나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52243 [2] 경기도 안산시 단원구 성곡동 838 반달섬라군타워 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "반달섬" 북측에 인접하여 위치하며, 부근은 대규모 산업단지를 배후지로, 상업용 및 주상용부동산 등이 소재하는 상업지대 임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 10층 건내 제2층 201호 외 3개호로서, (사용승인일:2022.11.01) 외 벽: 석재 및 강화유리 등 마감 내 벽: 모르타르위 페인팅 천 장: 석고텍스 타일 마감 등 창 호: 알루미늄샷시 임.

이용상태

공히 근린생활시설 용도이며, 기준시점 현재 일련번호(2,4)는 공실임.

설비내역

위생 및 급 배수설비시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 시스템 에어콘 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 정방형의 토지로 "상업용"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약35미터, 서측으로 폭 약25미터, 북측으로 폭 약20미터의 포장도로에 각각 접하며, 지하층에 주차장이 구비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 국가산업단지 (시화국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 성장관리권역, 중접경관관리구역

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1. 감정평가시 기준 공실임
2. 대지권 목적토지에 별도등기(매립목적 변경금지)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52243 (2)

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 838 반달섬라군타워 2층203호 (신주소: 경기도 안산시 단원구 엠티브이17로 6)

용도: 제1종 및 제2종 근린생활시설

감정가: 276,000,000원

토지면적: 8.35㎡ (약 2.53평)

토지지분: 8.35㎡ (약 2.53평)

건물면적: 35.20㎡ (약 10.65평)

건물지분: 35.2㎡ (약 10.65평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서

사용승인일: 2022년 11월 01일

건물명: 반달섬라군타워

해당 층수: 2층

해당 호수: 203호

건물 총 층수: 지하 2층, 지상 10층

2. 입지조건

입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 성곡동에 위치하며, "반달섬" 지역 북측에 인접해 있습니다. 주변은 대규모 산업단지를 배후지로 하고 있으며, 상업용 및 주상용 부동산 등이 혼재된 상업지대입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로상태

본 건물은 남측으로 노폭 약 35미터, 서측으로 약 25미터, 북측으로 약 20미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다. 지하층에는 주차장이 구비되어 있습니다.

토지이용계획

* 도시지역

* 일반상업지역

* 지구단위계획구역

* 중로1류 (폭 20M~25M) 접합

* 국가산업단지 (시화국가산업단지)

* 산업단지기타 (반월특수지역)

* 성장관리권역

* 중접경관관리구역

3. 권리분석

권리분석

본 경매 물건은 감정평가액 기준으로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

말소기준권리

* 근저당권 (서화성농업협동조합, 2023-09-18 접수, 채권최고액 1,118,000,000원)

주요 권리 내역

* 소유권 이전 (1번 신탁등기 말소) - 주식회사삼온

* 소유권 이전 (매매) - 강명신

* 근저당권 (서화성농업협동조합, 말소기준권리)

* 근저당권 (이지영, 말소)

* 임의경매개시결정 (서화성농업협동조합)

* 압류 (구리세무서장, 말소)

등기부채권 총액

총 1,268,000,000원

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계 등은 조사된 바 없으며, 상세 내용은 미상입니다.

금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 가능성은 낮으나, 혹시 모를 경우를 대비하여 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

상권분석

본 물건이 위치한 성곡동 일대는 대규모 국가산업단지와 반월특수지역을 배후지로 하는 상업지대입니다. 주변에는 산업단지 근로자 및 관련 업종 종사자를 대상으로 하는 상업 시설 및 업무 시설이 밀집해 있습니다. "반달섬" 신개발 지역과 인접하여 향후 지역 활성화 가능성이 있습니다.

주변 시설

* 시화국가산업단지, 반월특수지역 등 대규모 산업단지

* 다양한 업종의 근린상가 및 업무용 빌딩

* 인근 버스정류장으로 인한 유동인구 유입 가능성

혐오시설 관련

현장 방문 및 지도 검색 결과, 본건 건물과 직접적으로 인접한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 산업단지 인근 지역의 특성상 일부 공장 시설 등이 존재할 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 현장 확인을 권장합니다.

5. 생활정보

생활정보

본 물건은 상업용 건물로, 주거 목적의 생활 편의시설보다는 비즈니스 및 업무 환경과 관련된 시설들이 중요합니다.

* 교통: 차량 접근성 및 대중교통 이용이 가능하며, 산업단지 내 주요 도로망과 연결됩니다.

* 편의시설: 산업단지 내 또는 인근 상업지구 내에 금융기관, 식당, 병원 등 기본적인 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 인프라: 시화국가산업단지 등 산업 인프라를 공유하며, 이는 상업시설 운영에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 공실 위험: 감정평가 시 기준 공실 상태로 평가되었으며, 현재 공실일 가능성이 있습니다. 공실 장기화 시 임대수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 별도등기: 대지권 목적 토지에 "매립목적 변경 금지" 관련 별도등기가 존재합니다. 이는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 시사하므로, 등기사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대 현황 미상: 임대차 관계가 불분명하여 인수 또는 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로, 안산시 성곡동 일대의 산업단지를 배후로 하는 상업지역에 위치하여 잠재적인 수요가 기대됩니다. 제1종 및 제2종 근린생활시설로 활용 가능하며, 교통 및 도로 접근성이 양호합니다. 그러나 감정평가 시 기준 공실이라는 점과 토지에 별도등기가 있다는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요인입니다. 현재 등기부상 인수할 임차 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 명확히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최근에 건축되어 시설 및 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 산업단지 배후지: 대규모 산업단지를 대상으로 하는 상가로서, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 유연한 용도: 제1종 및 제2종 근린생활시설로 활용 가능하여 다양한 업종의 임차인 유치가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄적으로 취득하여 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

예상 입찰가 산정에는 현재 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 향후 예상 임대 수익률, 본건의 공실 및 별도등기 등 리스크 요인에 대한 정밀한 분석이 선행되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 입찰 예정자는 감정가격을 참고하되, 상기 제시된 리스크와 잠재적 가치를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.