나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [7] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [7] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 3층302호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경5147
• 주소: 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 3층302호
• 용도: 도시형생활주택

안산지원 경매6계 2023타경5147 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 3층302호 | 감정가: 133,000,000원 | 최저가: 65,170,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 안산지원 2023타경5147 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2023타경5147 (7)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2, 3층 302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 133,000,000원

토지면적: 23.41㎡ (약 7.08평)

토지지분: 23.4091㎡ (약 7.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.14㎡ (약 8.82평)

건물지분: 29.135㎡ (약 8.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권 성립 가능성 있음.

주의사항: 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 '㉠'(현황 102호)는 매각 제외 대상임. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복 의무 부담 여부는 안산시에 확인 필요.

1.2. 입지 조건

본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 동남측으로는 약 6m 폭의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성도 양호합니다. 검색 결과, 해당 지역은 다문화 특구로 지정되어 다양한 국가의 음식점과 문화 시설이 밀집한 활기찬 상권으로 파악됩니다. 주변에 특별히 혐오시설이 발견되지는 않았습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 채권자는 안OOOOOOOOO입니다. 특별히 주의해야 할 사항으로는 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 소유권 행사 및 활용에 제약을 줄 수 있는 중요한 쟁점입니다. 또한, 감정평가서 상 1층에 소재하는 제시외 건물 '㉠'(현황 102호)는 매각에서 제외되므로, 이에 대한 확인이 필요합니다. 위반건축물 등재 가능성 및 이에 따른 원상회복 의무 부담 여부는 안산시에 직접 확인하시는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

해당 물건이 위치한 원곡동 지역은 오피스텔, 다세대주택 등 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 공존하는 복합 상권입니다. 이는 거주자들의 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이함을 시사합니다. 특히, 안산시는 다문화 특구로 지정되어 있어 외국인 거주자 및 방문객이 많으며, 이는 다양한 국적의 상권 형성에 기여하고 있습니다. 도시형생활주택으로 이용 중인 점을 감안할 때, 지역 내 소형 주거 수요층을 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2018년 11월 27일에 사용승인을 받았습니다. 건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 하이새시로 마감되었습니다. 해당 호실(302호)은 원룸형의 도시형생활주택으로, 방 1개와 W/C, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 토지와 등고평탄한 세장형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 리스크 요인은 법정지상권 성립 가능성입니다. 이는 해당 물건의 가치 및 활용에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다. 또한, 감정서에 명시된 제시외 건물 '㉠'(현황 102호)가 매각 대상에서 제외된다는 점을 반드시 인지해야 합니다. 위반건축물 등재 가능성 및 이에 따른 원상회복 의무 발생 여부는 현장 확인 및 안산시청 건축과 문의를 통해 반드시 사전에 파악해야 합니다. 기타 참고사항으로, 건물이 공부 상의 세대수(11세대)보다 현황(14세대)이 많고, 4층의 경우 공부상 2개 호실이나 현황 4개 호실로 이용 중인 점 등이 확인되었습니다. 이는 실제 명도 과정이나 추후 건물 관리에 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다. 토지이용계획 상 시가지경관지구, 소로3류, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 안산지원 2023타경5147 물건은 안산시 단원구 원곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 학교 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 비교적 최근 사용승인(2018년)을 받은 건물로, 건물 자체의 노후도는 낮을 것으로 보입니다. 지역은 다문화 특구로서 활기찬 분위기를 가지고 있으며, 소형 주거 공간으로서의 임대 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성, 위반건축물 등재 위험, 공부와 현황 간의 차이 등 해결해야 할 권리 및 행정상의 문제점들이 산재해 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 명확히 파악하고 해결 방안을 모색한다면, 투자 가치를 재평가해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 우수한 입지 : 원곡초등학교 인근에 위치하며, 주변으로 다양한 생활 편의 시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

2. 수익 가능성 : 원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구 및 소형 주거 수요층을 대상으로 한 임대 수익 창출을 고려해 볼 수 있습니다.

3. 시장 가치 분석 : 현재 감정가를 기준으로 인근 유사 물건과의 시세를 비교 분석하여, 실제 시장 가치 대비 저평가 여부를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

4. 리스크 관리 및 해소 : 법정지상권, 위반건축물 가능성, 공부와 현황 불일치 등의 잠재적 리스크를 철저히 분석하고, 인수 시 예상되는 비용과 절차를 충분히 검토해야 합니다. 이러한 문제점들을 성공적으로 해결한다면 투자의 성공 가능성을 높일 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매6계