나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100372 [1] 경기도 의왕시 내손동 135-3 힐하우스 비동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신관섭 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 청계동 소재"청계I.C"북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근
린상가, 농경지, 임야등이 혼재하는 도시외곽지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하는 등 제반
교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 중 5층 501호로서
외벽 : 석재마감 및 벽돌치장 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 칼라새시 이중창호임.

이용상태

공동주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 세장형의 토지로서 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 8m의 포장도로와 접하고, 동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m-10m)(국지도로)(접합), 소로
3류(폭8m미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 대기관리권역, 대기환경
규제지역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역,생활소음진동관리지역, 과밀억제권역, 배수구역(포일배수구역), 하수처리구역(포일처리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.4.3.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 안양지원 2025타경100372 (1)

* 소재지: 경기도 의왕시 내손동 135-3 힐하우스 B동 5층 501호

* 용도: 다세대주택

* 건물면적: 51.18㎡ (약 15.48평)

* 토지면적: 44.65㎡ (약 13.51평)

* 감정가: 538,000,000원

* 건축년도: 2021년 (사용승인일 2021.01.12 기준)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 의왕시 내손동에 위치하며, "청계IC" 북서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린상가, 농경지, 임야 등이 혼재된 도시외곽 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 평가됩니다. 북측으로 약 8m, 동측으로 약 4m의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(갑8, 2025.01.14)보다 선순위 권리는 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(김 )가 보증금 543,000,000원, 차임 0원으로 임차 중이었습니다. 해당 임차인은 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.4.3.)를 제출하였습니다. 이에 따라 대항력은 없으며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 권리: 압류(국민건강보험공단, 의왕시) 등은 모두 말소 예정입니다.

4. 상권분석

최근 주변 실거래가를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 백운풍경빌(2018년식, 44.81㎡): 2026년 2월 실거래가 22,500만원 (약 502만원/㎡)

* 더힐즈2(2016년식, 84.9㎡): 2026년 3월 실거래가 31,500만원 (약 371만원/㎡)

* 궁전맨션(2동)(1990년식, 36.435㎡): 2026년 3월 실거래가 31,500만원 (약 864만원/㎡)

본 물건(2021년식, 51.18㎡)의 감정가는 538,000,000원으로, 단위 면적당 가격은 약 1,051만원/㎡입니다. 이는 최근 실거래가와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 본 물건은 건축연도가 2021년으로 비교적 신축이며, 임차인 관련 이슈가 확약서 제출로 해소되어 권리상 매우 안전한 물건입니다.

5. 생활정보

본 물건은 공동주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 주변에는 공동주택과 근린상가가 혼재하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 상세한 주변 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 및 혐오시설에 대한 정보는 추가 조사가 필요하나, 감정평가서 상으로는 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가가 최근 주변 실거래가 대비 단위 면적당 가격이 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 조사를 철저히 하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 건물 상태: 신축 건물이나, 실제 현장 방문을 통해 건물 내부 및 외부 상태, 관리 상태 등을 직접 확인하는 것이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 권리 관계가 매우 명확하고 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자의 임차보증금 인수 위험이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높다는 점은 고려해야 합니다. 그러나 신축이라는 점과 명확한 권리관계를 감안할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력 포기 확약으로 낙찰자의 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 안정적인 주거 지역: 공동주택 및 근린상가가 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 분석한 결과, 본 물건의 현재 시장 가치는 감정가보다 낮게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다. 가장 유사한 조건(신축 연도)의 비교 물건 가격을 기준으로, 본 물건의 면적(51.18㎡)에 적용 시 약 3억 5천만원에서 4억 6천만원 사이의 시세 범위를 예상할 수 있습니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 약 430,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 현재 시장 상황과 본 물건의 신축 연도, 명확한 권리 관계 등을 종합적으로 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.