나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [8] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2023.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는
오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 내 제1층 제101호외 10개호로서,
(사용승인:2018.11.27)
외벽: 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 마감 등.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

기호(2) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등]으로 이용중임.
기호(3) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(4) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(5) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(6) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(7) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(8) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(9) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(10) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(11) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(11) : 도시형생활주택 [방(원룸형) 2, W.C, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산서초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본 건 지상에 제시외건물 기호㉠-㉢ 이 소재함.

(2) 본 건 4층은 공부상 2개호 이나 현황 4개호로 되어 있는 것으로 확인되는 바, 경매 진행 시 참고바람.

(3) 본 건 공부 상 세대수는 11세대이나, 현황 총 14세대 (4층 현황 4세대, 제시외건물㉠ 102호 로 이용 중 -> 총 3세대 증가)인 것으로 확인되는 바, 경매 진행 시 참고바람.

물건 비고

1. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음.
2. 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부 안산시에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 안산지원 2023타경5147 (8)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2, 3층 303호

건물 용도: 도시형생활주택

감정가: 133,000,000원

토지 면적: 23.41㎡ (약 7.08평)

건물 면적: 29.14㎡ (약 8.82평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 크OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주요 특징: 공유자우선매수신고, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

주변 환경: 본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통입니다.

교통 상황: 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 형상 및 이용 상태: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 동남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산서초등학교, 안산원곡초등학교, 원곡유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2018년 12월 21일 접수된 안산중앙신용협동조합의 근저당권(을1, 780,000,000원)입니다. 이를 기준으로 이하의 등기사항(근저당권, 공동담보, 임의경매, 압류)은 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 고 철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-14

대항력: 없음

비고: 금액이 미상인 보증금은 없으나, 해당 임차인의 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 김 영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-17

대항력: 없음

비고: 금액이 미상인 보증금은 없으나, 해당 임차인의 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 고 호

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-14

확정일자: 2018-12-21

배당신고일자: 2023-11-08

대항력: 없음

비고: 해당 임차인의 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 세부 사항은 제공되지 않음)

4. 상권 분석

최근 거래된 주변 유사 물건의 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 시기(2018년 준공)의 38.47㎡(약 11.64평) 면적 다세대 주택이 2026년 3월 170,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 14,600,000원의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건은 29.14㎡(약 8.82평) 면적으로, 감정가는 133,000,000원(평당 약 15,080,000원)으로 평가되어 최근 거래 사례와 유사한 수준의 시세 가치를 보입니다. 2026년 7월 거래된 62.71㎡ 면적의 신축 다세대 주택이 355,000,000원(평당 약 18,710,000원)에 거래된 점은 지역 내 신축 건물 및 고급 주거 시설의 높은 시세 상승 가능성을 시사합니다.

5. 생활 정보

건축물 구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕으로, 2018년 11월 27일 사용 승인되었습니다. 외벽은 페인팅 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 마감, 창호는 하이새시 창호로 구성되어 있습니다.

이용 상태: 현재 도시형생활주택(방 1개, W/C, 현관 등 원룸형)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 원곡초등학교가 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 제공된 정보 상으로는 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 전세사기 관련 임차인 우선매수권 행사 가능성: "전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법"에 따라 임차인이 우선매수신고를 행사할 수 있습니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 인수 관계에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항입니다.

* 건축물 공부상 현황과의 차이:

* 4층은 공부상 2개 호수이나 현황 4개 호수로 확인되었습니다.

* 공부상 총 11세대이나, 현황 총 14세대(4층 현황 4세대, 제시외 건물 ㉠ 102호 이용 중)로 확인되어 세대수 및 이용 현황에 차이가 있습니다. 이는 불법 증축 또는 개조 가능성을 시사하며, 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

* 매각 제외된 제시외 건물: 감정서 상 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각에서 제외됩니다. 다만, 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복 의무 부담 여부에 대해 안산시에 확인이 필요합니다.

* 높은 총 채권 금액: 등기부채권 총액이 1,683,000,000원으로, 감정가(133,000,000원) 대비 매우 높아 채무 규모가 상당함을 알 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도(2018년)가 비교적 최신이고, 원곡초등학교 인근에 위치하며 교통이 편리하다는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 공부상 세대수와 현황 세대수의 불일치, 4층의 호수 불일치, 매각 제외된 제시외 건물 등 건축물 현황과 공부상 내용 간의 상당한 차이가 발견되었습니다. 또한, 전세사기 피해자 지원법에 따른 임차인의 우선매수권 행사 가능성이 있어 주의가 요구됩니다. 이러한 잠재적 리스크를 면밀히 검토하고, 현장 방문을 통해 정확한 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 향후 도시 개발 및 지역 가치 상승 가능성이 있는 입지입니다.

* 건축물 현황과 공부상 차이를 고려하여 명확한 권리 분석 및 현장 조사가 선행된다면, 위험 요소를 관리하며 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 및 젊은 층의 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 140,000,000원 내외로 판단됩니다. 이는 감정가(133,000,000원)를 약간 상회하는 수준으로, 시장 가치와 유사한 면적의 거래 사례(170,000,000원)를 반영한 것입니다. 단, 위에 명시된 여러 리스크 요인(임차인 우선매수권, 위반 건축물 가능성, 공부와 현황 불일치 등)을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.