나이스옥션 법원경매 안산 2025타경594 [2] 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 ""은계중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리드지붕 8층 건물내 1층 107호, 108호로서,
외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) 공히 공부상 근린생활시설(소매점)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 노폭 약 12미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경594 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 530,000,000원

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 1층 108호

건물명: 은계레이크파크

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 (지하 5층, 지상 8층)

사용승인일: 2020년 02월 12일

총 호실 수: 182호

용도: 제1종근린생활시설, 업무시설(오피스텔)

건물 외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등.

건물 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.

창호: 샷시창호 등.

1.3. 면적

토지면적: 5.59㎡ (약 1.69평)

토지 지분: 5.59㎡ (약 1.69평)

건물면적: 19.81㎡ (약 6.00평)

건물 지분: 19.81㎡ (약 6.00평)

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건,

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은계중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

2.2. 교통상황

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 건물 남서측으로 노폭 약 12미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 07월 19일 접수된 국민은행의 근저당권(을1)이며, 채권최고액은 858,000,000원입니다. 등기부등본 상 을구의 근저당권 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 기타 권리사항 (매각 후 소멸 예상)

* 소유권이전 1번신탁등기말소 (주식회사골든트리, 2023-07-19)

* 소유권이전 (최강순, 2023-07-19)

* 가압류 (중소기업은행, 2024-01-19)

* 가압류 (농협은행주식회사, 2024-01-30)

* 가압류 (한국무역보험공사, 2024-03-04)

* 가압류 (삼성카드주식회사, 2024-03-04)

* 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2024-03-07)

* 가압류 (중소기업은행, 2024-04-19)

* 가압류 (중소기업은행, 2024-05-23)

* 가압류 (국민은행, 2024-06-19)

* 임의경매개시결정 (국민은행, 2025-05-01)

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액: 1,151,421,382원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 은계레이크파크는 제1종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있어, 주변 아파트 단지 및 근린생활시설과 함께 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 학원가도 형성되어 있어 배후 수요가 예상됩니다.

4.2. 건물 특징

철근콘크리트 구조의 현대식 건물로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방 설비, 지하 주차장 등을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설 및 아파트 단지가 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 은계중학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. (상대보호구역 관련 사항은 별도 확인 필요)

5.3. 교통시설

인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 절차상 추가적인 확인이 필요하거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등에 대한 현장 조사가 필수적입니다. 명확한 확인 없이는 명도 진행 시 예상치 못한 문제 발생 소지가 있습니다.

6.3. 건축물 용도

건축물대장 상 제1종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황에 따라 공부와의 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 소형 근린상가/오피스텔로, 최신 건물(2020년 준공)이라는 장점이 있습니다. 주변 상업 및 주거 지역과 함께 인프라가 형성되어 있어 잠재적인 가치 상승이 기대됩니다. 다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있으나, 말소기준권리 하의 권리들은 낙찰 후 소멸될 것으로 분석됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계 미상인 점은 명확한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 소형 면적의 상가 물건으로, 적은 자본으로 진입이 가능할 수 있습니다.

* 신축에 가까운 건물로 쾌적한 환경과 현대적인 시설을 기대할 수 있습니다.

* 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 잠재 고객 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려합니다. 본 물건의 감정가는 530,000,000원이며, 주변 상가 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 임장 활동을 통한 현장 가치 평가 및 최신 경매 동향 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.