나이스옥션 법원경매 안산 2023타경5147 [10] 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2023.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는
오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 내 제1층 제101호외 10개호로서,
(사용승인:2018.11.27)
외벽: 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 마감 등.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

기호(2) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등]으로 이용중임.
기호(3) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(4) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(5) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(6) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(7) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(8) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(9) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(10) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(11) : 도시형생활주택 [방(원룸형), W.C, 현관 등)으로 이용중임.
기호(11) : 도시형생활주택 [방(원룸형) 2, W.C, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산서초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본 건 지상에 제시외건물 기호㉠-㉢ 이 소재함.

(2) 본 건 4층은 공부상 2개호 이나 현황 4개호로 되어 있는 것으로 확인되는 바, 경매 진행 시 참고바람.

(3) 본 건 공부 상 세대수는 11세대이나, 현황 총 14세대 (4층 현황 4세대, 제시외건물㉠ 102호 로 이용 중 -> 총 3세대 증가)인 것으로 확인되는 바, 경매 진행 시 참고바람.

물건 비고

1. 공부상 401호는 현황 401호와 402호로 구분하여 사용되고 있는 것으로 조사되었으니 감정서 및 감정인 사실조회회신서(2025.07.20.자) 면밀히 참조.
2. 감정서 기재 제시외 건물 ㉡ 베란다 판넬조 판넬지붕 단층이 포함되어 평가(해당 가격은 감정인의 2025.11.12.자 사실조회회신서 참조)되었으며, 위반건축물 등재 가능성 여부 안산시에 확인 요함.
3. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음.
4. 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부 안산시에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 안산지원 2023타경5147 (10)

물건종별: 도시형생활주택

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2, 4층 401호

감정가: 131,000,000원

건물 사용승인일: 2018.11.27

1.2. 면적 정보

토지면적: 23.61㎡ (약 7.14평)

토지 지분: 23.614㎡ (약 7.14평)

건물면적 (전용면적): 29.39㎡ (약 8.90평)

건물 제시외면적: 28.47㎡ (이 중 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외, 제시외 건물 ㉡ 베란다 판넬조는 평가 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산서초등학교, 안산원곡초등학교, 원곡유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2018년 12월 21일 접수된 안산중앙신용협동조합 근저당 (을1)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 등기된 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

총 5명의 임차인이 조사되었습니다.

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

기재된 임차인들의 총 보증금 합계는 170,000,000원이나, 인수 보증금은 0원입니다.

*JIANGH *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-03-28.

*LIM *(2): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-02-17.

*강해립(JIANGHAILI): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-03-28, 확정 2019-02-18.

*백춘영(BAICHUNYING): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-05-06, 확정 2020-05-15.

*이명찬(강해집): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입일자 미상 (대항력 없음).

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 상권 활성화 정도

주거 밀집 지역과 상업 시설이 어우러져 있어 지역 내 소비 활동이 이루어지는 곳입니다. 도시형생활주택의 특성상 1인 가구 및 소규모 가구를 대상으로 하는 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 식당, 병원 등 다양한 근린생활시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

원곡초등학교, 안산서초등학교, 원곡유치원 등이 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주거 환경

도시형생활주택으로 소형 가구에 적합한 주거 공간을 제공합니다. 주변 환경은 대체로 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

본 건 4층 401호는 공부상 1개 호수이나, 현황은 401호와 402호로 구분되어 사용되고 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 실제 점유 및 사용 면적에 대한 추가 확인이 필요함을 의미합니다.

또한, 건물 총 세대수는 공부상 11세대이나 현황 14세대로 조사되어, 이는 불법 증축 등 건축 관련 위반 사항이 있을 가능성을 시사합니다.

6.2. 제시외 건물 관련

건물 외부에 제시외 건물 ㉡(베란다 판넬조)이 평가에 포함되었으며, 위반건축물 등재 가능성에 대해 안산시에 확인이 필요합니다.

1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 대상에서 제외되었으나, 이 역시 위반건축물 등재 및 원상회복 의무 부담 여부에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 공유자우선매수신고

본 건에는 공유자우선매수신고가 존재하여, 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자가 해당 금액으로 우선 매수할 권리가 있습니다. 이는 입찰 시 경쟁 요소가 될 수 있습니다.

6.4. 전세사기 피해자 지원

전세사기 피해자 지원 및 주거 안정을 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고가 가능합니다. 다만, 본 건 임차인들은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 권리 관계는 명확하여 인수되는 권리나 보증금이 없어 안전하게 취득 가능합니다. 그러나 공부와 현황의 차이, 제시외 건물 존재 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어, 반드시 현장 방문 및 관련 기관(안산시청)을 통한 면밀한 사전 조사가 선행되어야 합니다. 공유자 우선매수 신고 또한 입찰 전략 수립 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소형 면적 투자 기회

전용면적 29.39㎡ (약 8.9평)의 소형 평형으로, 소액 투자가 가능하며 1인 가구 임대 수요를 겨냥하기에 적합합니다.

8.2. 신축 건물 (2018년 준공)

비교적 최근에 지어진 건물로, 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 낮아 안정적인 관리가 예상됩니다.

8.3. 시세 대비 잠재적 저가 취득

정확한 시세 분석과 현장 조사를 통해 위험 요소를 감안한 합리적인 입찰가 산정 시, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 가격대는 다음과 같습니다.

* 59.34㎡ (약 17.95평) @ 163,000,000원 (약 908만원/평)

* 38.47㎡ (약 11.64평) @ 170,000,000원 (약 1,460만원/평)

* 62.71㎡ (약 19.00평) @ 355,000,000원 (약 1,868만원/평)

본 물건의 전용면적은 29.39㎡ (약 8.90평)이며, 감정가는 131,000,000원 (약 1,471만원/평)입니다. 이는 주변 사례의 중간 가격대와 유사한 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 공부와 현황의 차이, 제시외 건물 관련 위험, 공유자 우선매수 신고 등의 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 위험 요인과 향후 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 131,000,000원을 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

주변 유사 면적 대비 시세 및 위험 요소를 감안할 때, 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

(상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 분석을 바탕으로 한 제안이며, 실제 입찰가 결정은 개별적인 판단과 추가 조사 결과를 반영하여 신중하게 진행하시기 바랍니다.)

9.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거, 교육, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 밀집 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.