나이스옥션 법원경매 안산 2023타경6157 [3] 경기도 안산시 단원구 선부동 1061-1 주건축물 1동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2023타경6157 [3] 경기도 안산시 단원구 선부동 1061-1 주건축물 1동 2층202호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경6157
• 주소: 경기도 안산시 단원구 석수로2안길 20, 1동 2층202호 (선부동,주건축물)
• 용도: 도시형생활주택

안산지원 경매6계 2023타경6157 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 석수로2안길 20, 1동 2층202호 (선부동,주건축물) | 감정가: 83,000,000원 | 최저가: 40,670,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 안산지원 2023타경6157 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2023타경6157 (3)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1061-1 주건축물 1동 2층 202호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형))

감정가: 83,000,000원

토지면적: 13.78㎡ (약 4.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.68㎡ (약 5.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (단, 기호12(제403호) 실외베란다 부분 샌드위치판넬조의 제시외건물 존재하므로 현황 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "원일중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 학교, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.3. 상권분석

"원일중학교" 북측 인근의 주거 밀집 지역으로, 배후 주거 수요를 기반으로 한 근린생활시설들이 발달해 있습니다. 학생들과 지역 주민들을 대상으로 하는 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. (지도 검색 결과, 인근에 '선부3동_롯데리아점' 등 일부 상업 시설이 소재합니다.)

1.4. 생활정보

교육 환경으로는 원일중학교, 석수중학교, 정지초등학교 등이 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 입지입니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없습니다.

1.5. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지, 타일 및 인테리어 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다. 설비로는 급배수, 화재, 도시가스 난방, 위생시설 등이 갖추어져 있습니다.

본건은 기호1(1종 근린생활시설)과 기호2-12(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 본건 202호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

1.6. 토지 현황

본건 토지는 등고 평탄한 평지 내의 가장형 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로는 약 7M 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8M 미만) 지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(석수중학교, 원일중학교, 정지초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 속해 있습니다.

1.7. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 주의사항에 명시된 바와 같이, 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)이나 일부 세대가 2룸으로 변경된 것에 대한 감정평가서 기재의 사실확인 회신서(2025.11.05.자)를 참조할 필요가 있습니다. 이는 공부와 현황의 차이가 존재할 수 있음을 시사하며, 현장 확인 및 관련 서류 검토가 중요합니다. 임대 관계는 현재 미상으로, 낙찰 후 점유자 현황 및 명도 관련 사항을 면밀히 파악해야 합니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 저항 가능성 및 이로 인한 시간, 비용 발생 가능성이 있습니다.

2. 집합건축물대장상 용도(도시형생활주택-원룸형)와 감정평가서에 언급된 실제 이용 현황(2룸 변경) 간의 차이가 존재할 수 있으며, 이는 향후 건축물 이용 또는 매각 시 문제의 소지가 될 수 있습니다. 관련 회신서 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

3. 제시외 건물(샌드위치판넬조)이 존재하는 바, 철거 또는 원상복구 의무 발생 가능성을 고려해야 합니다.

4. 토지이용계획 상 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류 등의 용도 지역 및 구역 지정으로 인해 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

5. 성장관리권역 등 수도권 관련 규제 사항을 확인하고 이해해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동의 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 위치한 도시형생활주택(원룸형) 물건입니다. 감정가는 8,300만원으로 비교적 소액 투자가 가능하며, 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다. 하지만, 공부와 실제 현황 간의 차이(2룸 변경), 제시외 건물 존재, 임대차 관계 미확인 등 잠재적인 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 관련 서류 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.10. 투자 포인트

1. 감정가 8,300만원으로 소액 투자가 가능하며, 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

2. 안산시 선부동 지역은 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 소형 주택에 대한 수요가 꾸준히 존재합니다.

3. 도시형생활주택(원룸형)으로서 1인 가구나 사회초년생, 신혼부부 등을 대상으로 한 임대 수익 창출 또는 실거주 목적으로 고려해볼 수 있습니다.

4. 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 주거 가치가 비교적 높다고 판단됩니다.

5. 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 임대차 관계 및 건물 현황 파악을 통해 추가적인 명도 비용이나 수리 비용 발생 여부를 신중히 검토해야 합니다.

법원 정보

안산지원 경매6계