나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52243 [3] 경기도 안산시 단원구 성곡동 838 반달섬라군타워 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "반달섬" 북측에 인접하여 위치하며, 부근은 대규모 산업단지를 배후지로, 상업용 및 주상용부동산 등이 소재하는 상업지대 임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 10층 건내 제2층 201호 외 3개호로서, (사용승인일:2022.11.01) 외 벽: 석재 및 강화유리 등 마감 내 벽: 모르타르위 페인팅 천 장: 석고텍스 타일 마감 등 창 호: 알루미늄샷시 임.

이용상태

공히 근린생활시설 용도이며, 기준시점 현재 일련번호(2,4)는 공실임.

설비내역

위생 및 급 배수설비시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 시스템 에어콘 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 정방형의 토지로 "상업용"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약35미터, 서측으로 폭 약25미터, 북측으로 폭 약20미터의 포장도로에 각각 접하며, 지하층에 주차장이 구비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 국가산업단지 (시화국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 성장관리권역, 중접경관관리구역

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1. 대지권 목적토지에 별도등기(매립목적 변경금지)있음
2. 202호는 '문어Hold'em Lounge'라는 상호가 있고, 201호와 동일 상호로 격벽의 일부(1/2)를 제거 후 일체로 사용 중이나, 건축물현황도에 의해 복원이 용하다는 감정인의 사실조회회신서(2025.11.27.자) 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 838번지 반달섬라군타워 2층 202호에 위치한 근린상가입니다. 사건번호는 안산지원 2025타경52243 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 276,000,000원이며, 토지 면적 8.32㎡ (약 2.52평)과 건물 면적 35.20㎡ (약 10.65평)이 일괄 매각 대상입니다. 본 건물의 사용승인일은 2022년 11월 1일입니다. 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "반달섬" 북측에 인접하여 있으며, 주변은 대규모 산업단지를 배후지로 하는 상업지대로 상업용 및 주상용 부동산 등이 소재하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 약 35미터, 서측으로 약 25미터, 북측으로 약 20미터 폭의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 지하층에는 주차장이 구비되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20M~25M), 국가산업단지(시화국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 성장관리권역, 중접경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 18일 접수된 서화성농업협동조합의 근저당권 (채권액 1,118,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전 (주식회사삼온, 강명신)

* 근저당권 (서화성농업협동조합, 이지영)

* 임의경매 (서화성농업협동조합)

* 압류 (구리세무서장, 서울특별시중랑구)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 없음).

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2024년 12월 16일

* 배당신고일자: 2025년 06월 27일

* 대항력: 없음

* 주의사항:

1. 대지권 목적 토지에 별도등기(매립목적 변경금지)가 존재합니다.

2. 202호는 '문어Hold'em Lounge'라는 상호로 201호와 동일 상호로 사용 중이며, 격벽의 일부(1/2)를 제거하여 일체로 사용하고 있습니다. 다만, 건축물현황도에 의해 복원이 용이하다는 감정인의 사실조회 회신서(2025.11.27.자)가 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 본 건물이 위치한 지역은 대규모 산업단지를 배후지로 하는 상업지대로, 상업용 및 주상용 부동산이 밀집해 있습니다.

* 현재 이용 상태: 본 건물은 근린생활시설 용도로 이용 중이며, 202호는 '문어Hold'em Lounge'로 사용되고 있습니다. 기준 시점 현재 201호와 204호는 공실 상태입니다.

* 임대 현황: 202호에 김 임차인이 있으나 대항력은 없으며, 201호 및 204호는 공실입니다.

1.4. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브) 지붕의 10층 건물 중 제2층 202호입니다. 외벽은 석재 및 강화유리, 내벽은 모르타르 위 페인팅, 천장은 석고텍스 타일 마감 등이며, 창호는 알루미늄 샷시로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 스프링클러 설비, 시스템 에어컨 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기: 대지권 목적 토지에 매립 목적 변경 금지 관련 별도 등기가 있어, 향후 토지 이용 계획에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물 현황도 상이: 201호와 202호가 격벽 일부를 제거하고 일체로 사용 중이므로, 건축물 현황도와 상이합니다. 복원이 가능하다고는 하나, 원상복구 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 공실 위험: 인근에 다수의 생활형 숙박시설 및 오피스텔이 공급되었으나, 시장 수요 대비 공급 과잉으로 인해 공실률이 높다는 뉴스가 있습니다.. 본 물건의 경우 201호 및 204호가 공실 상태로, 향후 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 검색 결과 상, 본 물건 주변에 특별히 언급된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 성곡동 일대는 국가산업단지가 인접해 있어 산업 시설 관련 소음이나 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 건물(2022년 사용승인)로서 상품성은 양호합니다. 대규모 산업단지를 배후지로 하는 입지 조건은 상업 시설로서 긍정적인 요인입니다. 권리관계 또한 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이고 인수해야 할 보증금이 없어 명확합니다. 하지만, 대지권 토지에 존재하는 별도등기와, 201호와의 일체 사용으로 인한 건축물 현황도 상이 문제는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 반달섬 일대의 과다한 생활형 숙박시설 공급으로 인한 공실률 상승 및 부동산 시장 침체 우려에 대한 충분한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물로 내부 상태 양호.

* 대규모 산업단지 배후지로 잠재적인 수요층 확보 가능.

* 권리관계가 명확하며 인수할 보증금이 없어 안전한 투자가 가능.

* 201호와의 일체 사용 부분 복원을 통해 향후 활용도 증대 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 276,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 201호와 202호가 일체로 사용되고 있으며, 201호 및 204호는 공실 상태입니다. 반달섬 일대의 공급 과잉 및 공실 우려를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 70% ~ 80% 수준인 193,200,000원 ~ 220,800,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석 후 최종 결정해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.