역에 위치하며, 원룸형 도시형생활주택으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 특히, 신축 건물이라는 점은 장점으로 작용할 수 있습니다. 투자 시에는 제시된 권리 사항(공유자 우선매수, 법정지상권)과 현황과의 차이(세대수, 위반건축물)를 면밀히 분석하여 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 최소화하는 것이 중요합니다. 전세사기 피해 임차인의 우선매수권 행사 여부도 확인하여 입찰가를 산정해야 합니다. 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 숨겨진 가치를 발굴하고 리스크를 관리한다면 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매6계