나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [10] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [10] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 4층401호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경5147
• 주소: 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 4층401호
• 용도: 도시형생활주택

안산지원 경매6계 2023타경5147 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 4층401호 | 감정가: 131,000,000원 | 최저가: 64,190,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 안산지원 2023타경5147 (10) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 안산지원 2023타경5147 (10)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 131,000,000원

* 토지면적: 23.61㎡ (약 7.14평)

* 토지지분: 23.614㎡ (약 7.14평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 29.39㎡ (약 8.89평)

* 건물지분: 29.39㎡ (약 8.89평)

* 건물 제시외면적: 28.47㎡ (약 8.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 주변 시설: 본 물건은 원곡초등학교 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 또한, 안산역을 중심으로 형성된 상업지역과도 멀지 않은 거리에 있습니다. 검색 결과, 안산다문화음식거리 및 다양한 국가의 음식점들이 위치하여 특색 있는 지역임을 알 수 있습니다. 인근에 공영주차장 이용도 가능합니다. 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 권리관계 요약: 본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 안OOOOOOOOO입니다.

* 주의사항 및 특이사항:

* 공유자우선매수 신고 가능성이 있습니다.

* 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

* 공부상 401호는 현황 401호와 402호로 구분되어 사용 중인 것으로 조사되었으니, 감정서 및 사실조회 회신서를 면밀히 참조해야 합니다.

* 감정평가 시 제시외 건물(베란다 판넬조)이 포함되었으며, 위반건축물 등재 가능성은 안산시에 확인이 필요합니다.

* 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인의 우선매수신고 행사 가능성이 있습니다.

* 1층 소재 제시외 건물(㉠)은 매각 제외 대상이며, 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복 의무 부담 여부는 안산시에 확인해야 합니다.

* 4층은 공부상 2개 호수이나 현황 4개 호수로 사용 중인 것으로 확인되었습니다.

* 공부상 총 11세대이나, 현황 총 14세대(4층 현황 4세대, 제시외 건물 102호 포함)인 것으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 소재한 안산시 단원구 원곡동은 다문화 특구로 지정되어 다양한 외국인 거주민 및 다문화 음식거리가 형성되어 있는 지역입니다. 이는 지역 상권에 독특한 개성을 부여하며, 다양한 문화적 요소와 상업 활동이 공존하는 특징을 보입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산서초등학교, 안산원곡초등학교, 원곡유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물로, 2018년 11월 27일 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 하이새시 창호로 시공되었습니다.

* 이용 상태: 본 건은 도시형생활주택으로, 각 호실(기호 2~11번)은 방(원룸형), W/C, 현관 등으로 이용 중입니다. (주: 일부 호실은 방 2개로 이용 중일 수 있습니다.)

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부상 불일치 및 현황: 4층의 경우 공부상 2개 호수이나 현황 4개 호수로, 전체 세대수도 공부상 11세대이나 현황 14세대로 파악되어 공부와의 차이가 있습니다. 이는 향후 명도 및 관리 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물 문제: 감정평가에 포함된 제시외 건물(베란다 판넬조)과 1층의 제시외 건물(㉠, 매각 제외)의 경우, 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복 의무 부담 여부를 안산시에 반드시 확인해야 합니다.

* 법정지상권 및 공유자 우선매수: 법정지상권 성립 가능성 및 공유자 우선매수 신고 가능성이 있어 권리관계 및 매수 경쟁에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 전세사기 관련: 전세사기 피해자 지원 특별법에 따른 임차인의 우선매수신고 가능성이 있으므로, 해당 임차인의 존재 여부 및 신고 가능성을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 원곡동에 위치한 다세대주택으로, 원곡초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 비교적 최근인 2018년에 사용승인된 건물이며, 주변 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 특히, 안산역 인근의 다문화 특구 지역에 속해 있어 독특한 상권 특성을 지니고 있습니다.

그러나 공부상 현황과의 차이, 제시외 건물로 인한 위반건축물 가능성, 법정지상권 및 공유자 우선매수, 전세사기 관련 임차인의 우선매수 신고 가능성 등 다수의 권리 및 현황 관련 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 부분들에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 강점:

* 비교적 신축(2018년 사용승인) 건물입니다.

* 원곡초등학교 인근으로 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 안산역 및 다문화 음식거리 인근으로 잠재적 임대 수요가 있을 수 있습니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 고려사항:

* 공부상 현황과의 차이(호수, 세대수)에 대한 정확한 파악 및 명도 계획 수립이 필요합니다.

* 제시외 건물로 인한 위반건축물 여부 및 철거/원상회복 관련 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 법정지상권 및 공유자 우선매수 신고, 전세사기 관련 임차인 권리 행사 가능성 등 권리 분석에 심혈을 기울여야 합니다.

* 향후 재건축 또는 리모델링 시 관련 법규 및 인허가 사항을 사전에 검토해야 합니다.

법원 정보

안산지원 경매6계