나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [7] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2023.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는
오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 내 제1층 제101호외 10개호로서,
(사용승인:2018.11.27)
외벽: 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 마감 등.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

기호(2) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등]으로 이용중임.
기호(3) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(4) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(5) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(6) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(7) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(8) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(9) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(10) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(11) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(11) : 도시형생활주택 [방(원룸형) 2, W.C, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산서초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본 건 지상에 제시외건물 기호㉠-㉢ 이 소재함.

(2) 본 건 4층은 공부상 2개호 이나 현황 4개호로 되어 있는 것으로 확인되는 바, 경매 진행 시 참고바람.

(3) 본 건 공부 상 세대수는 11세대이나, 현황 총 14세대 (4층 현황 4세대, 제시외건물㉠ 102호 로 이용 중 -> 총 3세대 증가)인 것으로 확인되는 바, 경매 진행 시 참고바람.

물건 비고

1. 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부 안산시에 확인 요함.
2. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경5147 (7)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2, 3층 302호

물건종별: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 133,000,000원

토지면적: 23.41㎡ (약 7.08평)

건물면적: 29.14㎡ (약 8.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 상황은 편리한 편입니다. [cite: appraisal text]

안산시는 다문화마을 특구로 지정된 지역이 포함되어 있으며, 외국인 거주자가 많은 특징이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 12월 21일 접수된 안산중앙신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을2, 을3, 을4 (근저당권), 갑4 (임의경매)는 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서상 특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 물건명세서에 '지상권개요:' 항목이 있으나 세부 내용은 명시되지 않았습니다.)

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보, 별도등기가 존재합니다.

임차인 현황:

* LIJ *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-11-23, 대항력 없음.

* LIM (1): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-11-23, 대항력 없음.

* MAJ *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-11-23, 대항력 없음.

* 마연(MAJUAN): 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-23, 확정 2022-11-23, 배당신고 2023-11-22, 대항력 없음.

인수되는 보증금: 0원.

* 임차인 마연(MAJUAN)은 대항력은 없으나, 보증금 1억 2천만원이 존재하므로 배당 절차에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 원곡초등학교 인근의 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

주변에 오피스텔, 다세대주택 등이 많아 원룸형 도시형생활주택으로서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

안산스마트허브와 같은 산업단지가 인근에 있어 관련 종사자들의 임대 수요도 예상됩니다.

주변 지역의 개발 현황 및 향후 도시 계획 등을 추가적으로 파악하여 상권 가치 변화를 예측하는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 원곡초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

차량 접근성이 좋고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: appraisal text]

다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

안산역, 초지역 등 주요 교통망 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1층 소재 제시외 건물(현황 102호)은 매각에서 제외됩니다. 해당 부분은 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복 의무 부담 여부를 안산시에 확인해야 합니다.

건축물 현황상 공부상 세대수는 11세대이나, 실제로는 4층에 4개호, 제시외 건물(102호) 등으로 인해 총 14세대로 파악되는 등 공부와의 현황 차이가 존재합니다. 이는 무단 증축/개조 가능성을 시사하며, 이로 인한 행정 제재 위험이 있습니다.

공유자우선매수신고가 되어 있어, 공유자가 최고가 매수신고액으로 우선 매수할 권리가 있습니다.

전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인의 우선매수신고 행사 가능성이 있습니다.

특별히 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 주거 밀집 지역임을 고려할 때 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 시설의 존재 여부는 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 일반적인 주거 및 교통 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 다수의 근저당 및 임의경매가 설정되었으나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

대항력 없는 임차인이 다수 존재하며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 보증금이 있는 임차인(마연)의 경우 배당을 통해 전액을 회수하지 못하면 인수될 여지가 있으므로 주의해야 합니다.

주요 리스크로는 위반건축물 가능성, 공부와 실제 현황의 세대수 불일치, 공유자우선매수신고 등이 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

감정가(133,000,000원) 대비 최근 시세를 고려한 투자 가치 분석이 필요합니다.

원룸형 도시형생활주택으로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

역세권 개발 등 주변 지역의 개발 호재 가능성을 살펴보는 것이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 3월 거래된 945-17번지 (건물 약 59.34㎡)는 163,000,000원에 거래되었습니다. (본 물건 대비 면적 2배 이상)

* 2026년 3월 거래된 959-3번지 (건물 약 38.47㎡)는 170,000,000원에 거래되었습니다. (본 물건과 면적 유사)

* 2026년 7월 거래된 766-13번지 (건물 약 62.71㎡)는 355,000,000원에 거래되었습니다. (본 물건 대비 면적 2배 이상)

본 물건의 건물면적(29.14㎡)을 기준으로, 면적이 유사한 959-3번지(38.47㎡, 170,000,000원)의 사례를 적용하면 약 12,890만원 (170,000,000원 * 29.14㎡ / 38.47㎡)으로 추산됩니다.

최신 거래 사례인 766-13번지(62.71㎡, 355,000,000원)를 기준으로 환산 시 약 12,400만원 (355,000,000원 * 29.14㎡ / 62.71㎡)입니다.

감정가(133,000,000원)는 최근 시세 범위와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

잠재적 리스크(위반건축물 가능성, 공부와 현황의 불일치, 공유자우선매수신고 등)와 임차인 보증금 인수 가능성(매우 낮으나 확인 필요)을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

보수적 예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

권장 입찰가 (상기 리스크 요인 추가 확인 후): 110,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.