나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52243 [4] 경기도 안산시 단원구 성곡동 838 반달섬라군타워 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "반달섬" 북측에 인접하여 위치하며, 부근은 대규모 산업단지를 배후지로, 상업용 및 주상용부동산 등이 소재하는 상업지대 임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 10층 건내 제2층 201호 외 3개호로서, (사용승인일:2022.11.01) 외 벽: 석재 및 강화유리 등 마감 내 벽: 모르타르위 페인팅 천 장: 석고텍스 타일 마감 등 창 호: 알루미늄샷시 임.

이용상태

공히 근린생활시설 용도이며, 기준시점 현재 일련번호(2,4)는 공실임.

설비내역

위생 및 급 배수설비시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 시스템 에어콘 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 정방형의 토지로 "상업용"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약35미터, 서측으로 폭 약25미터, 북측으로 폭 약20미터의 포장도로에 각각 접하며, 지하층에 주차장이 구비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 국가산업단지 (시화국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 성장관리권역, 중접경관관리구역

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1. 감정평가시 기준 공실임
2. 대지권 목적토지에 별도등기(매립목적 변경금지)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 838 반달섬라군타워 2층204호에 소재한 근린상가입니다. 사건번호는 안산지원 2025타경52243 (4)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 276,000,000원입니다. 토지 면적은 8.35㎡(약 2.53평)이며, 건물 면적은 35.20㎡(약 10.65평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "반달섬" 북측에 인접하여 위치합니다. 해당 지역은 대규모 산업단지를 배후지로 삼고 있으며, 상업용 및 주상용 부동산 등이 소재하는 상업지대입니다. 부근은 시화국가산업단지, 반월특수지역 등에 속해 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2022년 11월 1일에 사용 승인된 10층 건물 내 제2층에 위치하고 있습니다. 건물은 석재 및 강화유리 외벽, 철근콘크리트 지붕으로 마감되었으며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 시스템 에어컨 등의 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 가각 정리된 정방형의 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측 약 35미터, 서측 약 25미터, 북측 약 20미터의 포장도로에 접하고 있습니다. 지하층에는 주차장이 구비되어 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 국가산업단지, 성장관리권역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 18일 접수된 서화성농업협동조합의 근저당권(을3, 1,118,000,000원)입니다. 매각으로 인해 말소되는 권리로는 을3 근저당권, 이지영의 근저당권(을4, 150,000,000원), 서화성농업협동조합의 임의경매개시결정(갑4), 구리세무서장의 압류(갑5) 등이 있습니다. 소유권 이전(갑2, 갑3) 및 신탁등기 말소 등기 내역도 확인됩니다. 등기부채권 총액은 1,268,000,000원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 자료상 지상권 개요가 있으나, 해당사항 없다고 명시되어 있습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계 등은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 대규모 산업단지를 배후지로 삼고 있어, 관련 기업 종사자 및 방문객을 대상으로 하는 상권 형성 가능성이 높습니다. 일반상업지역에 해당하며, 제1종 및 제2종 근린생활시설 용도로 이용 가능한 건물입니다. 주변 개발 계획 및 산업단지의 활성화 여부에 따라 상권의 성장 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 접근성은 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편이나, 해당 지역은 산업단지 중심지로 조성되어 있어 일반적인 주거 편의시설이나 문화시설 등은 부족할 수 있습니다. 이로 인해 주거 목적으로는 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가 시점 기준으로 기준 공실 상태로 평가되었으며, 실제 공실 상태일 수 있어 임대차 발생 여부 및 기간에 따라 공실 위험이 존재할 수 있습니다. 또한, 대지권 목적 토지에 "매립 목적 변경 금지"라는 별도 등기가 설정되어 있어, 향후 토지 사용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다. 해당 별도 등기의 정확한 법적 의미와 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 최근 반달섬 일대의 생활형 숙박시설들이 오피스텔로 전환되는 과정에서 다양한 시장 이슈와 법적 분쟁이 발생한 사례들이 보고되고 있으며, 이는 지역 내 전반적인 부동산 시장의 불안정성을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 성곡동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 상가 건물로, 대규모 산업단지를 배후로 하여 안정적인 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하의 권리들이 소멸될 예정이어서 비교적 명확한 편입니다. 다만, 토지에 설정된 '매립목적 변경 금지' 별도 등기는 본 건의 가치 및 이용에 중요한 영향을 미칠 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다. 또한, 주변 지역의 부동산 시장 상황 및 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 건물 노후도가 낮습니다.

* 산업단지 인접으로 인한 풍부한 잠재 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 토지 사용에 대한 권리 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외하고 산정됩니다. 제시된 감정가 276,000,000원을 기준으로 하되, 현재 시장 시세, 법원 경매 동향, 본 물건의 현 공실 여부 및 향후 임대 수익률, 그리고 토지에 존재하는 별도 등기의 실질적 영향 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 반달섬 일대의 부동산 시장 전반에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.