나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [3] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2023.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는
오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 내 제1층 제101호외 10개호로서,
(사용승인:2018.11.27)
외벽: 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 마감 등.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

기호(2) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등]으로 이용중임.
기호(3) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(4) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(5) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(6) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(7) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(8) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(9) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(10) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(11) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(11) : 도시형생활주택 [방(원룸형) 2, W.C, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산서초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본 건 지상에 제시외건물 기호㉠-㉢ 이 소재함.

(2) 본 건 4층은 공부상 2개호 이나 현황 4개호로 되어 있는 것으로 확인되는 바, 경매 진행 시 참고바람.

(3) 본 건 공부 상 세대수는 11세대이나, 현황 총 14세대 (4층 현황 4세대, 제시외건물㉠ 102호 로 이용 중 -> 총 3세대 증가)인 것으로 확인되는 바, 경매 진행 시 참고바람.

물건 비고

1. 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부 안산시에 확인 요함.
2. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음(2026.01.07.정정).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2023타경5147 (3)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 2층202호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 13,300만원

* 토지면적: 23.41㎡ (약 7.08평)

* 건물면적: 29.14㎡ (약 8.82평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 건축물 연식: 2018년 (사용승인: 2018.11.27)

* 총 층수: 4층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 공부상 세대수: 11세대

* 현황 세대수: 14세대 (4층 현황 4세대, 제시외건물 102호 이용 포함)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량출입이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 동남측 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 안산중앙신용협동조합, 2018-12-21 접수)

* 총 등기부채권액: 1,683,000,000 원 (16억 8,300만 원)

* 인수되는 권리: 없음 (단, '별도등기'가 특이사항으로 기재되어 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명확히 기재되지 않았으므로 추가 확인 필요. 일반적으로 별도등기는 매각 후에도 소멸되지 않는 권리를 의미할 수 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 이름: 김

* 보증금: 11,000만원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2020-01-31

* 확정일자: 2019-03-27

* 배당신고일자: 2023-11-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0 원

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보, 별도등기.

* 추가 확인사항: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고 가능.

4. 상권분석

* 주변 이용 현황: 본 물건은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 3월):

* 경기 안산시 단원구 원곡동 945-17번지, 59.34㎡ (약 17.9평) 다세대, 16,300만원 (약 908만 원/평)

* 경기 안산시 상록구 원곡동 959-3번지, 38.47㎡ (약 11.6평) 다세대, 17,000만원 (약 1,460만 원/평)

* 최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 경기 안산시 (정보 불명확), 766-13번지, 62.71㎡ (약 19.0평) 다세대, 35,500만원 (약 1,871만 원/평)

* 본 물건(29.14㎡, 약 8.8평)의 감정가 13,300만원은 평당 약 1,508만 원 수준으로, 인근 유사 면적 다세대 주택의 거래가(약 1,460만 원/평)와 유사한 수준입니다. 다만, 35,500만원 거래 사례는 면적 대비 고가로, 직접적인 비교는 제한적입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 원곡초등학교 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 원곡초등학교, 안산서초등학교, 원곡유치원 등이 인근에 소재하고 있습니다.

* 교통: 버스정류장 접근성이 양호하며, 차량을 이용한 출입이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재 가능성: 감정서 상 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외이나, 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복 의무 부담 여부를 안산시에 확인해야 합니다.

* 현황과 공부상 불일치: 공부상 11세대이나 현황 14세대로 확인되었습니다. (4층 현황 4세대, 제시외 건물 102호 이용 포함). 이는 불법 증축 또는 구조 변경 가능성을 시사하며, 법적 문제 발생 소지가 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 경매 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

* 전세사기 관련 임차인 우선매수권: 해당 법률에 따른 임차인이 우선매수권을 행사할 가능성이 있습니다.

* 별도등기: 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있어, 등기부등본을 통해 정확한 내용을 확인해야 합니다. (다만, 제공된 정보에서는 지상권 외 구체적인 별도등기 내용은 명시되지 않음)

* 임차인 보증금: 대항력은 없으나 11,000만원의 보증금이 존재합니다. (인수 보증금은 0원으로 책정되어 있으나, 배당 결과에 따라 변동 가능성 검토 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 적정 수준의 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가 13,300만원은 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 보이나, 위반건축물 가능성, 현황과 공부상의 세대수 차이, 공유자 및 임차인의 우선매수권 행사 가능성 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 건축물 관련 사항은 반드시 안산시에 확인하여 법적 문제 발생 여부를 명확히 파악해야 하며, 이에 따라 낙찰 후 추가적인 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 반영 가능성: 최근 주변 다세대 주택의 매매 사례를 고려할 때, 리스크 요인을 감안한 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 도시형생활주택: 소형 주거 공간으로서 1인 가구 등 수요층 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0 원

최근 주변 시세(평당 약 1,460만 원) 및 물건의 면적(약 8.8평)을 고려할 때, 적정 시세는 약 12,879만원으로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 위반건축물 가능성, 현황과 공부상의 불일치, 공유자 우선매수 신고, 전세사기 임차인의 우선매수권 행사 가능성 등 다수의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 판단 하에, 예상 입찰가는 11,000만원 ~ 12,000만원 범위에서 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 안산시 관련 부서 확인, 등기부등본 정밀 분석 결과에 따라 재조정되어야 합니다.

* 참고: 외부 지도 서비스 등을 통한 혐오시설 여부 확인은 본 보고서에서 진행하지 못했습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.