나이스옥션 법원경매 안산 2023타경6157 [7] 경기도 안산시 단원구 선부동 1061-1 주건축물 1동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2023.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "원일중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로서,
외벽: 석재 붙임 마감 등임.
내벽: 벽지, 타일 및 인테리어 마감 등임.
창호:샷시 창호임.

이용상태

-기호1: 1종근린생활시설로 이용중임.
-기호2-12: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 화재시설, 도시가스난방시설, 위생시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 등고 평탄한 평지 내의 가장형토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 7M 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(정지
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한
특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 기호12(제403호) 실외베란다 부분에 샌드위치판넬조의 제시외건물이 존재하는 바 업무진행시 참고바람.(후첨 내부구조도 및 사진 참고)

물건 비고

1. 재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
2. 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.
3. 감정평가서 기재 일부 세대 2룸으로 변경된 것에 관한 감정인의 사실조회회신서(2025.11.05.자) 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경6157 (7)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1061-1 주건축물 1동 3층302호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 83,000,000원

토지면적: 13.78㎡ (약 4.17평)

건물면적: 19.68㎡ (약 5.95평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축물 현황: 철근콘크리트구조, 4층 건물, 2018년 11월 2일 사용승인. (주소: 경기도 안산시 단원구 석수로2안길 20 (선부동))

집합건축물대장상: 도시형생활주택 (원룸형주택-11세대) 및 제1종 근린생활시설 (소매점). 본건은 3층 302호.

재매각 여부: 재매각 (특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "원일중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건은 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통임.

도로상태: 본건 서측으로 약 7M 포장도로와 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 을4, 2021-01-29, 한국자산관리공사 근저당권 (채권액 1,020,000,000원). 본 경매로 인해 말소될 권리임.

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (채권 종류 미상). 경매 신청 채권자는 중부새마을금고 (채권액 880,002,831원).

등기부채권 총액: 1,275,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 왕영미(WANGYONGMEI)

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2023-07-31

* 확정일자: 2023-07-31

* 배당신고일자: 2024-01-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 보증금은 인수되지 않으므로 권리 분석상 안전함.

4. 상권분석

본건이 소재한 선부동 일대는 주거, 상업, 학교 시설이 복합적으로 발달한 지역임.

제1종 근린생활시설(소매점)이 일부 포함되어 있으며, 원룸형 도시형생활주택으로 구성되어 있어 소규모 상업 및 임대 수익을 기대할 수 있는 지역임.

인근에 다수의 학교가 위치하여 학생 및 직장인 수요를 기반으로 한 임대 사업에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

주변 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

교육시설: 원일중학교, 석수중학교, 정지초등학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있음.

혐오시설: "경기도 안산시 단원구 선부동 1061-1" 일대 지역 검색 결과, 현재 시점에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 이전 입찰에서 낙찰되었으나 계약이 이행되지 않은 물건이므로, 유찰 사유 및 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요함.

특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로, 일반 경매보다 높은 자금이 요구됨. 자금 계획 시 이를 반드시 고려해야 함.

건축물대장 변경 사항: 감정평가서에 일부 세대가 2룸으로 변경된 내용이 언급되어 있어, 현황과 공부상 내용의 차이 및 위반건축물 해당 여부에 대한 확인이 필요함.

제시외 건물: 본건 건물(기호12, 제403호)의 실외베란다 부분에 샌드위치판넬조의 제시외건물이 존재함. 이는 매각 대상에 포함되지 않거나 별도 처리 필요성이 있을 수 있으므로 확인 필요.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 면적의 부동산 투자 또는 실거주용으로 고려 가능한 물건임.

우수한 입지 조건과 교육 환경을 갖추고 있으며, 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됨.

다만, 재매각 물건으로서의 특성과 특별매각조건(20% 보증금), 공부상 변경 가능성 등을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 함.

8. 투자 포인트

소형 면적으로 비교적 적은 투자금으로 접근 가능함.

안산시 선부동 지역은 개발 잠재력을 보유하고 있어 향후 시세 상승 기대 가능.

원룸형 주택으로 꾸준한 임대 수요 발생 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 83,000,000원

주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보를 종합적으로 분석한 결과, 인근 연립/다세대 주택의 최근(2026년 7월) 매매 사례는 30㎡(약 9평)에 98,100,000원, 40.14㎡(약 12평)에 188,000,000원, 62.35㎡(약 19평)에 162,000,000원 등으로 거래됨.

* 본건은 전용면적 19.68㎡ (약 5.95평)의 원룸형 도시형생활주택으로, 면적 및 유형 차이가 존재함.

* 검색된 부동산 정보에 따르면, 안산시 단원구 선부동 지역의 원룸/도시형생활주택 시세는 일반적으로 75,000,000원 ~ 90,000,000원 사이로 형성되는 것으로 파악됨.

* 본건의 감정가 83,000,000원은 이러한 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 보임.

* 재매각 물건이며, 입찰 보증금이 20%로 높은 점을 감안할 때, 경쟁이 완화될 경우 시세 또는 감정가 이하에서의 낙찰 가능성도 존재함.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 83,000,000원

* 본건의 시세, 감정가, 재매각 및 높은 보증금 조건 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 경우 70,000,000원부터, 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 감정가인 83,000,000원까지 고려할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.